融资问题——我们必须先买房子吗？

你好，

我们想建一栋房子。包括土地，大约50万欧元，包括所有附加费用。
我们现在住在一栋属于我们的排屋里，房贷还有大约2.5万欧元的债务。房屋价值大约28万到30万欧元。我们还有大约5万欧元的自有资金。我们的收入大约是3000欧元，加上560欧元的儿童补贴。
融资流程是怎样的？我们必须先卖掉房子吗？
我们想向同一家房贷银行申请贷款，就是我们排屋贷款的银行。有什么选择吗？

没有打错字，是25,000欧元吗？

就像没有房子时那样，简单地规划你的融资，并为可能产生的剩余金额支付相关费用。在这个金额上，进行任何实验（旧融资和新融资的良好协调）都没有意义。

此外，当然要慢慢计划出售，看看所述价值是否符合市场，并扣除适当的风险缓冲作为自有资金，如有必要，考虑临时融资。

你好，不，没有打字错误。剩余大约还有两万五千的债务。但是如果没有旧房产的销售收入，我们根本拿不到这么高的贷款吧？

你好，不是笔误。还剩大约两万五千的余额。但是如果没有旧房产的销售收益，我们根本无法获得高额贷款？

你们也可以抵押并出租旧房产。即使那样你们也能获得高额贷款。这是一个计算实例，看看是否值得。

但如果没有卖掉旧房的收入，我们根本拿不到那么高的贷款，不是吗？

认真问：为什么不呢？

总费用为50万欧元，你们计划通过卖房获取25万欧元的收益（已经扣除较小的风险缓冲，价值通过评估或银行认可）。扣除剩余贷款（我先不算相关费用），还剩22.5万欧元。你们将以50%的比例使用自有资金，以保留2.5万欧元作为铁定储备。

所以：
50万 建筑费用
-22.5万 旧房
-2.5万 自有资金
=
25万 新贷款，长期按照你们的意愿规划。

另外，有一笔22.5万欧元的短期贷款，利率浮动（或固定为1到3个月），会一直续借，直到旧房卖出为止。无需还款，因为会用房产出售收益偿还。我建议优先选择固定利率，可能比浮动利率更便宜，贷款到期时间应与利率固定期结束时间一致。短时间内应可实现。

两笔贷款的担保均为新房，长期贷款为第一顺位，短期贷款为次级。你们应该争取，只依据长期贷款来确定抵押价值，中间融资不计入。

如果旧房卖价高于22.5万欧元，你们的铁定储备会增加，或者用来提升新房配置，等等……

这是多种方案中的一种。我认为只要你们能够承担长期的月供，就没问题。例如，紧急情况下，一年双重负担可以由储备应付。钱是有的，只是以房产形式存在而流动性较差。

谢谢您的回答。 另一个问题…… 我是个个体经营者…… 作为个体经营者，大约需要多支付多少百分比？ 我的主银行目前为10年期提供大约1.69%的利率。 我需要多付多少利率……？