ArmAberSexy
2021-12-08 14:01:55
- #1
大家好，
我这几天一直在阅读这里无数关于各种生活和融资方案的帖子，首先非常感谢你们以如此专业且富有生活经验的方式，共同为年轻人提供关于如此重要话题的咨询，这几乎已经成为一种理所当然的帮助。唯一希望的是，你们也能为我和我的伴侣花些时间，客观评价我们目前的情况（在朋友中我们算是先锋，至于父母嘛，大家都懂，一代完全不同的人）。
我和我的伴侣在相恋七年、在大城市生活了三年之后，大约两年来一直非常认真且毫不妥协地寻找位于德国南部（卡尔斯鲁厄地区）的自有住房。我们之前一直认为不可能找到完美的现有房子，因此也开始关注自建房的相关信息，但现在事情突然出现了转机——一套完美的房子。然而，850,000欧元的价格偏高，超过了我们原本预期的预算（60万到70万欧元）。以下是所有相关信息：
关于你们的一般情况：
收入和资产状况：
支出情况：
住房费用：
交通费用：我们每月综合估计约250欧元，包括所有相关费用
保险费用：目前仅私人责任险约7欧元
生活费用：我们每月综合估计约400欧元
储蓄金额：计划继续储蓄1000欧元，用于包括提前还贷等目的
其他支出：没有，只有大约5000欧元的剩余助学贷款
收入与支出总和：
关于房产的一般情况：
建造或购买费用：
2013/2014年基础改造：
- 部分更换窗户（二层和三层玻璃）
- 所有水管和污水管更换为不锈钢和塑料材质
- 部分暖气管道及散热器更换
- 部分电路更新和扩展
- 几乎所有房间布置局域网布线
- 地板铺设，墙壁刮腻子
- 屋顶及隔热（桁架间隔热20厘米）
- 地下室外墙保温（涂有厚层防水涂料，外围保温12厘米，WLF035）
- 地下室改造为套房
- 烟囱更换
- 屋顶露台水泥层更新
2020/2021年进一步现代化/扩展：
- 安装6个天窗（Velux 三层玻璃）
- 屋顶扩展部分外墙保温及重新粉刷
- 新电动车库门
- 车库入口铺设新地砖
- 新的视频门铃系统，品牌Busch & Jäger
- 安全装置更新，增设漏电保护开关
在我们看来，除了未更换燃油采暖炉外，几乎所有项目都已经完成。目前房子据说能耗为97kWh/平方米·年，按网络数据推算年消耗燃油约3000升，约花费2550欧元（85欧分/升），房子因此属于能源效率等级C。
令我比较担心的是，我不知道采暖所需的供水温度，也不能完全信赖相关数值，但这对是否合理改装热泵十分重要。毕竟房子底层设有地暖，可能是应用热泵的另一个条件。
费用汇总：
我们制定了两个方案：最慢方案和可接受的最快方案：
慢速方案（无提前还款）
快速度方案（每月2000欧元还款+完整储蓄额1000欧元+套房租金约800欧元全部用于提前还款）
我们预计的家庭收支表如下：
换句话说，我们预计在开始这个项目时，每月将有约1920欧元的剩余预算用于日常生活开销，例如娱乐、购物、圣诞礼物及其他开支。除了每月2000欧元的还款外，我们还有大约1800欧元的提前还款预算，可以灵活使用或用于人生中的更大开销（比如孩子）。
鉴于不可预见的事件和花费，现实可能会介于这两个融资方案之间。我的主要关心是全面评估总体财务计划的完整性、风险及合理性。其他方面也欢迎任何建议。目前我们还在考虑是否将对房子的报价从80万欧元提高到85万欧元以提升竞争力，但像房屋附加费用、房屋大小及供暖泳池等因素我们无法准确评估。至少，我们可以相对确定房屋在未来十年内无需进行除了供暖设备外的重大改造。
以上信息先到这里，期待你们的意见 :)
最好的祝福 & 先行感谢！
我这几天一直在阅读这里无数关于各种生活和融资方案的帖子，首先非常感谢你们以如此专业且富有生活经验的方式，共同为年轻人提供关于如此重要话题的咨询，这几乎已经成为一种理所当然的帮助。唯一希望的是，你们也能为我和我的伴侣花些时间，客观评价我们目前的情况（在朋友中我们算是先锋，至于父母嘛，大家都懂，一代完全不同的人）。
我和我的伴侣在相恋七年、在大城市生活了三年之后，大约两年来一直非常认真且毫不妥协地寻找位于德国南部（卡尔斯鲁厄地区）的自有住房。我们之前一直认为不可能找到完美的现有房子，因此也开始关注自建房的相关信息，但现在事情突然出现了转机——一套完美的房子。然而，850,000欧元的价格偏高，超过了我们原本预期的预算（60万到70万欧元）。以下是所有相关信息：
关于你们的一般情况：
[*]你们多大了？她28岁，他29岁
[*]有孩子吗？没有
[*]计划要孩子吗？是的，3-5年内要两个
[*]你们做什么工作？她是能源供应公司的财务控制员，他是中型企业的咨询师，都刚毕业1-2年
[*]每周工作多少小时？她36小时，他40小时
收入和资产状况：
[*]你们的收入是多少（税后）？她3000欧元净收入，他3200欧元净收入，行业内薪资前景总体良好
[*]你们有多少自有资金？25万欧元
[*]计划投入多少自有资金买房？15万欧元，其余部分计划通过ETF无风险且可用地投资于资本市场
支出情况：
住房费用：
