融资 - 针对复杂情况的建议

大家好，

出于兴趣，我已经在这里看过几次了，现在遇到了一个实际的问题：

我们在柏林找到了一个地块，想买下来，拆除旧建筑并重建。有关建筑许可等问题我们已经解决了，粗略计算了新建成本。由于双方父母都给予了慷慨的补助，总体资金状况很好。不过卖方现在想尽快拿到钱，否则我们就没戏了，他的价格也已经降了两次。

但目前有两个问题阻碍：

1. 我们拿到部分补助要等到售出慕尼黑的一套公寓后，这可能还需几个星期或几个月。因此，我们目前只能用自有账户的钱和一方父母的资金来计划。

2. 我目前失业，但已有2024年3月1日签署的劳动合同。这样的话，我们家庭收入约5800欧元，但现在仅约3000欧元，我们现在住在租赁住房（暖气费约1450欧元）。

所以我们不能获得覆盖全部资金的贷款，必须尽快筹集土地购买款（加上一点拆除费用）。目标是贷款340,000欧元，自有资金200,000欧元。一位理财顾问说，单靠一份收入，这个贷款在家庭预算中只能剩下200欧元的盈余（考虑当前租金则根本不可能），他想先口头与银行沟通再决定是否提交申请。我提议他也可以尝试问问我出生地的乡镇银行，我在那里还有账户，我父母与那里的关系也不错。

我有两个问题想请教“论坛”：

1. 我们申请买地贷款的计划有多现实？我拿到3月的工作合同（当然有试用期）的情况会不会完全没有作用？有没有特别推荐的银行？

2. 如果采取两笔贷款操作（贷款1为340,000欧元，贷款2约280,000欧元，后者用卖房所得的自有资金补充），应该注意哪些问题？两笔贷款理论上应该在同一家银行办理（涉及抵押权），一般不建议这样分开办，对吗？但因时间紧迫，似乎只有这样才行。我还考虑过第二笔贷款是否能只向KFW申请（两次各120,000欧元的能效房40方案贷款——我们计划建一个出租公寓，另外约40,000欧还不确定，可能需额外贷款）。一家私人银行和KFW能接受这样的组合贷款吗？

说实话，我有点困惑。其实我认为我们的计划很容易融资，但这特殊情况可能会泡汤。要是这个地块没了那真的很遗憾。现在中介支持我们，但如果没尽快拿到融资，就可能归别人。

提前感谢大家的帮助，有问题我会尽快回复。

还有一个理解上的问题：3. 我的姐夫说，也可以选择没有特殊还款选项的贷款，这样利率会稍微低一些，因为有特约解约权，可以把钱存起来，十年后一次性还清尽可能多的款项，同时继续进行特殊还款，而不会导致例如原本约定的20年利率协议被取消。根据我在网上找到的所有信息，这种说法对借款人来说似乎过于乐观（就是说可以简单地进行特殊还款，而不调整合同的其它部分）。我之前的理解是，十年后可以完全退出合同，但需要为剩余债务寻找新的融资（考虑到那时较高的利率，这往往没有意义）。哪种解释是正确的？

一笔期限非常短的过桥贷款（直到公寓出售）并由公寓业主作为担保人应该是可行的。或者直接让（岳）父母来承担这笔过桥贷款（前提是他们愿意）。如果还选择一家自己负责公寓中介业务的银行，他们也会有一个潜在的额外收入作为动力。

在当前市场下，在慕尼黑卖一套普通公寓也是很快的，一旦房源出现在网络上，你们就会被兴趣买家围得水泄不通。

让我有点奇怪的是，卖地者主动降价，同时又施加时间压力。如果买家排着队，那么没有理由把价格降低两次。

你的解释是正确的。我的贡献必须有5个词。

是否可以在该物业附近进行未预约的拜访，以了解谁可能是业主，从而有可能无压力地与他协商？

：这是指我后续提的问题，对吗？我早就觉得这听起来好得令人难以置信。谢谢你的回复。

：也谢谢你这么快回复。现在有一个关于房子的补充信息，我之前不小心没提：目前我岳父快100岁的母亲在上面有用益权（Nießbrauch）。她其实不缺钱，家里有人照顾，但这是很多年前设立的，必须先解除。我岳父已经预约了公证处，但排期到二月中旬，可能太晚了，况且如果我没理解错的话，这将启动一个较长的流程。这用益权对前述安排可能是个阻碍，还是我理解错了？

让我有点惊讶的是，卖地的人居然自愿降价，还同时施加时间压力。如果买家排长队，就没有理由两次降价。

嗯，他确实两次降价，每次10%。我们是在第一次降价后进入的市场，很高兴听到还会有第二次降价。据邻居说，地块目前“热闹非凡”，经纪人也说他预计不久会成交。如果不是和我们成交，就是和别人（据说也有公司在询价）。我信不信这其实也无所谓，因为我们可能也会按更高价做这个交易，除了麻烦的融资状况外，没有理由不希望尽快成交。