土地优先排序及招标程序的经验

大家好，

作为一个潜水了好几周的默默读者，我现在注册了论坛，想听听大家的意见 :).

我和我的伴侣想建一栋独立的单户住宅，正在寻找合适的地块。在我们心仪的小镇（距离勒沃库森约25公里）正在以竞价方式出售四块地。理论上我们可以为每块地分别出价，并且需要优先排序我们的选择。只有一轮竞价，据我们所知，出价最高者将获得地块。
这些地块位置较为中心（交通非常便利，镇上有许多购物场所、托儿所、学校），地势高低差约1到2米。通道通过死胡同进入（有宽敞的回转处），这一点我们很喜欢。地块后面，也就是花园后面，有一个较低位置的雨水滞留池（这是为其他地块建的，雨水需在自家地块内下渗）。花园朝南，布局很好。4号地块左侧有一条人行道，通过楼梯下到一条小街，街上有更多单户住宅。从4号地块可以看到不错的视野，但是通往4号地块的路因为人行道缩窄，不宽于2米。4号地块入口后紧接着有一个路桩，车辆不能继续进入。

地块当然不大，但由于雨水滞留池（不能建设建筑物，可享开阔视野），我们认为在这里建房项目还是很有吸引力的。我们也清楚，花园不会特别大，但我们现在反而觉得这有优点（因为我们都没绿色手指）。因为我难以想象建好房子的地块效果，我用Excel做了一个粗略的图示（也为了核对容积率，之前还不清楚最大可放宽50%的容积率II）。Excel一个格子代表1平方米。虚拟设计的房屋外形尺寸我都向上取整到最近的整数米。计划大约150平方米的居住面积和一个（使用）地下室。1号地块我只简单标出，因为我们最不喜欢它的视野、位置和建筑控制区 ->你们可以忽略这个地块。

图片:
我拍照时尽量保证北方在上。Excel文件里有标明南北方向。

规划图:
规划图严格规定所有建筑（包括附属设施如车库、停车位和花园小屋）只能建在建筑边界线内（图片中的蓝色线）。建筑边界线之外仅允许最多3米深、面积不超过30平方米的非供暖玻璃前厅（挡风门或温室）建造。车库只能集成在住宅建筑内或附建于住宅建筑旁。

建筑面积比0.4（可根据建筑面积比II放宽50%，但这主要限于进出通道，因为车库和露台紧贴房屋，算在建筑面积比I内）
地上容积率0.8
屋脊高度9.0米
檐口高度4.0米（口头许可允许放宽到4.5米，邻居也获得了许可）
->檐口高度不是我们期望的，但地块总体很喜欢，我们愿意接受较低的墙腿高度。
我还得说，市政府（卖方）在文件中未标注檐口高度，据一名工作人员说，我是唯一一个询问此事的人。当我们收到第一批文件时，我还以为可以建市府别墅 *叹气* ->其他竞买者可能以为能建两层完整住房并无斜屋顶。
两层完整楼层

第1个问题: 有人有竞价程序的经验吗？
根据Boris.nrw，地价基准价为每平方米260欧元，市政府公布的最低价为：
4号地块（551平方米）：约245欧元/平方米，约135,000欧元
3号地块（400平方米）：约283欧元/平方米，约113,000欧元
2号地块（442平方米）：约281欧元/平方米，约124,000欧元
1号地块（454平方米）：约263欧元/平方米，约119,000欧元

我们不确定需要出多少价才能有现实的机会。当然这很个别，也需要一点运气，但希望有人有这方面的竞价经验，最好是在较大城市郊区。
我们已经在和几家银行及顾问联系，确定融资额度，但即使资金充裕，也不想出价过高，房子还得盖呢 :D。

第2个问题: 你们最喜欢哪个地块？为什么？我们也有一些想法，但我想先了解你们的看法，再写出我们的思考。

提前感谢大家的建议。

所示的房子（平面图）是什么：是根据你们的愿望的一个具体例子吗？- 为什么在四块地中的一块地上没有画出具体的房子：那是你们的“最后选择”吗？
请再附上图片，这样人们也能看到地形和高低差。邻近的建筑已经存在了吗？
无论如何，请设定一个合理范围内的价格。最坏的情况是必须等待下一个机会。从“价值是傻瓜愿意为此付出的价格”的角度来看，应该让别人先行一步，而不是自己成为那个傻瓜。在只有四个对象的情况下，报价实际上不可能被过度认购到如此低劣的程度，以至于举办竞标程序本身原则上就是近乎不端正的。对我个人来说，这已经潜在地过热了。但好吧——作为一个赛马赌博者，我本来就是个不合适的人选。

所展示的房子（平面图）是什么？是根据你们的需求设计的具体案例吗？为什么四块地中的一块没有具体画出房子？那是你们的“最后选择”吗？
请再附上一些图片，这样大家可以看到地形和高度。邻近的建筑已经存在了吗？
无论如何，请给自己设定一个合理的价格。最坏的情况是必须等待下一次机会。按照“价值取决于愚人愿意支付的价格”这一说法，应该让别人先出价，成为那个愚人。
在只有四个项目的情况下，报价不可能严重超出预算，这本身就已经接近不道德，甚至不应该举行竞价程序。对我个人来说，这样的情况可能太过火热了。但好吧，作为一个赛马投注者，我反正是个不合适的人选。

- 地块1确实是我们的“最后选择”，或者说我们还在考虑是否为此地块出价。

- 虚拟规划的房屋具体是Danwood的Point 154（地块4）和Point 157A（地块3和2）。我们还处于寻找阶段，对于这两栋房子，特别喜欢一层布局与朝向的搭配。如果我们真的获得一块地，将继续了解和比较不同制造商。

- 邻近建筑：
对面还没有房子（只有第二排的，由另一条街道接入）。地块后方是雨水滞留池。目前只有位于地块4下方左侧街道上的地块和紧邻地块1的四块地有建筑。

附上一些我现场拍摄的照片。

在我们理想的地点（距离勒沃库森约25公里）

以勒沃库森作为地点说明的中心参考点，在这里这个地区也不是很常听到 :D

根据照片判断，我认为这是在贝尔吉斯地区。应该正是我经常骑山地自行车的那片地区 :)
我很喜欢。
但总体来说，这还是我们这边最便宜的方向，需求也没那么疯狂。
在多尔马根，一个小的新建住宅区的地块最近在竞价中达到每平方米800欧元。土地指导价是320欧元。
你们那边肯定不会那么高。

不过我至少会预估每平方米400欧元。低于这个价我很难想象会成交。但我也不了解该微观位置的价格。
最近市场上有卖地块吗？

欢迎来到邻近的县……
忘记指导价。给自己设定一个界限，尝试你的运气。你可以联系当地建设委员会的人，他们肯定能给你一些信息，也许你还能通过友好的联系找到一块压力较小的地块。
现在的问题是你如何设定界限。如果你不特别坚持这块地、这个位置和这个地方，那就保持在一个经济上普遍可以接受的范围内。如果这正是你的梦想地段，而且你非常确定，那就把界限设在一般人难以想象的范围内。
最终超出多少，只有你自己来决定。

通过在整个地区建立网络，获得地块还是相当容易的。没有哪个报价是唯一的。

如果地价基准价为100/300/1000欧元，你们觉得这块地值多少钱，不要死抱数字，这反正不是捡便宜的买卖