新建筑的融资方案

大家好，
这是清单和第一个报价。我们计划明年年初开始施工，现在已经收到了一些融资报价。根据我在论坛里看到的内容和从熟人那里听到的情况，当我看到数字时，确实有点吃惊。我很想知道你们的看法。
谢谢！

关于你们的一般情况：

[*]你们多大了？ 29岁和26岁，已婚
[*]有孩子吗？ 没有
[*]计划要孩子吗？ 大约5年后
[*]你们从事什么职业？ 工程师和教师（员工和公务员）
[*]你们每周工作多少小时？ 两人全职

收入和资产情况：

[*]你们的收入是多少？ 共同净收入6000欧元，一年内将增至约6500欧元（男方3500欧元，女方3000欧元）
[*]有多少儿童补助？ -
[*]其他转移支付？ -
[*]你们有多少自有资金？ 30000欧元
[*]计划拿多少自有资金投入房屋项目？ 20000欧元

住房费用：

[*]当前暖气租金 - 1000欧元
[*]电费 – 60欧元
[*]电话、互联网、手机费 - 150欧元

交通费用：

适用于家中两辆汽车

[*]保险 - 100欧元
[*]税费 – 每年100欧元
[*]燃料费 - 通勤/车用液化气 – 200欧元
[*]维修费 – 每年1000欧元

保险费用：

[*]私人医疗保险 - 390欧元
[*]责任险/家庭财产险 - 20欧元
[*]资本或风险寿险 – 将尽快签订
[*]职业伤残保险 - 30欧元

生活费用：

[*]食品 - 300欧元
[*]餐馆费用 - 100欧元
[*]护理/药妆 - 50欧元
[*]服装 - 50欧元

储蓄情况：

需要注意的是，我们从上个月起才开始拿到这两份“较高”的工资，之前没有存款。

[*]住房储蓄1 月储蓄130欧元（目前2600欧元）
[*]住房储蓄2 月储蓄40欧元（目前2400欧元）

其他支出：
无

收入和支出总额：
银行假设生活费用为1450欧元
实际如上所述为1550欧元

[*]总收入 - 6000欧元
[*]总支出 – 2550欧元
[*]余额 3450欧元

关于房产的一般情况：

[*]土地面积是多少？ 1028 平方米
[*]尺码是多少？ 大约17.2米 x 60米
[*]土地基准价是多少？ 100欧元/平方米
[*]新房还是旧房（建造年份），房屋类型？ 新房
[*]车库？ 双车库
[*]房屋面积是多少？（居住面积/实用面积）– 170平方米
[*]完工后土地和房屋的市场价值是多少？ …

建造或购买成本：

[*]土地费用 90000欧元 – 剩余贷款87000欧元，采用变动利率融资
[*]基础设施费用 - 0
[*]建造或购买费用（含建筑师、结构工程师费用）423000欧元
[*]附加建筑费用（如房屋接入、地质调查、建筑用电等）
[*]外部设施/露台、道路、园林设计、篱笆等……我们预计约20000欧元 + 25000欧元厨房费用将自筹
[*]总费用 530000欧元

费用汇总：

[*]总费用 – 530000欧元
[*]可扣除自有资金 – 20000欧元
[*]融资金额 – 510000欧元

计划建房，施工申请已提交 - 170平方米 - 实心砖完全包砖 - KFW 55标准 - 两层 - 双车库实心结构 - 无地下室 - 地热深钻 - 总体为正常（+）配置

关于贷款：

我们的要求是：KFW 153 - 月供约1700欧元 - 由于没有投入显著自有资金，采用100%融资

以下是目前为止的两个最优报价：
贷款部分 - 贷款金额 - 期限（年） - 名义利率 - 初期还款率 - 月供

银行1：
KFW 153 - 120000欧元 - 10年 - 0.95% - 4.8% - 575欧元 - 10年后通过已有的住房储蓄合同偿还，这个合同10年后还需要存入20000欧元。
NRW.Bank - 70000欧元 - 30年 - 1.55% - 2.73% - 250欧元 - 30年后还清
银行1 - 320000欧元 - 30年 - 1.84% - 1.44% - 875欧元 - 10年后调整月供，以确保30年内还清贷款（允许5次还款变更 - 每年可额外还款5%）

