融资 - 针对复杂情况的建议

有没有在该物业附近冷访业主，看谁可能是业主，以便在没有压力的情况下与他谈判？

是的，我们去过邻居那里，但他对卖家评价不高，我觉得这不是解决办法。

1. 我们通过贷款购买土地的计划有多现实？我三月份有一份工作合同（当然，是试用期…）这个事实是否完全没有作用？有没有特别推荐的银行？

你目前没有收入，通常这不会被计入贷款考量。因为没有保证你一定会开始工作，或者不会在三周内被解雇。

2. 在分两部分进行贷款（贷款1为34万欧元，贷款2约28万欧元，同时使用出售住房所得的自有资金）时，我们应该注意什么？

非常重要：不要签订固定利率贷款，只使用浮动利率贷款来融资土地。否则，银行会在土地登记簿中取得优先权，其他银行不会愿意以次级形式发放第二笔贷款。利率条件也会因为缺乏竞争而变差。使用浮动利率贷款的话，你可以随时解除第一笔贷款，并将两笔贷款合并为一个大贷款。

我也曾考虑第二笔贷款是否只用KFW（2次12万欧元来自节能建筑40-计划——我们计划建一套出租公寓——剩余的4万欧元可能也能凑齐，或者需要为这部分再贷款）。私营银行和KFW有可能共同认可这个模式吗？

有些银行即使没有自己的贷款额度，也能代理补贴贷款。我的融资通过一家储蓄银行完成，包括1笔KFW贷款和两笔L-Bank贷款。但关键是代理银行要求进入土地登记簿，这只有在没有其他银行登记时才能实现。但这是一个有趣的方法，可以向一家银行追加融资。我觉得问题是，在首次长期贷款签约后，你会被银行束缚。

3. 我姐夫说，可以选择不含特别还款选项的贷款，利率会稍低；因为有特别解除权，可以把钱存起来，10年后一次性还清，并且继续特别还款，而不会影响他们之前（比如约定20年）的利率合同。

你姐夫说错了。你有权在10年后终止整个贷款合同，用你从某处获得的钱偿还贷款。不能单方面改变合同条件。

我和其他人想法相同。首先弄清土地问题，那里似乎不太对劲。然后通过过渡贷款拿到土地，再按照建设合同正确融资。

在可变融资的情况下，你们可以终止第一笔贷款，并将两笔贷款合并为一笔大额贷款。

这对我来说是一个合理的途径。问题是：在当前情况下，这种做法对于我们来说，银行批准的可能性是否和等额本息贷款一样现实？利率是不是更高？

有些银行即使没有自己的部分，也会代理促进贷款。我的融资通过一家储蓄银行完成，包括一笔KfW贷款和两笔L-Bank贷款。但问题是，代理银行需要登记到土地登记簿上，而这只在没有其他权利登记的情况下才行。不过这对在一家银行追加融资是一个有趣的途径。我认为关键问题在于，一旦完成初次长期贷款后，银行就掌控了很大的主动权。

好的，我原以为KFW总是类似于“共同融资者”，被纳入其中，这在这里某种程度上是事后发生的。但因此就出现了和已有抵押权相同的问题，对吗？还是你的反对意见是基于这里会有另一家代理银行？再说明下：我原以为在同一家银行办理了第一笔用于土地的贷款后，再借一笔很小额的贷款（大约40,000欧元），并且把2×120,000欧元的KFW贷款也加进来，还有来自公寓的自有资金。

我和其他人意见一样。首先要搞清楚土地的情况。这里有些地方看起来不太对劲。

我们和邻居进行了长时间的交谈，他可能会以较低的价格买下那块土地。他的信息与中介的一致：前屋主的儿子曾经住在那里，现在已经搬走；据中介说，他一开始的想法不现实，邻居说他是个相当难相处的人；这房子几乎已经挂售将近九个月，两个多月前价格才第一次调降，现在又降价了，因为卖家显然想快点拿钱。到目前为止还没卖出去，我认为主要是因为带旧建筑的地价过高，对于大多数人来说，买房预算已经被土地价格吃光。房子本身是一栋1918年的木结构住宅，加上60、70年代的小附建，格局极差，状况很差，至少外观上如此。多数人看到后犹豫不决，我并不感到惊讶。如果不是我妻子家里有丰富的建筑师专业知识，我们也不会想这个房子。

除此之外，我不知道该如何确认哪里出了问题。从邻居那里得知，20年前他们拆除了一个结构相同的建筑，确认没有严重的污染问题。我们也和建设局等部门就我们的计划做了前期沟通。或者你们有具体的想法吗？

早上好，

我看到了 Gesamtfinanzierung 的问题。如果你们现在能拿到 140k 作为 Grundstück，那么建房就会成为 Nachfinanzierung，条件相应会更差。

所以这里要么用在卖出的 Wohnung 上设 Grundschuld 来做 Zwischenfinanzierung。

而借款人可以是父母（？）或者你们自己。然后 Zwischenfinanzierung 会用卖房款 / 赠与来还清。

Grundstück 将会不用 Grundschuld 现金支付（Eigenkapital & Zwischenfinanzierung）。

: 也感谢您的这个评估。不过问题是我们需要34万用于土地的融资。

再问一次：如果房子上还有用益权，带有房产抵押的过渡贷款是否可行？那样的话，还需要公证人吗？我老婆的父亲刚在二月中旬预约了公证，目的是先解决这个用益权问题。

但原则上听起来是可行的：我们以慕尼黑的房子作为抵押，申请一个浮动利率贷款（银行需要什么条件？），一旦我们能拿到一个更大的贷款（可能是在我九月试用期结束后）来支持整个项目，就将其还清。

补充说明：哦，对了，这套房子的价值（1居室35平方米，市中心）可能会略低于我们计划申请的贷款金额。

再问一次：如果房子上还有用益权，用用益权作抵押进行过桥贷款是否可行？如果用益权还在，是否也不需要公证预约，因为我妻子的父亲要到二月中旬才有空先解决用益权的问题？

关于你的第一个问题，答案是肯定的。因为用益权人按统计数据应该已经去世，用益权已经不值钱了。关于第二个问题，答案是否定的。用益权只有在用益权人去世或办理公证时才能解除。