Honigkuchen
2009-01-15 09:23:08
- #1
建筑师，HOAI，工作阶段，第1部分 版本2
亲爱的老虎鼠，你好，
小心，这会是篇很长很长的文字
希望你读着不累。
- 我们自己还没建过房，我是完全的外行，只知道从网络和杂志/书本上看到的那些东西（而且总是希望那些内容都是真实的）—所以这里只能说这么多：
我向一个适合我们的建筑师介绍了我们目前的状况（找到了地，房屋大小大致明确，建筑方式（实体结构）明确，层数明确，是否装修完成明确，需要的房间数和大致位置明确，等等），他告诉我第1阶段工作（基础调查）对他来说已经完成了；也可能他想用这个来吸引我们，因为他对其他阶段工作一直采用中间费率，我个人觉得所有阶段都收费偏高…
不过我也认为这也是他谈判的一个基础，意思是他可能对所定费率还可以有所商量。
此外，一些阶段工作可以部分委托给其他人；是否划算还得看具体情况（那些新参与的人也得重新介绍流程，而且其中有些是按照建筑师收费规则HOAI收费的），必须个别决定。
关于第1阶段（基础调查）写着：
第1阶段工作，基础调查（3%）
基本服务
明确任务要求
咨询整体服务需求
为选择其他参与设计的专业人员提供决策依据
总结结果
特别服务
现状调查
选址分析
制定空间与功能方案
审查环境影响及环境适应性
看看基本服务，可能你们这方面已经完成了。
特别服务在所有工作阶段都有，且常常会额外收费，需你特别留意；也就是说，这个会额外加上去。
建筑师是否真的为你们完成了第1阶段所有这些服务，他应该给你们明确的交代。
如果你表现出了解并对他说：
“第1阶段工作包含这些内容，但这些早已由我们搞定，不需要您再花时间了，等等”，
那么他可能会跟你平等交流，不会随意套用某个固定费率而不解释原因。
告诉他你要一个服务明细，说明他在每个工作阶段（LP）具体做哪些服务；这样你也能了解到他最多能收多少钱。
那些每个配比百分比，是指我理解的整个工作阶段块的比例。
意思是：如果他只做部分工作阶段，因为
a) 不是所有内容都需要，或者
b) 部分工作由别人完成或将由别人完成，
那么他当然不能把那些没做的部分收费给你。
- 一个小技巧：
他可能不能全部按分阶段收费，但可能会用中间费率替代1/4费率，或者用3/4费率替代中间费率，等等……
重要的是：
查看建筑师的推荐案例，不是2、3个，而是20个。
跟他以前服务过的建筑业主交流。
不要只找他知道肯定说好话的少数2、3个客户谈。
（开发商也一样）！
这些事情千万别急着决定，这可是很大笔钱，不能草率冒险。
第1阶段：基础调查：
“在第1阶段，建筑师为你制定更具体设计的基础。例如，探询你的建筑设想和经济能力，实地考察地块，整体服务需求咨询，明确后续专业设计师人员，最后总结初步咨询。
该阶段总费用占总报酬的3%。”
一般来说，各联邦州的建筑师协会可能都有类似成员列表和内置搜索功能，你可以选择的工作重点，例如“单户住宅”，或者更好的是（如果有的话）“被动式房屋”或类似标签。
我没全部看过所有协会 :- )
但如果需要可以打电话到你所在的联邦州的协会挑问，他们应该会乐于帮忙。
关于被动式或低能耗建筑：
当然，被动式房屋比低能耗房屋更节能（类似于KfW 40标准）。
但你得注意，被动式房屋
a) 造价更高，
b) 几乎用不到传统采暖；我不知道铺瓷砖的地面是不是会一直很冷；这就是我们差点没选被动式，而选了（呃，我们这些气候/能源坏分子……）带地暖的低能耗房屋的原因。一直是我们的梦想，对孩子和宠物也十分适合。