我喜欢这里整个期限的利率稳定和明确的30年还清计划，月供可控，但利率总体偏高。

银行2：
KFW 153 - 120000欧元 - 10年 - 0.95% - 3% - 395欧元
KFW 124 - 100000欧元 - 10年 - 0.84% - 3.76% - 383欧元 - 10年后剩余约125000欧元，我们可以用已有的住房储蓄合同保障，但10年内需额外存45000欧元 - 不现实？！
银行2 - 100000欧元 - 15年 - 1.57% - 2% - 298欧元 - 期末剩49000欧元 - 可能通过额外还款减少。额外资金来源成疑！
NRW - 180000欧元 - 30年 - 1.55% - 2.73% - 642欧元 - 30年后还清

这里唯一喜欢的是月供可控 - 银行贷款15年利率偏高 - 多个贷款部分及多次利率变动风险 - 不允许更长贷款期限

我们本来很想通过这两家银行之一融资。但遗憾的是，目前还没有一个报价让我可以立刻愉快地接受。

期待你们的意见，问候！

我首先注意到你们的费用明细中：
每月50欧元用于衣物——这现实吗？如果我丈夫买两条牛仔裤，4个月的预算就用完了。还需要买鞋子、冬季外套等。
没有其他支出吗？没有旅行或休闲活动？大多数人会为这项支出设定一个固定金额。

不要把你们的财务状况美化。你们盖完房子后还想生活，而不是只为小房子工作。

另外，我觉得你们显示的利率对于你们的贷款金额和低自有资金来说是预期中的。
30年的利率锁定期很贵。

其实我们本来非常想通过这两家银行中的一家来融资。但遗憾的是，我无法对这两个报价中的任何一个立即露出笑容地答应。

为什么？你现在融资买房的成本从未像现在这么便宜过。即使利率主观上看起来“高”，但从长期来看，它们客观上非常低——对我们的银行系统来说甚至过于低廉！而且长期贷款是有成本的，尤其是当你全额贷款时。
当然，你还可以咨询其他银行，但你节省不多。

哦，对了，还有个建议：用Excel表格重新算一下未来5年的融资情况，特别是如果你们打算要个孩子的话。孩子会明显减少收入，并且这种影响会持续一年以上。
把你妻子的收入降到1800欧元，把住房支出提高到你的还贷额1700欧元（或你们最终的数额），每个月还要预留一笔钱用于维护和保养，还要考虑一笔与房子无关的日常储蓄（洗衣机也总得换），再加上保险费用的增加或新增（房屋保险，可能还有家财险）。
然后看看月底还能不能剩下钱生活。我的直觉是，这样算下来有点紧张。

非常感谢你的快速回复。

Kati，我同意你的看法，我们目前的支出可能实际上更高，未来还会大幅增加——我很乐意采纳你的建议，并会重新全面计算。到目前为止，我觉得1700的还款额还是可以承受的。这里我还想到我完全忘了算地皮的还款——320欧元。
我们已经在这套公寓住了两年，并且额外支付了1年半的320欧元地皮费用——所以固定支出为1320欧元加生活费，收入为3800欧元，我们从未处于不得不放弃什么的状况。

Nordanney，也许我太挑剔了，我们应该满足于现状。长期的利率保障是有代价的。

我对保险有一个简短的问题：

[*]职业失能保险 - 30

你们用它保障了多少净额？？

一般来说，职业失能保险应该保障当前净收入的60%到70%左右。
你们的30欧元似乎保费非常低（相应保障也少？）或者你们找到了一个非常好的保险公司。

关于融资：
我个人觉得这些“模块”太多了。
我们只分成了两个模块（KfW和银行贷款）。

这“可能”会在更换或重新贷款时，比如10.5年后，引起土地/房产顺序上的麻烦？
专家们怎么看？