[*]当前冷租金650欧元
[*]当前总租金900欧元
[*]水费、污水费、垃圾费、街道清扫费包含在总租金内
[*]电话、互联网、手机60欧元
交通费用：我们每月综合估计约250欧元，包括所有相关费用
保险费用：目前仅私人责任险约7欧元
生活费用：我们每月综合估计约400欧元
储蓄金额：计划继续储蓄1000欧元，用于包括提前还贷等目的
其他支出：没有，只有大约5000欧元的剩余助学贷款
收入与支出总和：
[*]总收入：3000欧元+3300欧元+(约800欧元)=6300欧元（7100欧元）
（约800欧元是购买房屋中附带的美丽套房可能带来的租金收入，房主表示根据出租率，该套房每年租给通勤者等，收入约8000到12000欧元）
[*]总支出：我认为这个没有明确定义的位置比较难算。我在此定义的是
当前时间点：租金+交通+其他每月固定费用+储蓄金额=约3400欧元
[*]结余：3900欧元
[*]其中冷租金与可放弃的储蓄金额（如购房储蓄）250欧元+2000欧元=2250欧元
关于房产的一般情况：
[*]土地面积多大？530平方米
[*]地价参考值？约400欧元/平方米
[*]新建还是旧房（建造年份），房屋类型？1977年全面现代化的旧房
[*]车库？一个车库
[*]房屋面积？居住面积253平方米，使用面积120平方米
建造或购买费用：
[*]购买附加费用（7%）为56000欧元
[*]装修及维修费用
该房自2013/14年以来多次分步骤进行了装修或维修，包括：
2013/2014年基础改造：
- 部分更换窗户（二层和三层玻璃）
- 所有水管和污水管更换为不锈钢和塑料材质
- 部分暖气管道及散热器更换
- 部分电路更新和扩展
- 几乎所有房间布置局域网布线
- 地板铺设，墙壁刮腻子
- 屋顶及隔热（桁架间隔热20厘米）
- 地下室外墙保温（涂有厚层防水涂料，外围保温12厘米，WLF035）
- 地下室改造为套房
- 烟囱更换
- 屋顶露台水泥层更新
2020/2021年进一步现代化/扩展：
- 安装6个天窗（Velux 三层玻璃）
- 屋顶扩展部分外墙保温及重新粉刷
- 新电动车库门
- 车库入口铺设新地砖
- 新的视频门铃系统，品牌Busch & Jäger
- 安全装置更新，增设漏电保护开关
在我们看来，除了未更换燃油采暖炉外，几乎所有项目都已经完成。目前房子据说能耗为97kWh/平方米·年，按网络数据推算年消耗燃油约3000升，约花费2550欧元（85欧分/升），房子因此属于能源效率等级C。
令我比较担心的是，我不知道采暖所需的供水温度，也不能完全信赖相关数值，但这对是否合理改装热泵十分重要。毕竟房子底层设有地暖，可能是应用热泵的另一个条件。
费用汇总：
| 房屋 | 800,000.00 € |
| 附加费用 | 56,000.00 € |
| 当前总费用 | 856,000.00 € |
| 附加费用 | 56,000.00 € |
| 10%首付 | 80,000.00 € |
| 额外首付资金 | 20,000.00 € |
| 当前自有资金投入 | 156,000.00 € |
| 贷款金额（90%） | 700,000.00 € |
[*]贷款金额70万欧元
[*]贷款类型为等额本息贷款
[*]名义利率1.14%，储蓄银行
[*]固定利率期限10年
我们制定了两个方案：最慢方案和可接受的最快方案：
慢速方案（无提前还款）
| 利率1.14% | 还款额 | ||||
| 贷款金额 | 年利息 | 月利息 | 年还款额 | 月还款额 | |
| 第一年 | 700,000.00 € | 7,980.00 € | 665.00 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第二年 | 676,000.00 € | 7,706.40 € | 642.20 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第三年 | 652,000.00 € | 7,432.80 € | 619.40 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第四年 | 628,000.00 € | 7,159.20 € | 596.60 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第五年 | 604,000.00 € | 6,885.60 € | 573.80 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第六年 | 580,000.00 € | 6,612.00 € | 551.00 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第七年 | 556,000.00 € | 6,338.40 € | 528.20 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第八年 | 532,000.00 € | 6,064.80 € | 505.40 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第九年 | 508,000.00 € | 5,791.20 € | 482.60 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 第十年 | 484,000.00 € | 5,517.60 € | 459.80 € | 24,000.00 € | 2,000.00 € |
| 剩余债务 | 460,000.00 € | 67,488.00 € | 240,000.00 € |
快速度方案（每月2000欧元还款+完整储蓄额1000欧元+套房租金约800欧元全部用于提前还款）
| 利率1.14% | 还款额 | ||||
| 贷款金额 | 年利息 | 月利息 | 年还款额 | 月还款额 | |
| 第一年 | 700,000.00 € | 7,980.00 € | 665.00 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第二年 | 654,400.00 € | 7,460.16 € | 621.68 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第三年 | 608,800.00 € | 6,940.32 € | 578.36 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第四年 | 563,200.00 € | 6,420.48 € | 535.04 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第五年 | 517,600.00 € | 5,900.64 € | 491.72 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第六年 | 472,000.00 € | 5,380.80 € | 448.40 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第七年 | 426,400.00 € | 4,860.96 € | 405.08 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第八年 | 380,800.00 € | 4,341.12 € | 361.76 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第九年 | 335,200.00 € | 3,821.28 € | 318.44 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 第十年 | 289,600.00 € | 3,301.44 € | 275.12 € | 45,600.00 € | 3,800.00 € |
| 剩余债务 | 244,000.00 € | 56,407.20 € | 456,000.00 € |
我们预计的家庭收支表如下：
| 每月家庭预算： | |
| 收入 | |
| Nikica | 3,200.00 € |
| Michelle | 3,000.00 € |
| 套房收入 | 800.00 € |
7,000.00 € | |
| 支出 | |
| 还款 | 2,000.00 € |
| 利息 | 600.00 € |
| 房屋附加费用 | 350.00 € |
| 保险费用 | 80.00 € |
| 交通费用 | 250.00 € |
| 套房储蓄 | 800.00 € |
| 额外储蓄 | 1,000.00 € |
5,080.00 € | |
| 每月差额 | 1,920.00 € |
换句话说，我们预计在开始这个项目时，每月将有约1920欧元的剩余预算用于日常生活开销，例如娱乐、购物、圣诞礼物及其他开支。除了每月2000欧元的还款外，我们还有大约1800欧元的提前还款预算，可以灵活使用或用于人生中的更大开销（比如孩子）。
鉴于不可预见的事件和花费，现实可能会介于这两个融资方案之间。我的主要关心是全面评估总体财务计划的完整性、风险及合理性。其他方面也欢迎任何建议。目前我们还在考虑是否将对房子的报价从80万欧元提高到85万欧元以提升竞争力，但像房屋附加费用、房屋大小及供暖泳池等因素我们无法准确评估。至少，我们可以相对确定房屋在未来十年内无需进行除了供暖设备外的重大改造。
以上信息先到这里，期待你们的意见 :)
最好的祝福 & 先行感谢！