而且成本因素也是个重要的点。
还必须提一点，建筑师的报酬是基于[建筑项目的（净）总金额]来计算。
比如，你们房子（举个低数方便计算）总价119,000欧含税，建筑师的报酬是基于100,000欧（净价，不含税）计算。
那么费用是10,000欧。
如果房子造价是250,000-300,000欧（通常数额），则费用是25,000-30,000欧。
更关键的是要考虑可否删掉某些服务，再根据需要交给其他人做，从而节省费用。
还有我们打算的省钱方式：
我们想要的一些部分，等房子竣工后再安装。
也就是说，只推迟那些不重要的东西，绝不影响房屋保温/能效包层的部分。好的保温、墙体、窗户、门，即所有关键建筑外围护结构部分必须完成（这也关系日后可能的质保反馈）。
用无数的空管，为日后安装预留。
举个例子：
我们会盖一栋有底层、一楼、阁楼（三角坡屋顶）的房子。
因为目前只有我们两个，且几年后才要生孩子，暂时只需要装修一层（在我们是一楼，因为临街，属于山地地块）。
底层（花园层）和阁楼先保持粗装修（未装修）。
我们想装太阳能集热器和蓄热罐、雨水储罐（用于浇花、洗衣和冲厕所），可能还有灰水系统、地暖、可燃木材+颗粒燃料的组合壁炉，可以同时制热热水（热量传给蓄热罐，也接受太阳能集热器热量），带热回收的新风系统，辅助采暖和生活热水。同时为将来顾及老人需求，预留一个尺寸大约1.2x1.5米的电梯井（视情况），还要预备总线系统，类似自动化设备，例如定时开关百叶窗、报警系统连接等等，也就是大量空管，永远不会嫌少的空管。
（希望我们房子不会变成瑞士奶酪……呵呵）
还有可能日后若干的“花样”，慢慢再看。我最近正在陆续查阅50本建筑期刊和20多本建筑书籍。
我们打算和建筑师合作，除了必须立即安装的设备外，其它统统延后安装！
因为只要建筑师没参与的安装，就能帮我们节省建筑师费用！
我们大概只有一层地暖和壁炉同步加热系统希望由建筑师负责安装；如果春天开工建实心结构房子，冬天入住，采暖和生活热水至少有保障。
其它部分，比如底层和阁楼的装修——铺地板、卫生设施（浴缸、淋浴、马桶、洗脸盆）、隔断，都等房子主体完工后逐步装修，以保证两人入住不缺东西。
但必须全部预留好，比如电线、插座或至少对应的电管埋设好。 要知道未来未装修层将有多少房间位置，并在外围墙体准确预留电管和插座位置。
如果未来未装修层也要卫生间、厨房等，也必须提前布置好排水管道。
假设（数字不准，仅举例）装修好屋子净价300,000欧。
部分装修的净价200,000欧。
则建筑师的费用就以200,000欧计算。
一旦“建筑师任务完成”，或者他职责完成，你们可自己或委托他人继续装修。若情况理想，也可继续使用前期的工匠团队。
重要（否则我会被骂自以为是！）
千万别省略任何对被动房很重要的东西，不能漏任何关键条款，确保：
a) 获得被动房认证，
b) 不缺关键高成本但必须有的设备。
举例:
要做被动房，需要好的墙体、天花板、地板和屋顶保温；还要可能是三层隔热玻璃窗（内含惰性气体等），要好的大门，整体严密密封（热桥/热损失大多因窗户安装不好造成）；还必须有送风换气系统，有时还要接入供暖系统等。
视地块朝向，还可能需要被动式太阳利用，例如大面积朝南玻璃。
如果想省钱，千万别现在就先省窗户和墙体、天花板、地板、屋顶的保温！别想着“等以后再补”。
1. 可能达不到被动房标准，
2. 可能需更多采暖，冬天冻屁股；
