混合物业：优点还是缺点？- 经验分享？

你好
这周有人向我们推荐了一处房产。
在上层是一套非常宽敞的公寓，底层前部是一家零售店（消防安全公司）。

我当然知道这是一项工作，因为你也会直接成为房东，但有人向我们保证租约已经进行了很长时间，租户非常非常可靠。

现在问题是：你们怎么看？这样做值得吗？拥有自有房产时需要注意哪些事项？

问候
Ben

那么问题是：你们怎么看？这样的事情值得吗？在自己的房产方面需要注意哪些事项？

我们怎么知道是否值得？你没有提供任何数字，所以答案可能是是也可能是否。

作为房东，一开始你不会有很大的麻烦。但如果租户搬出，你们需要找到新的租客，或者得能承受租金的损失（外加商用单位可能的改建费用）。

Wohn面积为150平方米（购买价格450,000）
商业用途面积为110平方米，多年来一直支付800欧元不含暖气费。

我更感兴趣的是税务因素以及附加费用。或许有人对此有经验。

通常来说，这不是一个好主意，缺点在我看来占优势。[Banken]也明显比纯住宅物业更严格。转售价值明显低于没有商业部分的可比物业。如果这不是完美的住房，而且还是个特价货，我会敬而远之。

你能再详细解释一下吗？我只看到一个缺点，就是在屋子里实际上并不“独处”，而且你必须处理发生的事情。我们这一地区的价格，没有营业执照的话，实际上上下浮动大约5%。我当然看到的优点是，租户实际上帮我偿还了一半的贷款。问题是，现实来看，每个月那800元的冷租到底能剩下多少。

转售价值明显低于没有商业部分的可比物业。

这无所谓，现在的买价也应该相应较低 —— 因为这是现在卖家的转售价值。所以这没什么缺点。

银行对此的看法也比纯住宅物业要严格得多。

并不完全是。

我认为缺点占多数。

哪些缺点？

商业部分有110平方米，多年来冷租金为800欧元。

800欧元中需扣除广告费用（不可转嫁的管理费用、维护费用、融资费用、折旧等）。最后由你决定如何分配融资费用，以及你为出租单元有哪些发票。其余部分需纳税，按42%估算即可。

简化计算：商业部分占19万欧元（未考虑购置附加费用），年毛收益为9600欧元（税前及管理费用前）——即毛收益率为5%。即使扣除税费（纳税时可以稍作调节，如果操作灵活），仍能为自住房贡献可观收益。