单家庭住宅融资方案

你好论坛，

现在到了财务方面的事情。我们计划在三月建造我们的独栋住宅，目前正在考察世界各地的银行和信贷机构。结果是：每家都说得不一样 ;)

关于住房Riester、建筑储蓄贷款等，我们现在找到了一家银行，我觉得他们的报价挺有意思，想听听你们的意见：

情况（结构我从另一个帖子借来的，因为我觉得这样清晰）：

房屋/土地：
- 有土地（自筹资金，购买价约150,000欧元）
- 房屋：与建筑师设计/施工，KFW-40标准，175平方米居住面积，费用：350,000欧元

财务状况：
- 自有资金：20,000欧元，无负债
- 产权人：2个独栋住宅和1个中间套住宅，租金收入归父母所有
- 拟贷款金额：330,000欧元
- 月净收入：3000欧元净收入 + 2300欧元净收入
- 旧建筑储蓄合同金额超过95,000欧元，利率2.9%：无建筑储蓄金额但签约费用已覆盖。

融资方案：
1. 贷款：Kfw（节能建筑，153）
* 50,000欧元
* 年有效利率：1.26%
* 利率固定期10年
* 月还款额：171.36欧元

2. 贷款1部分：银行贷款：
* 180,000欧元
* 名义利率：2.18%
* 还款率：5%
* 年有效利率：2.20%
* 利率固定期15年
* 月还款额：1,077欧元
* 特别还款：无
* 提供费免收期：2个月，之后0.25%

3. 贷款2部分：银行贷款：
* 100,000欧元
* 名义利率：1.76%
* 还款率：2%
* 年有效利率：2.20%
* 利率固定期10年
* 月还款额：313欧元
* 特别还款：无
* 提供费免收期：2个月，之后0.25%

基本思路是：总月还款额为1,560欧元，我们在最初几年加快还款，10年后大约偿还完100,000欧元（Kfw贷款和贷款第二部分届满），15年后需偿还剩余20,000欧元。选项是：我们选择较低的总还款额，每月将差额存入建筑储蓄合同，后来可用作后续融资。

因未来10年内预计不会有一次性还款，且银行表示特别还款附加费不划算，因此未约定特别还款。其他附加费用/额外费用据报价未包含。

作为该领域的外行，这个方案起初听起来相当有趣，尤其是我们觉得住房Riester和建筑储蓄太死板。我很想听听你们作为专家的想法，看看能否得到新的思路或建议。

此致
Greg

利率看起来不错。但对我来说，月供太高，因为单靠一份工资难以轻松承担。
工作中断时你们怎么办？未来的生活规划是怎样的？两份工资的稳定性如何？有孩子吗？还是有计划要孩子？
不过，除此之外，你们的条件应该是每个银行的理想客户。

是的，我们也考虑过利率的问题。因此，一个方案是我们总额可能最多达到1,400或1,300，其余部分以可变方式存入一个住房储蓄合同。这样，第一阶段贷款到期后，我们就可以确保一部分的后续融资。计划有孩子，两人的工资都稳定且有上升趋势——但毕竟谁也无法确定。。

PS: 当然感谢你的回复！

你好 schlckr7，

如果计划有孩子，我也会把月供降低一些，但建议还是加入一些额外还款。只要没有孩子，你们凭收入是可以进行额外还款的。我不是建设储蓄者的支持者，因为感觉他们不够灵活，但这个方案也是可行的。

如果你们把月供保持在大约1500欧元，你们就必须认真考虑一个问题：孩子来了以后你们怎么生活。这通常意味着收入减少或育儿成本增加，而如果你已经背负了较高的月供，这是一个限制条件，不能轻易改变。不过我认为，如果第二份收入在可预见的时间内恢复，你们还是能应付的。长期以3-4人，3千欧元净收入，再加上1500欧元的房贷月供，这样生活是不可行的，尤其是你们当前的情况。

我也建议认真考虑卖掉一套独栋住宅/双拼住宅，即使这意味着父母的租金收入会损失（换句话说：需要现金补偿），但这对于各方来说可能是一个不错的选择。

此致
敬礼
Dirk Grafe

谢谢你的贡献。

我们刚刚进行了下一次咨询马拉松的预约，中介女士也建议不要选择过高的利率。她还指出，在上述方案中，后续融资存在一定的依赖性——换句话说，我们只能按照该机构的条件进行。

考虑到偿还率调整的可能性、预付款利息、特别偿还和更长的期限，我们收到了另一个报价，我正在审核。

我也想把它发在这里，听听你们的意见。

祝好

如果贷款人在较短的期限内无法全额还清贷款，我不会将利率固定期拆分。 也可以选择20年利率固定期吗？ 只有两个月没有准备金利息……有点少。