3. 也会浪费大量时间和金钱重做保温，比如拆掉双层玻璃改成三层，屋顶墙面地板加保温等，麻烦得要死；不如一开始按总价一口价付掉。
只能延期做的东西，必须在前期做好完备的预留和安装准备，例如雨水罐，阁楼装修，第二卫生间（陶瓷卫浴设施）、隔断、家具、壁纸、地板、涂料，升降机准备等，这些我说的。
[B]换种说法就是：
你们还是整体投资300,000欧，但通过不装修某层，松动预算，买更大更好的房子，建筑师照样拿到不少钱；剩下的空间以后自行装修，也许不用建筑师。
这就是你们的两种选择。
我们选了更大更好的房子，十年后也许会给这类低能耗房加个扩建，算了，反正我们朝向不好，得另辟蹊径。
但最终每个人得自己决定，取决于你们的短期（两三人）、中期（四五六人）和长期（两人回归，孩子离家，或者因养老等原因三人家）需求。
还要考虑老年和疾病风险，最好关注无障碍设施……宽门虽贵，但值得；免得以后拆墙破坏保温层且难恢复。
无障碍平地淋浴也更贵，但趁现在年轻舒服，摔跤了也方便。
房子越大，保险费越贵，能源费越高；（被动房除外…）保温好、窗户多更贵；清洁工作也多……别建太大。
间或一层或部分楼层老了时出租，改做客房，也可以，视你们性格而定。
整体要根据你们短中长期的人生规划认真筹划。
- 对了，还要说：
住面积越小，有些费用越低。
比如地下室只作为地下室用，不作为居住，不能计入居住面积收费。
还能有较大灵活度，视情况调整未装修的空间用途。
- 如果有经验的朋友对我说的有意见，我很欢迎。我不想误导，只是把我从网络、建房日志、建筑杂志中得到的精华分享。
- 希望我没写得太乱。我刚喝了杯咖啡。
亲切问候，
Hongkuchen
基础调查到底包括哪些内容？我们已经有了一个土地和比较明确的想法，但建筑师还是想要3%。另外还要为结构设计和“技术设备”单独收费。这正常吗？我们加起来算下来有13%，这不可能是真的吧。
不过我们想建一个被动式房屋，这方面真正懂行的建筑师并不多。
问候，老虎鼠
亲爱的老虎鼠，你好，
小心，这会是篇很长很长的文字
希望你读着不累。
- 我们自己还没建过房，我是完全的外行，只知道从网络和杂志/书本上看到的那些东西（而且总是希望那些内容都是真实的）—所以这里只能说这么多：
我向一个适合我们的建筑师介绍了我们目前的状况（找到了地，房屋大小大致明确，建筑方式（实体结构）明确，层数明确，是否装修完成明确，需要的房间数和大致位置明确，等等），他告诉我第1阶段工作（基础调查）对他来说已经完成了；也可能他想用这个来吸引我们，因为他对其他阶段工作一直采用中间费率，我个人觉得所有阶段都收费偏高…
不过我也认为这也是他谈判的一个基础，意思是他可能对所定费率还可以有所商量。
此外，一些阶段工作可以部分委托给其他人；是否划算还得看具体情况（那些新参与的人也得重新介绍流程，而且其中有些是按照建筑师收费规则HOAI收费的），必须个别决定。
关于第1阶段（基础调查）写着：
第1阶段工作，基础调查（3%）
基本服务
明确任务要求
咨询整体服务需求
为选择其他参与设计的专业人员提供决策依据
总结结果
特别服务
现状调查
选址分析
制定空间与功能方案
审查环境影响及环境适应性
看看基本服务，可能你们这方面已经完成了。
特别服务在所有工作阶段都有，且常常会额外收费，需你特别留意；也就是说，这个会额外加上去。
建筑师是否真的为你们完成了第1阶段所有这些服务，他应该给你们明确的交代。
如果你表现出了解并对他说：
