在购买土地之前，边界线的高度发生了变化

你好论坛，

我们面临以下问题：
我们的 Grundstück（[Grundstück]）于2013年4月购买，2013年10月开始建设。现在应该进行 Außenanlage（[Außenanlage]），为此我们还必须另行提交一个独立的建筑申请，因为我们填方量超过了黑森州无建筑许可允许的范围——露台也一并提交了。
我们的 Grundstück 是一个大约150块地皮的新建小区的一部分，由一家 Grundstückserschliessungsgesellschaft（[Grundstückserschliessungsgesellschaft]）负责开发。之前这里有几栋高楼，这些建筑部分被粉碎，材料也被用于地形建模。我们的 Grundstück 位于山坡上，前面是街道，向后左侧倾斜，大约25米长落差约2米。也有一份建筑申请，其中 Grundstückserschliessungsgesellschaft 获得了包括新高度在内的地形建模批准。我们的后方邻居比我们先开始建房，那时我们甚至还没买 Grundstück。在我们的房屋建筑申请时，我们当然也进行了测量。结果显示边界高度“坏了”，或者至少与 Grundstückserschliessungsgesellschaft 的建筑申请高度不符——差异部分高达60厘米。我们当时以为，是邻居的挖地工人在山坡上挖多了一点，这没什么——以后修复就行。

现在，如前所述，我们打算进行 Außenanlage，并在与建筑局协商后，以 Grundstückserschliessungsgesellschaft 的高度模型为基础规划并提交了边界建设申请。计划设置L型石以稍微平整我们 Grundstück。建筑申请也获批——暂时如此。

然而，我们收到了建筑局的一封信，信中说，我们的一位邻居对建筑申请提出了异议。他依据自己的测量数据和照片提出，Grundstückserschliessungsgesellschaft 在边界区域填土量没有他们获批的那么多，他测量的高度才是决定性高度……

建筑局现在要撤销建筑申请！

事情来了：

奇怪的是，第二位邻居（我们三户连着共用一个边界点）的测量结果却与 Grundstückserschliessungsgesellschaft 的高度计划相符——而且该测量比异议邻居的时间早了两三周。此外，争议邻居附上了照片，清楚显示了地形表面，看起来是刚被处理过的（未处理的邻家 Grundstück 有霜冻，他的 Grundstück 平整且无霜冻，甚至能看到挖掘机铲斗挖土时形成的平滑地面）。

于是，我们去找了建筑局，说明他未经批准改变了土地和我们的边界测量点后才拍照和测量。但建筑局无能为力，测量显示了需要遵守的高度……

现在我们面临以下问题：
1）Grundstückserschliessungsgesellschaft 批准的地形模型只是“建议”性质吗？就是说，他们不必须填土到某个特定高度？

2）建筑局能否就这样撤销建筑申请？建筑局已有所有相关文件。我们房屋施工时测量就已经显示高度问题，我们还明确和他们讨论过，会基于 Grundstückserschliessungsgesellschaft 的高度提交申请。他们现在不能说“不，是旧的坏高度有效”吧……？！

3）我能否要求采用第二位邻居测量的边界点高度？当时地形还和规划相符，而争议邻居测量时该点低了60厘米。

4）如果 Grundstückserschliessungsgesellschaft 未按提交时的方式平整 Grundstück，我有没有法律途径要求其承担责任？

5）我是否可以要求事后履行，即按申请批准的高度进行施工？

6）很可能 Grundstückserschliessungsgesellschaft 实际按照批准进行了施工（邻居2的测量证明）。但我必须证明争议邻居未经批准挖掘。对此有没有什么保护机制，比如信赖保护？

7）如果我诉诸法律途径，凭照片证明有人挖掘的可能性有多大？

谢谢阅读，
Stefan

你好，Stefan，

建筑管理局做事太简单了，他们当然有权且有义务审核各个建筑申请的正确性。原则上，已批准的地块开发公司的高度作为规划高度或原始地形高度适用于所有后续的批准/建筑项目。

地块开发公司可能也有义务通过独立测量师向市政府证明完工的地形高度。如果有这样的文件，这应该能从地块开发公司和建筑管理局那里获得。如果没有，就必须假设建筑管理局按照计划将高度视为既定（有一定公差）或自行抽查核实。

原则上，可以利用所有周边或该区域内的建筑申请进行核查。如果整个区域内地块开发公司与各个建筑申请之间只有轻微差异，但恰巧你的邻居的高度多出或少了60厘米，而且还有相关照片，这个案子就很明显了。

