新建成本 - 融资是否顺利？经验？

大家好，

我们大约1年半以来一直比较积极地在寻找一套房子，以摆脱两居室公寓的“笼子”（暖租：约600欧元）。由于我们两人大部分工作都在家办公，而由于住房条件限制，我们的工作岗位直接相对，导致同时进行会议时很难集中注意力。此外，计划要孩子（目前还没有），因此在这种情况下，最迟得开始寻找至少三居室的住房。我们已在我们的住房合作社登记为求房者，但目前的房源——如果有的话——说实话不符合我们的要求（目前我们住在一套新建公寓里）。

关于你们的一般信息：

[*
你们是谁？女方和男方
[*]你们多大了？32岁和33岁
[*]有孩子吗？0
[*]计划要孩子吗？是（最多两个）
[*]你们有工作吗？有
[*]你们每周工作多少小时？40小时和37小时


收入和资产状况：


[*]你们的收入（税后/税前）是多少？女方：税后约3100欧元，男方：税后3500欧元（加兼职约200欧元，但我不太愿意算进去），编辑：特殊付款（两人的圣诞节+假期奖金未计入）
[*]有多少儿童津贴？0
[*]其他转移支付如育儿津贴、病假工资等？0
[*]你们有多少自有资金？24万欧元，其中流动资金13万欧元（其余是投资账户）
[*]你们打算拿出多少自有资金投入购房项目？13万欧元



生活/居住成本：


[*]每月总支出：约1500欧元


关于拟购买房产的一般情况：


[*]开发商出售
[*]含土地（约510平方米），完全配套
[*]Viebrockhaus Kfw 40 Plus型房屋（145平方米，5居室，热泵，光伏系统），含室内装修（不含厨房），含草坪（不含树篱）
[*]购买价格：595,000欧元
[*]附加购置费用：41,000欧元
[*]总成本：636,000欧元
[*]分4期付款


我们已经与一位贷款中介谈过，得出的情况如下：


[*]贷款金额：508,000欧元（自有资金128,000欧元）
[*]利率：4.16%（较低的贷款比例只使利率变化了0.03%）
[*]月还款额：2290欧元，按1.25%的还款率计算
[*]特别还款：贷款金额的5%（我们预计每年将特别还款约12,000欧元）
[LIST]
[*]至今我们的较高盈余进入投资账户或用于资金积累（见上文），因此我们确信不会动用预留的特别还款资金消费。

我们的问题如下：
我们列出了收入/支出表，基于大致以下假设：

[*]需要第二辆车，因此更高的交通成本
[*]需要建立维护基金
[*]退保保险
[*]地产税/市政费用
[*]厨房费用：约20,000欧元（通过部分解约住房储蓄账户、现金、部分父母资金筹集）

加上额外开销和月供，我们月度剩余约2,500欧元（目前约5,200欧元上下浮动）
从2,500欧元中，我们会预留1,000欧元用于特别还款，1,000欧元储蓄，剩余部分视为“基础支出”（总会有意外支出）
但如果我们其中一人休育儿假（各3-6个月），那该人只会拿到1,800欧元（这是个挑战）。我们的想法是：育儿假期间减少储蓄以渡过难关，之后就要考虑孩子照料的问题。我的妻子会降至35小时工作制，盈余会相应减少约350欧元净收入。

最坏情况下，我们得动用投资账户……

这么重大的人生决定只能做一次，目前我们处于一种舒适状态，但这将突然改变。我们清楚这不可能无限持续，尤其是孩子来了，人们在情感上（而非理性考虑）会更加渴望有自己的花园、更大的空间，以及非常重要的：安静！（由于多户共建，我们并非总能享有安静）。

