双拼住宅或双拼住宅半边的土地使用

你好，亲爱的业主和建筑专家们，

我刚加入这里，感觉自己还处于关于建房主题的初步调研阶段。网上虽然能找到很多问题的答案，但往往不够具体，无法完全适应自己的实际情况。因此我希望能利用这个论坛，获得一些对我的问题有所帮助的建议。

基本情况

家里有一块已建房产（目前无人居住）的土地，打算用来建新房。该土地将在未来几周内过户给我妻子和她的嫂子。现有的30年代建造的房屋，翻新费用至少需要新建房屋成本的75%。另外，房屋的大小、布局和所在位置都不适合改建成类似双拼的住宅。目前我们计划拆除旧房，在该地块或地块上建造一栋双拼房或两套双拼半独立别墅。为此，计划将地块均分为两半。这就产生了第一个问题...

问题

[*]我们目前倾向于进行实际分割（而非共有分割），以确保明确的界限，避免产生依赖关系，也就是说遇到房屋相关事务时无需“协调一致”。在当事人数量为偶数时，这种协调往往较为复杂。（我们更多地考虑未来，万一某一半需要出售的话。）目前只有一个房屋接入点。如果实际分割土地并建造两套双拼半独立别墅，是否必须新建排水、供水、电力、电话等的第二套接入点？（我了解到有可能仅使用一个接入点，通过地役权来解决，但这会给用益权方带来不利。）
[*]你们当中有人遇到过类似的案例或有相同问题吗？
[*]我们倾向实际分割的理由是否充分，还是共有分割的缺点其实并不大？
[*]我们已经收到了一些房屋报价（目前只是预制房供应商，实心房、开发商等报价还在等待）。报价中发现，建造双拼房的成本可能比建造两套半独立别墅更低。这种情况下，土地是否应进行共有分割更合适？因为那样就形成了一个业主共同体，对吧？（暂且不考虑我们目前并不偏好此方案的情况）

期待大家的回复，提前衷心感谢。

马克斯

事实证明，建造一栋双拼住宅可能比建造两栋独立住宅更经济一些。

你这话是什么意思？房子本身不会在两半之间有地界。结构上的区别顶多就是一堵分隔墙和两堵“外墙”（也就是说单层隔墙和双层隔墙的区别），以及两边是否都配备齐全，或者其中一边有一个类似“从属模式”的房屋连接间。
你最好也展示一下该地块的地籍图，这样大家可以直观地想象它的可分割性。两半房子都有直达街道的入口吗？

如果将土地实际分割并建造两栋双拼住宅，那么是否必须为排水系统、供水、电力分配、电话等建立额外的连接？

这需要逐项单独考虑。
排水连接：每个市政当局通过条例自行规定。在我们这里，基本上每个地块都必须有自己的连接。但是，申请后也可以多个地块共用一个连接管线。前提是必须进行土地登记的担保。
供水：北莱茵-威斯特法伦州建筑条例第43条
[I](2) 每个住宅必须有自己的水表。对于使用性质变更，如果按照第1款的要求需要付出不相称的额外努力，则不适用此规定。[ /I]
技术实现需与供水公司协调。
关于电力和电话，我个人认为没有强制连接义务。如果邻居允许，你可以使用他的路由器以及电力连接。

（不过这对服务方有不利影响）

不利影响可以用金钱补偿。不过如果因为基本设施而使双方重新相互依赖，我就要质疑实际分割的意义了。

我们偏好实际分割的理由充分吗，还是说理想分割的缺点其实并不大？

我也偏好实际分割，因为这又多了一份合同。
开玩笑的：这是对成本和收益的个人权衡。我认识一些产权公寓的业主，他们完全没有问题，另一些则在每次业主大会上争吵不断。
如果建筑法规没有反对意见，我建议实际分割，因为最大程度的独立性意味着较少的冲突可能。

事实证明，建造联排别墅比建造两半要稍微便宜一些。

也许制造商在这里也会给一个优惠，因为只有“一个合同方”，所以只需从一个渠道接收更改请求。如果两半不完全对称，而是考虑到各自的个性化需求，价格是否仍然更优惠？

如果你们想要一个两半不同（大小，房间布局）的联排别墅，但从外观上看是一个整体，那么相比于成品房制造商，选择实体结构总承包商和事先由建筑师负责设计可能更合适。

由于即使是理想的分割也需要公证人出具分割声明，实际分割的额外工作量并不大——主要是测量费用。

我可以想象，在双拼住宅中，如果共享某些东西，可能会更经济些。突然想到供暖系统。当然这也可能引发争议……

连栋别墅中，如果共享一些设施，可以更经济地实现一些功能。我马上想到的是暖气。

几年前我也会这么说，因为现代技术的效率使得针对每个住宅单元的小型系统越来越受到质疑。但如今，技术选择愈发多样化，这也是一个因素。该隐和亚伯的妻子们是否总是有相同的偏好呢？