但根据建筑管理局迄今的拒绝态度，你可能无法在没有外界协助的情况下取得进展。

第一步应该是询问地块开发公司是否有关于最终高度变化的文件，然后联系你在黑森的注册测量工程师。他可以向建筑管理局获取所有相关的高度图纸，并可能结合你的建筑师将其整理好，迫使建筑管理局对此作出回应必须。

根据你的描述，我也认为你的邻居给自己制造了麻烦，但有些人就是这么厚颜无耻并且试图这么做。但听起来也无望双方达成一致，所以你最好心理准备好，a) 这会很耗时，b) 很可能上法庭解决。

但我相信这还是可以相当好地还原出来，因此也能证明谁是对的。

此致
敬礼
Dirk Grafe

Otus 说得对，这关系到速度，我也认同他的观点，认为（快速）可能会变得不舒服。

但是还有一个机会，可以在当局决定邻居的申请之前提醒他们注意矛盾——如果我理解正确的话，当局到目前为止只是暗示了方向，但还没有做出决定。

假设你是我的客户，我与负责你建筑项目的建筑师关系很好。那么我会收集邻居的通信记录、相关的建筑能源法案的图纸，你的建设申请已经提交，周围邻居的高度数据/建设申请可以通过合作相对快速地收集（可能这些资料早已存在并用于你的建设申请！？）……当所有资料都准备好后，可以相对快速地整理好，以便建设局向正确的方向进行审查。

这在经济上绝对是在合理范围内，你的测量师和建筑师在这方面本来就应该很快帮到你，毕竟你或者你的建筑师正在为填方提出最新的建筑申请——如果你这里所提供的陈述属实，建设局的拒绝应该可以被他们联手有力反驳。

关键是建设局必须尽快意识到这点，因为如果这些事情进入法庭，不仅会耗时，而且评估专家（他们通常是公开任命的测量工程师和/或建筑师，也正是你手头上的人）费用会是现在可能额外投入费用的数倍。

粗略成本估算，仅供你了解：

目前的情况从测量师的角度按小时费用计算，总费用：肯定低于净500欧元。

如果由我作为专家出庭，法院肯定会建议大约1500欧元，我会把费用至少提高到2000欧元以上才会接受，而且如果相关工作得到记录，我可以无须法庭重新协商，按约定价格的最高20%收取费用，换算就是：2400欧元（含税）。

最终由谁支付费用当然由法官决定，但如果仅考虑50:50和解的成本，那么花一千多欧元打几个电话、立刻把建设局引导到正确轨道是划算的。

尽管如此，我完全同意 Otus 的观点，这只是一个补充。

此致
Dirk Grafe

附言：
不过这也是一个很好的例子，证明我一贯的论点是对的——高度数据很重要。高度经常被视为次要/无关紧要，主要看建筑是否仍在土地范围内——但（缺陷的）高度数据也会导致长期的法律纠纷，尤其是在处理不当时。尤其是复原更加困难。界线或建筑物的位置通常是可以反复确定的。地面一旦改变就局部被破坏，无法复原，基本上这会导致一个建立在旧设计高度等基础上的推定程序，而这些本身就带有误差/不准确性。

非常感谢您快速且有帮助的评论，我已经反复（多次）认真阅读了。

关于地块开发公司，我只收到了一份说明，即在工作完成后没有制作最终的文件（比如测量数据或照片）。我会再次联系市政府，看看他们是否做了什么。

幸运的是，我的测量师也是负责地块开发公司建设项目的测量师，而我的建筑师是我的邻居——我们三人共同拥有边界点。他也不理解为什么两次测量的高度会有差异，也不明白建设管理部门为什么现在这么排斥。

如果我理解正确的话，那么我应该：
1）先去找律师？！
2）找测量师核查此事，然后让他去找建设管理部门？

上周我们到建设管理部门当面说明了所有问题后，他们请求我们把所有内容书面提交。那些热心的女士们似乎有些应付不来，一直说“我还没做……”或者“我得问问我们的法务部门……”

所以我会把这些内容整理成文，同时和市政府以及测量师沟通……

谢谢
斯特凡

附言：我可以在地块开发公司的建筑申请中查看他们是否有义务按要求制作高度标高吗？也就是说，我是否可以假设他们已经履行了这项义务？我仍然无法想象如何能在没有最终文件的情况下放行150个地块……

让你的 öffentlich bestellter Vermessungsingenieur und Architekt 记录 Bauanträgen 中不同的高度，并简要书面评论。我认为，如果有可靠的证据表明邻居存在设计错误，情况很快就会发生变化。

寻找 Anwalt 仍然是合适的，因为你必须考虑邻居无论你是否正确，都会走法律途径。

祝你成功！
Dirk Grafe