全额融资还是储蓄？

大家好，

我和我的伴侣（20多岁中后期）目前正在考虑房地产贷款的可能性。由于学习（还有一些“旧债”）等原因，我们俩之前都没有真正积累起自有资金，因为我们都只是工作了几年。

实际上，到处都说应该有大约20%的自有资金（加上购房附加费用）。按照我们的想法和这个地区（南部-巴符州）的房价，一套房子大约要40万欧元。如果是通过中介买房，购房附加费用大约是4万欧元。总共就是44万欧元。

我的收入确实不错，我的伴侣也很稳定。我们两人的月净收入合计约为5700欧元（固定收入）。两人都在大公司上班且合同是无固定期限的。

我现在主要的问题是关于策略。

全额贷款的情况基本上怎么样？或者说按现在的情况，贷款金额其实是110%。由于我们高收入，我们“当然”也能承担相当高的还款额。但如果找到了合适的银行，利率肯定会比贷款金额低于100%的情况高大约1%，这点我清楚。还是说，基本上至少应该能承担购房附加费用？

备选方案是这样的：我们现在开始积累资金。假设有10-20%的自有资金和4万欧元的购房附加费用，那就是8万到12万欧元！

即使我们每年存1.6万欧元，大约5-7年后也能攒够这些钱。相应地，我们这段时间还要付租金。这5-7年大概花了4.8万到6.7万欧元。等于白花了。

这到底有没有意义？我们宁愿全额贷款，在这期间还房贷，也不愿意把钱花在房租上。不过问题是，全额贷款的高利率是否会在4.8万到6.7万欧元这个范围内，或者甚至更高。如果是后者，那自然是有力的理由。

我目前没有具体算过。我们只是刚开始了解购房事宜。

大家怎么看这个问题？欢迎大家的意见和建议。

先谢谢大家！

忘记和修改大概是不行的：我们俩都有整整13个月的工资。所以肯定也可以有更高的储蓄率。每年16000欧元大致是指我们基本上不需要放弃任何东西。

当然这里有两种不同的思路：

1.) 如果你等待，虽然可以积攒自有资金（以你们的收入来说肯定相当快，你自己也已经描述过了）。但是每年的建筑成本也会上涨X%，或者在德国的许多地区，房价会涨X%。与此同时你还要继续支付租金。不过因为你将有（未来的）自有资金，你可以获得更好的利率，但当然这只是相对于当时有效的利率来说。是否在5-7年后（正如你所说）还会像今天这么便宜，没有人知道。

2.) 相反，如果你现在建房/买房——前提是你找到一银行愿意为你贷款100+X——你的利率会比许多其他买房者高。相比10年前的利率，你仍然能获得一个让当时许多贷款者感动流泪的利率。但请也考虑：如果由于某些原因必须出售房产（离婚、严重事故导致收入大幅减少……），在这种情况下你会很困难。因为你贷款了100+X，但卖房收回的钱可能远不足以还清，你至少会有X的剩余债务要承担。这增加了你和银行的风险，因此这种情况利率会较高。

两者各有利弊。

但如果你们俩都真的处于稳定的工作状态，已经连续好几个月记账，清楚了解自己的支出状况，然后银行给了绿灯，以你们的收入，我觉得你们可以认真考虑一下“现在行动”的方案。

我会比较简单地做……先约个时间去主办银行，毫无压力地聊聊有什么可能。
你们没有主办银行因为只有一个在线账户？没问题，去最近的VR银行或者储蓄银行和他们聊聊。
我在你们的情况下不太会做的是，比如去Interhyp。至少根据我的经验，他们对于这种方案缺乏一些“创造力”。

这个论坛的典型观点是：你们只关心月供而不关心安全性。
试算一下，在110%贷款情况下，经过多少年你们的房子价值才会超过剩余贷款本金加利息。在那之前，你们必须确信职业、家庭和健康状况不会出现负面变化。为了控制这一时间段，你们要么需要自有资本，要么需要较高的还款额。相比你们规划的储蓄率而言，你们的收入并没有那么异常高。
对租金的看法也是该论坛的典型观点：租金换来的是一套可以居住的房子。在大多数情况下，这在经济上远比购买自有住房更划算。或者说，相对于租金，你们为贷款支付的巨大额外费用换来了什么？

收入达到这个水平是可行的。
100%贷款利率大约为2%，期限为15年固定利率。
另外还有例如汉萨银行的10%，这里我不清楚具体利率，估计在4%-6%。
那么关于生育计划怎么样？这么高的还款额单一收入也能支付得起吗？