新建筑规划 - 我从哪里开始？

大家好，

昨天我在另一个帖子里提出了扩建还是新建的问题，虽然我其实已经倾向于新建，现在我试图制定一个“计划”，弄清楚我到底需要做什么……

我的问题是，我首先应该做什么。

我当然首先要知道，我是否能够融资这个项目。

为此，银行顾问需要看到一个成本清单，告诉我这个项目大概需要多少钱，这样他才能判断是否可行。

为了尽可能准确地制作成本清单，我需要建筑图纸和费用预算。

但我只有在建筑师了解地块和其他条件后，才能获得这些。

然而我还没有拿到地块，所以既不知道它的费用，也不了解具体情况。

这有点像自打嘴巴。

直觉上我会说，我先尽可能准确地估算费用。这只能通过大量阅读、计算和思考来完成。但是，我该如何区分好建议和坏建议呢？

地块的费用我还能相对较好地限定。Immowelt和其他平台提供了足够的材料来估算这些费用。包括所有费用（土地购置税、公证费、土地分析）约12万欧元，在我们这里（萨尔兰）应该比较安全——甚至可能还少一些。

一个相关帖子里已经很详细列出了建筑附加费用——如果我粗略浏览那个帖子，50,000欧元应该可以涵盖这些费用（等我有了入门知识会更仔细地阅读）。

但我怎么估算房子的价格呢？成品房供应商确实提供了很不错的报价，但是示例图纸总有不合适的地方，任何变更都很贵。而且关于这些成品房的负面反馈很多。这让我更倾向于与我认识的当地建筑师合作，把项目和可能的后期支持交给他。但我又担心，这样一个“比较小”的建筑师是否真的是最合适的选择，或者他因为还有其他项目，可能不会像我期望的那样给我的项目足够的关注……

讲偏了——但这些问题确实让我很焦虑。

回到主题：像每平方米X欧元或每立方米Y欧元这样的经验法则虽然能给出大致参考，但如果我还计算附带套房、车库等，我就没办法选一个我这个外行能“理解”的数字。

如果按250平方米居住面积，每平方米2000欧元计算，就已经50万欧元了，不算地块，不算附加费用，也不算其他费用。听起来对于带附带套房的独栋房子来说太贵了……

如果按10*14米的建筑面积、两层（每层3米）和普通的双坡屋顶（平均高度1.5米）计算，体积是10*14 * (2*3+1.5)=1050立方米，按每立方米400欧元计算是42万欧元。对带附带套房的独栋房来说，听上去还是很多，不是吗？

如果考虑到一个卫生间约2.5万欧元可能是“最贵”的房间（这是我之前为我们计划的扩建项目拿到的报价），我无法相信房子的总价会是这个的20倍？！？

我在找人，最好是几个人，可以手把手教我，告诉我这类事情该怎么做。

我看越多博客、论坛和网站，越是迷惑。所以我在这里开了自己的帖子，希望能帮我找到目标——或者至少帮我找到实现目标的路径……

此致，
Xor & 家庭

所以我们的建筑师计算每立方米400欧元，因此我们132平方米加地下室的总价是35万欧元。

所以数字是正确的。 没有什么必要去美化数字。 如果有剩余那很好， 没有的话也就算了。

如果我定的目标太高，融资可能就无法实现。此外，还必须提供证明材料，才能获得建筑贷款的资金。到最后我可不能说“哎呀，还剩75,000欧元——我去买辆车，然后去马尔代夫旅行”。

而定得太低本来也应该避免，追加融资通常要贵得多，如果真的能拿到的话，或者我理解错了？

我可不是为了美化数据，如果数据准确，它们就是准确的。我只是实在难以想象……

你用400欧元/立方米的计算，基本上跟我上面420,000欧元的估算差不多。前提是我能在10×14米的建筑面积和2层楼里实现230平方米的居住面积。当然，那样就没有地下室和/或车库——不过我更倾向于没有地下室，而是要一个更大的家务间和一个更大的车库。那500,000欧元加上地皮费、建筑附加费和预备资金，算是现实的吗？

我们的建筑师为住宅楼计算了每立方米325欧元，为车库计算了每立方米175欧元。加上附加费用。加上户外设施。加上地块等等……但包括所有的“Sonderausstattungen”，例如处处安装的电动卷帘窗，部分百叶窗，通风系统，有色窗户等等……目前我们仍在施工中，但（除了部分地板和户外设施，不过大致方向已经确定）一切样板和决定都已完成，目前我们正在进行电气/卫生/通风的粗安装，封闭的毛坯结构已经完成。说实话，目前看来，我们确实可能做到精准控制，建筑师的大致成本估算非常准确。

我们建造了160平方米加一个大型双车库。不过我们是建在一个价格较低的地区（乡村的RLP）。在其他地方，这些价格大概率已经不可能了，至少如果想要的配置稍微高于标准的话。

关于顺序：我们首先去了我们的住房银行，进行了一个大致的咨询谈话。告诉他们我们每月打算还款多少等等，然后他们粗略告诉了我们一个他们认为可以轻松贷款的额度。由于这个数值与我们自己预期的预算和想要房子的规模（我们只是用x平方米乘以x欧元计算）比较吻合，于是我们找了一个建筑师，和他讨论了我们的需求和想法，之后他提出了上面说的每立方米325欧元的计算。然后我们和他一起完整规划了房子。他之后获取了计划房子各个工种的报价，基于实际承包公司的报价，给我们提供了一份详细的费用清单，这与之前的大致每立方米估算基本一致（甚至稍低）。然后我们带着这个去了银行，申请了有一点余量的贷款，随后就开始施工了。正如说的，目前看来费用完全吻合（精确到1000欧元）。不过对于其他地区或其他需求当然可能完全不一样。

数字大致正确。m2价格（净使用面积）基于“普通”装修标准。m3价格可定为320-380欧元。此外还需加上18-22%的建筑附加费用。费用中不包括200费用组（准备和接通/公共及非公共房屋连接、拆除、清理场地）、500费用组（外部设施、车库等）和600费用组（内部装修、灯具、厨房）。

在10米 x 14米（这里计算的是外部尺寸）的情况下，每层大约是102平方米。也就是说，离你所希望的230平方米还缺少外墙面积。

例如，我们建造11米 x 8.25米 = 90.75平方米，但这每层只有67平方米的居住面积，这取决于墙的数量和厚度。所以系数是1.37。

也就是说，你需要建造11.25米 x 14米。