我们的问题：
我们有点不确定是否应该迈出这步，比如目前还没有孩子，我们是否还应该多攒些资金（风险是利息支出不停增加），或者先找更大的住房（例如2010年以后建造的，合作社有个三居室，约80平，净租金约1,300欧元——当时我们拒绝了）。但是，新房与更大公寓的净冷租金差距大概只有1,000欧元左右，而且房子是全新的，高规格。新住房成本（冷租）大约占收入的34%，超过著名的三分之一法则……
你会如何看待这种情况？我们有什么没考虑到的吗？我们应该或能够负担这栋房子吗？
我们已通过“购房意向声明”预留了两周时间，所以时间很紧……

如果我们遗漏了信息，请告诉我！

感谢你们花时间阅读并帮我们做决定！

多谢！

我看到的问题：

- 1.25%的偿还金额对我来说太少了

- 厨房作为房价之外的唯一额外项目，预算显得有些紧张。其他额外费用和升级费用怎么样？室内装修呢？需要考虑的事项：地板/油漆工作的额外费用？包含哪些，不包含哪些？户外区域？铺砖/露台？全部平整，先只铺草坪够吗？围栏？坡地位置？土方工程的额外费用？灯具？家具？更好的卫浴设备的加价？电气，更多插座，吊顶灯等等？几乎很少有成品房不会在某些地方额外花钱。

- 你们的薪水其实相当不错，融资金额应该没问题。

- 关于孩子/育儿假需要注意的是：1800欧元的补助只发一年。之后就没有了。我当时不敢在第一个孩子时就确定预算，认为一年后能恢复工作。我们把育儿金拉长到了1.5年，并且幸运地得到了托儿所名额。你们的机会如何？如果托育没马上落实，替代方案是什么？如果妻子1-2年只工作20小时，能否撑过来？

祝好，万事如意！ :)

我会去做。如果不是现在，那什么时候呢？工资和自有资金都不错，对于报价我无话可说。
如果你们那里买房的机会像蘑菇一样冒出来，那也可以等等看。
我（也）不喜欢以下几点：
- 一定要检查施工说明，特别是可能的额外费用。 提到了。谁来支付基础设施建设？
- 露台、车棚和车道怎么样？已经包含在套餐内了吗？
- 还款一开始一定要设置高，孩子出生后再调低。
- 额外还款会用于其他地方（灯具、家具、花园），所以暂时不算进去。

做一份费用清单，计算从你们开始有第二辆车在家开始的时间段。
一次有孩子，一次没有孩子。

我看到的问题：

- 1.25%的还款对我来说太少了

- 除了房价外，厨房作为唯一的额外项目感觉预算紧张。其他附加费用和升级费用怎么样？室内装修呢？需要考虑的事项：地板/油漆工作的额外费用？包含哪些，不包含哪些？户外空间呢？铺装/露台？都是平的，先铺草坪够吗？围栏？斜坡地形？土方工程的额外费用？灯具？家具？更好的卫生设备加价？电气，更多插座，天花板射灯等？几乎很少有目录房屋建成后不额外花钱的。

- 你们的收入其实挺好，融资金额应该是能负担的。

- 有孩子/育儿假的话要注意：1800欧的补贴只有1年。之后不会有了。我当初不敢确定第一胎时能不能算好，一年后能继续工作。我们把育儿金拉长到1.5年，还运气好有幼儿园名额。你们的情况如何？如果托育没有马上安排好，替代方案是什么？如果妻子只工作20小时/周，1-2年内，你们能撑过去吗？

祝好！:)

你好 Kati，

感谢你的回复。我们考虑的最高月供是2300欧元，所以才选择了1.25%的还款率，清楚如果没有特别还款，这会是一条无尽的还款路。这样做只是为了在困难时期有更多的月度流动资金。但这还不是最终决定。

根据项目开发商的说法，包含的内容有：

户外部分：

[*
户外铺设（停车区和通往入户门的路，露台）
[*]平坦地块（下萨克森平原）
[*]完整土方工程（土壤挖除和运走，防冻层）/土壤测试报告
[*]不含围栏（根据市政要求我们还得种一棵树）
[*]入户管道包含在内
[*]地块已由市政接通（水、电、通讯接口）