“第1阶段工作包含这些内容，但这些早已由我们搞定，不需要您再花时间了，等等”，
那么他可能会跟你平等交流，不会随意套用某个固定费率而不解释原因。
告诉他你要一个服务明细，说明他在每个工作阶段（LP）具体做哪些服务；这样你也能了解到他最多能收多少钱。
那些每个配比百分比，是指我理解的整个工作阶段块的比例。
意思是：如果他只做部分工作阶段，因为
a) 不是所有内容都需要，或者
b) 部分工作由别人完成或将由别人完成，
那么他当然不能把那些没做的部分收费给你。
- 一个小技巧：
他可能不能全部按分阶段收费，但可能会用中间费率替代1/4费率，或者用3/4费率替代中间费率，等等……
重要的是：
查看建筑师的推荐案例，不是2、3个，而是20个。
跟他以前服务过的建筑业主交流。
不要只找他知道肯定说好话的少数2、3个客户谈。
（开发商也一样）！
这些事情千万别急着决定，这可是很大笔钱，不能草率冒险。
第1阶段：基础调查：
“在第1阶段，建筑师为你制定更具体设计的基础。例如，探询你的建筑设想和经济能力，实地考察地块，整体服务需求咨询，明确后续专业设计师人员，最后总结初步咨询。
该阶段总费用占总报酬的3%。”
一般来说，各联邦州的建筑师协会可能都有类似成员列表和内置搜索功能，你可以选择的工作重点，例如“单户住宅”，或者更好的是（如果有的话）“被动式房屋”或类似标签。
我没全部看过所有协会 :- )
但如果需要可以打电话到你所在的联邦州的协会挑问，他们应该会乐于帮忙。
关于被动式或低能耗建筑：
当然，被动式房屋比低能耗房屋更节能（类似于KfW 40标准）。
但你得注意，被动式房屋
a) 造价更高，
b) 几乎用不到传统采暖；我不知道铺瓷砖的地面是不是会一直很冷；这就是我们差点没选被动式，而选了（呃，我们这些气候/能源坏分子……）带地暖的低能耗房屋的原因。一直是我们的梦想，对孩子和宠物也十分适合。
而且成本因素也是个重要的点。
还必须提一点，建筑师的报酬是基于[建筑项目的（净）总金额]来计算。
比如，你们房子（举个低数方便计算）总价119,000欧含税，建筑师的报酬是基于100,000欧（净价，不含税）计算。
那么费用是10,000欧。
如果房子造价是250,000-300,000欧（通常数额），则费用是25,000-30,000欧。
更关键的是要考虑可否删掉某些服务，再根据需要交给其他人做，从而节省费用。
还有我们打算的省钱方式：
我们想要的一些部分，等房子竣工后再安装。
也就是说，只推迟那些不重要的东西，绝不影响房屋保温/能效包层的部分。好的保温、墙体、窗户、门，即所有关键建筑外围护结构部分必须完成（这也关系日后可能的质保反馈）。
用无数的空管，为日后安装预留。
举个例子：
我们会盖一栋有底层、一楼、阁楼（三角坡屋顶）的房子。
因为目前只有我们两个，且几年后才要生孩子，暂时只需要装修一层（在我们是一楼，因为临街，属于山地地块）。
底层（花园层）和阁楼先保持粗装修（未装修）。
我们想装太阳能集热器和蓄热罐、雨水储罐（用于浇花、洗衣和冲厕所），可能还有灰水系统、地暖、可燃木材+颗粒燃料的组合壁炉，可以同时制热热水（热量传给蓄热罐，也接受太阳能集热器热量），带热回收的新风系统，辅助采暖和生活热水。同时为将来顾及老人需求，预留一个尺寸大约1.2x1.5米的电梯井（视情况），还要预备总线系统，类似自动化设备，例如定时开关百叶窗、报警系统连接等等，也就是大量空管，永远不会嫌少的空管。
（希望我们房子不会变成瑞士奶酪……呵呵）
