新建独栋住宅 - 施工费用的合理估算？经验？

大家好，

我目前正面临一个决定，要不要在下萨克森州一个县城的新建住宅区买一块地。

我27岁，有一份大型企业的稳定正式工作。我的伴侣现在在照顾我们一岁的孩子。所以目前我是唯一一个收入者，净收入3350欧元，加上194欧元的儿童补助。我们每月支付670欧元的冷租，能每月存200到300欧元，同时每月还会存500欧元用于旅行，这个数额应该可以适当减少。因此我估计最差情况下每月可用于还款的金额是1100欧元，一年后当她工作时，这个数额会有所增加。我目前有10万欧元的自有资金，父母愿意再提供5万欧元。考虑到所有因素，我认为这为贷款提供了一个非常好的基础。

地价预计为650平方米的土地，价格约为14.3万欧元。计划建一栋120平方米的独户住宅，采用砖混结构，1.5层无地下室，简单到普通标准，带一个双车库。不幸的是，我还没有一个真实的建筑成本估算。我在建筑博客上看到开发商给出的数字非常乐观，每平方米从1100欧元到2000欧元不等。如果我按最坏情况算，那建筑费用为24万欧元，加上约2.5万欧元的双车库费用，连同土地一共是40.8万欧元。还要加上近3万欧元的附加费用，总计43.8万欧元，这是我的绝对极限。

现在我在想，这些建筑成本数值到底有多现实？这是一个大型的新建住宅区，边缘地带有300多个建筑用地，属于一个拥有25万人口的城市的辐射区域。所有地块的价格都在这个区间。我觉得这个总数额太高了，家庭怎么可能负担得起呢？所以我打算观望，等价格下跌，因为他们可能卖不掉这些地。

如果有人愿意分享自己关于建筑成本和大型住宅区土地销售的经验，我会很感激。当前形势下，价格会下跌吗？

我会想，如果是一栋房子，为什么只有120平方米？不想要孩子了吗？房子不一定要建得很大，但也不能只有120…

这很容易回答。我们都认为120平方米对3个孩子来说足够，而且以后仍然可以单独居住。我父母的房子有124平方米，也足够3个孩子住。更多的空间只会带来更多的储藏空间，而这些空间随着时间的推移会积累很多东西。我更倾向于智能的空间布局，不想通过宽敞的走廊或巨大的客厅来制造不必要的闲置空间。

我现在设想一下：

3个儿童房 @ 12平方米，总共36平方米
卧室14平方米（毕竟还得放个衣柜）
浴室9平方米
第二个浴室（带淋浴的客用卫生间，五个人的家庭几乎是必要的）5平方米
厨房+餐厅20平方米（L型厨房，中间放餐桌）
客厅20平方米
储藏室+家务间13平方米（我有17平方米，那个地方都塞满了）
入口+衣帽间+走廊10平方米（粗略估计）

总计127平方米

如果现在稍微减少一两个平方米（儿童房11平方米而不是12等等），总面积就会变成120平方米。

这在纸面上和实际中都可行。不过我在想，这样做有什么意义。无论怎样巧妙地规划，很可能会导致某些关键点的空间过小。
别误会，我觉得按需求规划是好的，但这里的比例对我来说有点不对。为什么一定要双车库呢？

关于你的建造成本：
这个计算是合理的。再加上每平方米2000欧元，以及附加建设费用，包括外部设施、厨房、家具等等。

每月可以节省200-300欧元，同时每月继续存500欧元用于旅行

意思是你们每年花6000欧元去旅行？
我可以出于个人兴趣问一下这是两次旅行还是一次旅行吗？
否则计算是合理的：
有效年利率：1.78%
每月还款额：937.50欧元
剩余债务：156,195欧元
利息费用：81,195欧元

不过剩余债务看起来有点糟糕（20年固定利率）。

还有个问题，父母的房子有地下室吗？
120平方米我觉得对4口之家来说有点小。但这完全是个人喜好问题。

此致

我正在考虑等待价格下降，因为他们无法卖出这个建筑用地。希望有人分享一下自己的经验，关于大型建筑区的自建房费用和建筑用地出售。在当前时期，价格会下跌吗？

这个笑话很不错。说正经的……你别指望那会发生，那不会发生的。而且一旦育儿建房补贴结束，建房价格还会继续上涨，土地也会比以前更快卖完。

我们有两个孩子，计划要三个。我们设计的二层全层面积是139平方米，加上地下室，我可以有理有据地说，我们已经优化了所有空间，孩子们的房间都有11-13平方米。

每平方米2000欧元是实际的，你应该继续按这个计算。

你们的年龄和自有资金都合适。外部设施至少还得花1万到2万欧元。简单算下来你可以考虑45万欧元，当然还缺厨房、家具等。

30万欧元贷款，每月3550欧元，也不是大问题，尤其是如果你老婆不久后能回去工作的话。

但你别指望短期内什么东西会变便宜。现在比如钢材价格每半年或每季度都在上涨（我建房的承包商说——这让我多花了2000欧元）。工地上的人工费也每年在涨，且会继续涨。