使用住房储蓄计划还是传统贷款进行融资？

你好！

我已经关注一段时间了，很高兴看到大家对各种话题的积极交流。我正面临我的融资决策，想结合论坛的经验和意见。目前我主要有两种选择。

初始情况：独栋别墅；2名成年人，1个孩子。
从收入状况来看，一切稳健，可以承受。下面描述的月供目前不宜超出。

融资所需资金：280,000 欧元

第一种方案：“传统”贷款 + KFW 124

贷款：230,000 欧元
- 利率：名义年利率1.45%
- 月供（利息和本金）：790.00 欧元
- 每年5%的特别还款选项
- 15年后剩余贷款余额：128,082.32 欧元
- 15年后利率变动风险，总期限30年

- 第1到第15年的月供负担：790.00 欧元

外加50,000欧元KfW 124贷款 - 利率锁定10年，期限25年

- 当前利率：名义年利率0.85%
- 月供（利息和本金）：第二年起191.98 欧元
- 10年后剩余贷款余额：32,434.05 欧元
- 10年后存在利率变动风险

前10年的总月供为981.98欧元

第二种方案：贷款+住房储蓄合同（Bausparer）+ KfW 124

到期一次性还款贷款：230,000 欧元，期限15年
- 利率：名义年利率1.45%
- 月利息支付：278.00 欧元（不还本金！）
- 15年后剩余贷款尚未还清230,000欧元，将通过住房储蓄余额和贷款偿还
- 15年后无利率变动风险

住房储蓄合同：
- 住房储蓄合同月储蓄额（第2年至第15年）：561.00 欧元
- 住房储蓄金额扣除费用后，拨付时约92,000欧元
- 第16年起住房储蓄贷款的保证利率：年利率2.35%，剩余期限约15年固定
- 住房储蓄贷款月摊还额：920.00 欧元，直到贷款期满
- 住房储蓄贷款随时可进行特别还款

- 第1年至第15年的月供负担：839.00 欧元
- 第16年起的月供负担：920.00 欧元

外加50,000欧元KfW 124贷款 - 利率锁定10年，期限25年
- 当前利率：名义年利率0.85%
- 月供（利息和本金）：第二年起191.98 欧元
- 10年后剩余贷款余额：32,434.05 欧元
- 10年后存在利率变动风险

前10年的总月供为1,030.98欧元
第16年起为920.00欧元，加上KfW月供

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期间KfW利率似乎已降至0.75%...

我内心纠结。一方面组合住房储蓄贷款占大部分贷款带来最大的规划确定性很吸引我。
但我也看到，当KfW利率锁定期结束，住房储蓄贷款到位时，我可能要应对约1,200欧元的月供（无论KfW利率如何变化）。我对15年后原贷款本金仍未减少感到很担忧。另外，约2,300欧元的住房储蓄合同费用让我感到非常吃力。

我们还考虑了万一出现情况的保险方案。其中有一项人寿保险，保险金额会在融资期间线性下降（基本用于保障剩余贷款）。我觉得这只适合第一种无住房储蓄合同的方案，因为那里的剩余贷款是逐步减少的。

我知道安全是有代价的。但住房储蓄方案我又感觉不是特别安全，而且很贵……还是我哪里考虑不周？

我觉得还款比例有点低。你有没有问过20年固定利率的等额本息贷款？那样你也会有明显更多的安全感。利率我觉得现在也不太理想。我刚签了20年，利率是1.04%。你只是去你的主办银行了吗？如果是这样的话，我肯定还会去找中介。

我觉得还款比例有点低。有没有考虑过20年固定利率的等额本息贷款？那样你会有更多的保障。
利率我也觉得不是特别理想。我刚签了20年1.04%的利率。
你只去过你的主银行吗？如果是的话，我建议你至少也去找个中介看看。

每月还款额在1000到1100欧元之间，这是我们家庭认为“健康”的水平。我们不想在接下来的至少10年内超出这个范围。贷款期限也应该安排得让我们能明显在退休前还清，大约30年完成最好。这限制了利率固定期谈判的灵活性，目标大约是20年。

确实是主银行。我还有一到两周后要去另一家银行的预约。我们最近和一个中介有过不愉快的经历。他给我们的主贷款加上KfW贷款的相同利率固定期提出了1.67%的利率。

真的有理由相信中介会更便宜吗？考虑到中介的佣金要求，这些也必须被考虑进去……

真的能假设中介会更便宜吗？考虑到中介的佣金要求，这些也必须被计算在内……

是的，询问并比较！这也不花钱。

你在你的住房储蓄账户上获得什么利息？检查一下你是否不想直接保留它，并通过贷款获得比你为其他贷款支付的利息更多的回报。

你的住房储蓄账户利率是多少？检查一下你是否想继续保留它，这样你可以贷款并获得比你为其他贷款支付的利息更多的收益。

住房储蓄利率固定为0.05%。我看继续储蓄收益不大。对我来说，只有在第16年起以2.35%的利率锁定贷款利息时才值得。