还有可能日后若干的“花样”，慢慢再看。我最近正在陆续查阅50本建筑期刊和20多本建筑书籍。
我们打算和建筑师合作，除了必须立即安装的设备外，其它统统延后安装！
因为只要建筑师没参与的安装，就能帮我们节省建筑师费用！
我们大概只有一层地暖和壁炉同步加热系统希望由建筑师负责安装；如果春天开工建实心结构房子，冬天入住，采暖和生活热水至少有保障。
其它部分，比如底层和阁楼的装修——铺地板、卫生设施（浴缸、淋浴、马桶、洗脸盆）、隔断，都等房子主体完工后逐步装修，以保证两人入住不缺东西。
但必须全部预留好，比如电线、插座或至少对应的电管埋设好。 要知道未来未装修层将有多少房间位置，并在外围墙体准确预留电管和插座位置。
如果未来未装修层也要卫生间、厨房等，也必须提前布置好排水管道。
假设（数字不准，仅举例）装修好屋子净价300,000欧。
部分装修的净价200,000欧。
则建筑师的费用就以200,000欧计算。
一旦“建筑师任务完成”，或者他职责完成，你们可自己或委托他人继续装修。若情况理想，也可继续使用前期的工匠团队。
重要（否则我会被骂自以为是！）
千万别省略任何对被动房很重要的东西，不能漏任何关键条款，确保：
a) 获得被动房认证，
b) 不缺关键高成本但必须有的设备。
举例:
要做被动房，需要好的墙体、天花板、地板和屋顶保温；还要可能是三层隔热玻璃窗（内含惰性气体等），要好的大门，整体严密密封（热桥/热损失大多因窗户安装不好造成）；还必须有送风换气系统，有时还要接入供暖系统等。
视地块朝向，还可能需要被动式太阳利用，例如大面积朝南玻璃。
如果想省钱，千万别现在就先省窗户和墙体、天花板、地板、屋顶的保温！别想着“等以后再补”。
1. 可能达不到被动房标准，
2. 可能需更多采暖，冬天冻屁股；
3. 也会浪费大量时间和金钱重做保温，比如拆掉双层玻璃改成三层，屋顶墙面地板加保温等，麻烦得要死；不如一开始按总价一口价付掉。
只能延期做的东西，必须在前期做好完备的预留和安装准备，例如雨水罐，阁楼装修，第二卫生间（陶瓷卫浴设施）、隔断、家具、壁纸、地板、涂料，升降机准备等，这些我说的。
[B]换种说法就是：
你们还是整体投资300,000欧，但通过不装修某层，松动预算，买更大更好的房子，建筑师照样拿到不少钱；剩下的空间以后自行装修，也许不用建筑师。
这就是你们的两种选择。
我们选了更大更好的房子，十年后也许会给这类低能耗房加个扩建，算了，反正我们朝向不好，得另辟蹊径。
但最终每个人得自己决定，取决于你们的短期（两三人）、中期（四五六人）和长期（两人回归，孩子离家，或者因养老等原因三人家）需求。
还要考虑老年和疾病风险，最好关注无障碍设施……宽门虽贵，但值得；免得以后拆墙破坏保温层且难恢复。
无障碍平地淋浴也更贵，但趁现在年轻舒服，摔跤了也方便。
房子越大，保险费越贵，能源费越高；（被动房除外…）保温好、窗户多更贵；清洁工作也多……别建太大。
间或一层或部分楼层老了时出租，改做客房，也可以，视你们性格而定。
整体要根据你们短中长期的人生规划认真筹划。
- 对了，还要说：
住面积越小，有些费用越低。
比如地下室只作为地下室用，不作为居住，不能计入居住面积收费。
还能有较大灵活度，视情况调整未装修的空间用途。
- 如果有经验的朋友对我说的有意见，我很欢迎。我不想误导，只是把我从网络、建房日志、建筑杂志中得到的精华分享。
- 希望我没写得太乱。我刚喝了杯咖啡。
亲切问候，
Hongkuchen