新建融资 - 出售旧房 - 经验？

你好，

我们终于找到了合适的地块，并将在六周后开始施工。

基本上，新房的钱已经准备好了，地产经纪估计现有房屋的出售收益至少有40万欧元，
新建成本已经完全预算好，自有资本足以覆盖“现有房产出售收益和新建成本之间的差额”。最终，这又将是一套付清的房子。到目前为止，一切顺利。

现有房产现在进入销售阶段，之前我考虑用过渡融资来解决收益和完工成本之间的时间差，但相关成本非常高——包括所有的登记/注销抵押登记、银行折扣和利息，假设融资期限为6个月，费用超过15000欧元，针对40万欧元。对银行来说，这本是一个无风险的交易，但成本还真不少。

现在我在考虑是否有其他解决方法。最理想的情况当然是（已有预览预约），有人愿意尽快购买我们的房子，立即付款，而我们可以继续住在那里直到完工。经纪说这是现在越来越常用的方式。

但如果没有人呢？那我就只能申请过渡融资，但因为费用问题我有些抗拒。

我们也有一些方案，比如长期贷款25万或30万，期限10年，每年10%的还款率，从表面上看成本更高，但考虑机会成本后，反而不见得——简单来说，我可以让这笔钱发挥作用，不放在建筑上，收益相对稳定，至少能与10年贷款利息持平。我们估计利率是3.15%，5年定期存款利率已经超过这个水平，10年利率大致相同。

有没有什么建议或者其他想法？也许我还没发现更好的办法？

期待大家的经验和反馈！

此致
彼得

请注意，买方最早也要在土地登记簿中登记产权转移声明后才付款。比如我们这里，从公证日期算起，这通常要花费大约8周时间。

现在我在思考是否有其他解决办法。最好的情况当然是（已经有了预先看房的时间），有人想尽快买我们的房子，立刻付款，我们可以一直住到房子竣工。据中介说，这种方式越来越常见。

我自己已经做过两次了。但你必须支付使用补偿金（作为租金替代，因为你还住在房子里），直到竣工为止。费用也是五位数的。可能甚至比短期融资还贵。

登记/注销土地抵押权，银行的折价，
以及利息，按预计使用期限6个月计算，涉及40万欧元，费用超过15000欧元。

但这银行也没什么能做的。现在实际上已经没有折价了。

对于银行来说，这本是个无风险的业务，却收得挺贵的。

无风险？你想借40万欧元，而银行的担保价值约为21.6万欧元（粗略估算）。这里面有很大风险（形式上）。所以需要大量自有资本准备、风险成本等等。

但是如果不行……那我可以使用短期融资，但因费用问题我有点抗拒。

我也会抗拒，因为卖完房子后还要支付自己房产的使用费用，甚至可能更贵。

我们也有一些方案，比如长期使用25万或30万欧元，十年期按10%的年摊还额作为本金偿还，
表面上看起来更贵，但如果考虑机会成本，第二眼看其实不见得——简而言之，我可以让未投入建筑的钱工作，其收益至少能稳定达到与10年贷款利息相当的水平。据我所知，我们被报价3.15%，而五年定期存款利率已经超过这个水平，十年期则持平。

税后收益率怎么样？那样还划得来吗？请包括土地抵押登记和公证费做比较。

借钱在实际上已还清的房产上，是一种典型的利差交易。当利率是1%时这其实很正常，现在你的投资在税后必须带来明显更多的收益。如果你基础稳固且还有足够时间，可以这样做，但不适合用[Staatsanleihen]。

请注意，买方通常直到将放弃声明登记到土地登记簿后才会付款。我们这边例如就花了差不多八周的时间才完成公证预约之后的这一步。

是的，这没错，我也清楚这个情况——自有资金可以支持到明年很晚，我了解施工进度计划，也清楚相关成本。

我自己就做过两次。为此你要支付一笔使用补偿费（用作租金补偿，因为你还住在房子里）。费用也会是五位数的。可能比过桥贷款还贵。

没错，但考虑到可以谈判，可能会商定从出售开始有六个月的宽限期，然后再具体支付使用补偿费，比如再延长几个月，作为交换或许在房价上有所优惠。这样双方都能算得过来。我们的售价比中介推荐的高一些，但已经预先安排了两次看房……物业是在99年底入住，且已经完全节能改造，买家应该不会成问题。我认为这是可以谈判的，中介也可以。否则快速预售就没有意义。就我们的物业来说，可能很快会出现多个买家，进而引发竞价。根据中介说，最近几周他们都有遇到这种情况，但只是针对这种类型的物业，未经翻新的物业就像铅一样在架上积压，因为银行对能源评级为E、F等的房屋有限制，只会给出贷款如果有节能改造方案的话，我们的是C，去年还是B（但政策不允许继续这样）。

这银行也没办法。而且现在基本没有贴现费了。

你跟我家的银行说说看，他们要收1%的费用，理由是他们也得“乐呵乐呵” :D

无风险？你想贷款40万欧，而银行的担保价值只有21.6万欧（粗略估算）。这风险还是挺大的（形式上）。所以需要大量自有资金，风险成本等等。

从形式上你说得对，但实际上不然，担保物可以轻松覆盖全部金额，银行知道的，有现有物业，还有其他房产，一辆购自半年前的售价35万欧的大房车，以及价值远超计划金额的股票账户。我正打算自己解决过桥贷款，卖股票，但由于高税负，这没什么意思，因为之后我还要花更多钱回购股票，从长远看绝对不是好主意。

税后收益率是多少？还划算吗？包括抵押登记费和公证费请做比较。

这当然会有影响，这点我认同。但这也为未来十年提供了更多自由，方便生活中享受更多便利。我们年初50岁，身体健康，现在还能去旅行，有许多疯狂的想法，也许十年后情况会不同。随着年龄增长，资金需求会大幅下降，我也无意成为墓地里的首富。

这次的请求没什么“现成”的，我很清楚。

我这里提出的请求都不是“现成的”，我很清楚这一点。

不过，这个“问题”确实很普遍。

有人会很快想要我们的房子，立刻付款，我们则留在里面直到交房。根据中介的说法，这种方法越来越常用了。

这很常见，因为很多人都处于这种情况。

我们在售价上比中介建议的要高，但仍然提前有两次看房。

（只有）2次。这没什么意义。同样也可能有20个人来过，但之后都不感兴趣。

具体来说，比如支付使用补偿金几个月，作为代价可能在房价上有所让步。

那就是所谓的五位数金额，需要从售价中扣除的部分。

但我有点不愿意接受这些费用。

嗯，天下没有免费的午餐。尤其是当你自己也想要某些东西时，你就必须处在做出让步的角色。