现有物业 + 装修融资

大家好，

我已经关注这个话题有一段时间了，现在正处于自己成为购房者/房主的阶段。

我们计划购买一套房子，购买价格为165,000欧元。除此之外，还有购买附加费用（按总价约10%计算，即15,000欧元）和55,000欧元的装修费用（包含一定的余量），总体预算为235,000欧元。
我们计划在家庭内部以较好的利率（约2.5%）融资最多100,000欧元，期限为10年。我们希望将其中的15,000欧元购买附加费用、约20,000欧元银行视为非增值的装修项目（厨房、家具等）以及作为银行自有资金使用，以便能将贷款抵押比控制在80%以下，从而获得“主贷”较好且长期的利率。总计约75,000欧元。剩余的160,000欧元将通过银行贷款融资，贷款总额为200,000欧元，其中40,000欧元作为自有资金来源于另一笔私人贷款。
从我个人角度看，融资具体安排如下：

年金贷款1（私人）：
金额：75,000欧元
利率：2.5%
利率固定期：10年
还款率：1.5%
月还款额：250欧元
每年特别还款额：800欧元
10年后剩余债务：53,241欧元

预计续贷（接续年金贷款1）：
金额（剩余债务）：53,241欧元
自有资金（Riester）：13,000欧元
利率：5%
利率固定期：10年
还款率：4%
月还款额：300欧元
每年特别还款额：800欧元
20年后剩余债务：9,137欧元

年金贷款2（银行）：
金额：200,000欧元
自有资金：40,000欧元
利率：3.3%
利率固定期：20年
还款率：1.5%
月还款额：640欧元
每年特别还款额：1000欧元
20年后剩余债务：64,217欧元

20年后总剩余债务：73,354欧元

整个贷款还由我女友父母投保的人寿保险作保障。目前保险账户约有38,000欧元，通过继续缴纳和利息积累，如果在20年内不提前使用，可以大部分偿还届时剩余的贷款。

关于我们：我26岁，已经工作7年（包括3年双元制学习/培训），目前稳定工作，月净收入约2,600欧元，我女友25岁，将于08月01日开始工作（月净收入约1,000欧元）—总体月收入约3,500欧元。另外我每年还有两个月的额外全薪，用于特别还款部分。

大家怎么看待这方案？我是否忽略或没考虑到什么？这样的计划是否合理且负责任？尤其是，计划是否现实？考虑到未来3-4年内我们可能想要孩子，养育孩子的费用也不小。同时，我们也期望未来工资水平能逐步提升……

期待各位的建议、批评和看法。

此致
敬礼
Christoph

你好，Der Da，

感谢你的回复。
是的，你说得对，关于“法律”方面的问题还有很多不确定之处。特别是如果我们分开，发生什么情况还没有最终确定，尤其是关于财产权的分配问题，因为根据我的较高收入，我会贡献比我女朋友更多的金额。总之，这个问题交给了一位我们认识的律师/公证人，需要讨论并且必须以书面形式严密固定下来。

关于孩子的问题你说得没错，但我很难完全围绕这个来规划。我们不知道孩子的问题能否顺利解决，三年半或十年后的情况如何，收入会如何变化等等。除此之外，我女朋友是职场新人，做着50%的工作岗位，预计未来会扩大到至少80%或100%，也就是说每月的总预算会增加。另外，买房的时间有些“突然”，我们现在还在花很多钱在不是必需的东西上。我知道一旦习惯了某种生活标准，就很难降下来，但我们还有很多自我优化的空间，可以不影响生活质量。我的问题更多是想确定，以我们的“关键数据”为基础，融资是否合理和负责任。银行会如何评估，如何计算我的信用状况？我认为少于900欧的负担并不是特别重，因为在城市里租一个同样大小的公寓肯定差不多甚至更贵。此外，我还希望能得到一些建议，比如是否有其他方式，比如使用KfW贷款或通过建筑储蓄合同，这些是否比这两笔等额本息贷款更合理/更好？

关于你最后一点我也考虑过。购房价格确实较低，我同意你的看法，但这主要是由于个人情况所致。此外房屋有一定的翻修需求，因为这栋房子（90年代初建造）基本上只是进行了维护和保养，尤其是内部空间没有进行翻新或升级。按照我们的设想，还是有一定的需求。我也打算先找一位熟悉的室内设计师和建筑鉴定师去评估这处房产——买房决定当然也取决于这个评估结果。比如，如果发现屋顶下有霉菌或者其他问题，那么购房价格自然是不合理的——但目前我们不这么认为。总体来说，花几百欧找人独立评估一次还是很有必要的，不是吗？

我们的自有资金就是那份寿险（如上所述）。我们更愿意继续将其作为保障，因为当前条款条件不适合提前解约利用这笔资金。这就是我提出的模型。

此致敬礼

是的，我也是这么想的，而且无论如何都会这么做。

确实，冬天可能比夏天更能看出房子的缺点，但这毕竟是我们的“梦想房产”，现在已经在卖了——所以更应该谨慎，“所以要仔细考察，谁要永远绑定自己”。

关于附加费用的问题当然没错，除了电费/燃气费的增加（在130平方米的房子里可能比70平方米的公寓稍高一些），还有税费、保险费、其他附加费用等等。当然这些都要考虑，而且要定期储备资金。不过，因为我目前每个月能节省500欧元以上，我更愿意把这部分钱大部分投资于房产，而不是放在银行里，所以我认为这对我们来说是可行的。