室内部分：


[*]一楼和二楼的电动卷帘（带防盗功能）
[*]包括地板材料（含瓷砖）和油漆工程，达到Q2标准（地板可从Viebrockhaus目录选）
[*]Villeroy & Boch的卫生设施包含在内（我们认为足够）
[*]大量插座，配备“智能家居套餐”（我可能还需进一步了解）



家具用品：


[*]很多可以带过去，有些必然会缺少，我们对此不抱幻想。一开始会显得比较空荡。
[*]必要的家具我们已经有了（卧室、客厅、书房）剩下的慢慢添置……
[LIST]
[*]这也显示了头几个月/几年资金盈余会花在哪儿。度假先别想了！
[*]另外：还有股票账户——资本收益不算在内

关于孩子：

[*]老实说，我不能告诉你一年是否够用。目前我会回答“是”，但未来不确定，不过……
[*]……家人就在附近（这也是我们为什么选这套房子），妈妈们也快退休了（必要时照看孩子）
[*]如果工作20小时/周，大约净收入1800欧/月，跟育儿金差不多，理论上可行。但我们更倾向30小时以上，所以收入需要集中（净收入2314欧）
[*]顺便说一下：我们更担心的是……如果孩子方面不顺利呢？届时你有一套5居室和花园的房子，但没什么用处（那只能改成健身房了……）

我会买这个房子。如果不是现在，什么时候买？收入和自有资金都很好，至于报价我不了解。
如果你们周围不缺地产，也可以稍微等等。
我不满意的几点：（也包括其他人说的）
- 一定要核查建筑服务描述，特别是潜在的额外花销。@kati1337提过。接入费谁付？
- 露台、车棚和车道怎么回事？都包含了吗？
- 还款初期务必设高，生了孩子后再调低。
- 特殊还款会用到别处（灯具、家具、花园），暂时别算里头。

做一下有第二辆车入户那时的费用预算吧，一次带孩子，一次没带。

你好 ypg，

房产将位于汉堡南部，几乎直接靠近易北河（但不是第1、第2或第3防洪堤排）。该区域建地稀缺且大多面积很小。510平米对我们来说已经接近界限……我猜由于单户住宅从政策上并不被鼓励，所以建地的划定不多，避免占地过大。另外，我不认为新建房价格会下降，因为建筑材料价上涨，加上通胀导致的工资增长。二手房可能会价格持平甚至略降。

我们定于周三详细查看建筑服务说明（希望如此）。

[*]露台和车道包含（见上），车棚不含（但可以以后再建，规建允许）

请问：为什么你建议还款率初期设高，有需要时再调低，而不是通过特殊还款来调整？特殊还款金额可以控制呀。因为还款提高，留给其他部分的流动资金反而减少，是零和游戏（要么多额外还款，要么高月供，反之亦然）。逻辑错误？

附注：2%还款大约是2607.73欧/月。

如你所见，事情没那么简单（至少我们认为）。你们对这些额外信息怎么看？

非常感谢你们的帮助！

你好，Kati，

谢谢你的回复。我们设想的最高还款额是2300欧元，因此选择了1.25%的利率，清楚地知道如果没有特殊还款，这会是一个无尽的过程。这样做只是为了在困难时期能够有更多的每月流动资金。但这还不是最终决定。

根据项目开发商的说法，包含内容有：

户外区域：

[*
户外铺装（停车区域和通向入口门的路，露台）
[*]平坦的地块（下萨克森的平原地区）
[*]完整的土方工程（土壤挖除和运走，保温层）/ 土壤报告
[*]围栏不包括在内（根据市政府规定我们还必须种一棵树）
[*]包括房屋入口管道
[*]地块由市政府接通（水、电、通讯接口）

这听起来总体上还不错，毕竟还有明显更差的报价。

请再确认一下：地块已经接通，房屋引入包括在内——但连接供应管线到房屋入口的费用呢？电、水、电话公司还需要进场，在你们地块上挖沟布线。我们当时在下萨克森大约花费了6000到8000欧元左右。

关于土方工程，看看建房坑深度有没有限制。在下萨克森通常需要挖得比合同里包含的更深，以找到承载力足够的土壤。包括运走土方已经很不错，这些费用很高。

围栏和种树费用不贵，也不一定要立刻完成，这里我看没什么大问题。

室内区域：

[*]一楼和二楼带防盗功能的电动卷帘
[*]地面材料（包括瓷砖）和Q2水平的油漆工作（地面材料可在Viebrockhaus的产品目录中选择）
[*]包括Villeroy & Boch的卫浴设备（对我们来说也足够了）
[*]大量插座，因为有“智能家居套餐”（这部分我可能还要详细了解）

Q2水平的油漆工作可能有点紧张。你可以搜索一下论坛里的相关话题，有很多讨论。Q2不是完全光滑的表面。你可以直接贴墙纸，但不适合更细致的装修。还需确认：墙布和油漆包含在价格内吗？如果自己做工作量大（材料费用也几千欧元），如果请人做整个房子的工作，很容易花费上万欧元。

电气方面可以考虑一下是否需要安装射灯，厨房或浴室是典型选择。这经常会成为花钱的坑。或者考虑局域网插座、额外的户外插座、更多的线槽开槽等。检查一下智能家居套餐是否包含你们需要的全部内容。我建议电气预算再留5到10千欧元的备用。

家具设备：

[*]很多东西我们可以带走，但有些肯定会缺失。我们不抱幻想。一开始会显得有些空旷。
[*]必要的家具我们都有（卧室、客厅、书房），其余的慢慢添置……
[LIST]
[*]这里也显示了前几个月/几年盈余会用在哪里。假期再见！
[*]又或者说：投资账户还存在——不算资本收益

这可以接受，我不认为这是项目的禁区。许多建房家庭都是这么做的。

关于孩子：

[*]坦诚说，我不能告诉你这一年是否足够。目前我会回答“是”。但未来如何，我不清楚，不过……
[*]……家人在附近（所以我们才能这么明确地选择这处房子），妈妈们不久后退休（比如应急照顾）
[*]20小时工作的话，大约1800欧元净收入/月，也就是父母津贴的水平，理论上可行。但我们其实谈的是超过30小时，要专注工作（2314欧元净收入）

家人在附近非常宝贵。但需要注意不能过度依赖。他们几周前来了，我们发现祖母和孙儿的关系完全不同于母亲和孩子之间的关系。经过6周的“祖母托儿所”，你会感到a)作为父母筋疲力尽，b)还要检查孩子是否有糖尿病。:P

我建议你们计算几种情况，比如都工作20小时，还有一种是其中一个人直到孩子两岁都不工作。只是为了确保这不会是财务上的自杀。除非你们已经得到了祖父母会照顾孩子的明确承诺。但这也是很大的责任。我们深有体会，我们三个多岁的“调皮捣蛋”（儿科医生的话）已经够折腾了，我妈妈也不年轻了。我不愿意让她一年时间都负责照顾孩子来替我调节工作时间。如果你们有多位祖父母可以轮流帮忙，那情况自然不同。

[*]顺便说一句：我们更担心的是……如果孩子不成功怎么办？那你有个5间房带花园的房子，但没什么用途（那可能就得改成健身房了……）

在有相反实际经验之前，我不会着急担心。虽然有很多不易的家庭故事和不能实现生育愿望的情况，但诚实地说，社会中相当大的一部分人家庭是正常的。我建议你们事先别想太多，否则这种压力会让整个过程更难。先相信生物学的自然规律。

如果你们不幸属于“不顺”的家庭，那也有办法和途径，在都试过之前不要说不可能。在此期间，至少在经济上不会因为房产有压力。顺便说一句，健身房也不错 ;)

该房产将位于汉堡南部，几乎直接在易北河旁（但不是第一、第二或第三堤防排）。

第四排？我知道……我就是在那里长大的 :D 既然是开发商建的房子，附加建筑费用应该已经包含在内。