独立单户住宅融资（新建）

你好，

我们计划在拜恩州一个良好到非常好的地段新建一户住宅。

基本数据如下：

土地费用含附加费用：240,000欧元（已支付）
建筑费用：630,000欧元
其他自有资金：30,000欧元

融资需求：600,000欧元

我们的主银行提供了包含3个部分的以下报价。

部分1：
带预融资的住房储蓄计划（LBS-W4 X30）
贷款金额：300,000欧元
还清期限：24年零11个月

储蓄金额：1014欧元（10年零7个月）
融资金额利息：322.50欧元（名义利率1.29% / 10年零7个月）
分配后还款额：1200欧元（名义利率2.25% / 14年零4个月）
总成本：75,683.09欧元
实际年利率：1.98%

部分2：
等额本息贷款（主银行）
贷款金额：200,000欧元
名义利率：1.5%（10年固定）
还款额：583.34欧元

部分3：
等额本息贷款（保险公司）
贷款金额：100,000欧元
名义利率：1.9%（20年固定）
还款额：325欧元

你们对部分1（住房储蓄计划）怎么看？我个人第一眼挺喜欢，因为25年期限内利率为1.98%。按计算，如果用75,000欧元的总成本除以300,000欧元的贷款额再除以25年，我算出的利率约为1.88%。
不过我可能会取消部分2（10年）并转向部分3（20年）。我觉得在当前低利率环境下这样更合理，也提高了计划的稳定性。

以上提供的条件还可以吗？总体来看，最近几周利率确实有所下降。

期待你们的反馈！

我根本不是这些建筑储蓄产品的粉丝。隐藏费用，几乎无法计算的实际利率，以及不灵活的操作。几乎没有人能完全理解这一工具的所有细节。尽管如此，乍一看（不计算）这看起来相当合理，并且似乎对你来说是真正的选择。

对于其余部分：太多不同期限的组成部分。一笔金额高且期限短，加上一笔金额小且期限长，实际上并不合理。把它们合并为一个15年固定利率的贷款怎么样？20年通常明显更差。

以及个人意见：对于71%的自有资金比例，我认为现在的贷款利率并不突出。不算糟，但也不算出色。

也发现有太多不同期限的构件。多年被银行/集团锁定，因为在续贷时，土地抵押权转让会产生顺位问题。让中介给你们提供一个普通的15到20年固定期限贷款。

非常感谢您们的首次反馈！

我们现在已经取消了包含20年的部分，并将金额重新分配如下：

450千欧元用于建筑储蓄合同
150千欧元用于10年期等额本息贷款

理由：我认为建筑储蓄合同的条件非常有吸引力，因为大部分融资金额在整个期限内（大约25年）都有保障，且有效利率为1.88%。

剩余的150千欧元风险稍高，期限为10年。该贷款的利率为1.5%，属于中等水平，因为这笔贷款处于第二顺位。我计划尽快通过可能的提前还款来偿还这笔贷款。但即使10年后仍有较高的剩余债务，风险因显著利率上涨而受到一定缓解。

这些考虑在您们看来是否合理且有意义？

我们有相同的总额：20年全额还款400k，利率1.69，和200k，利率1.33，期限10年固定。我们认为这是一个均衡的组合。

我们有相同的金额：20年全额偿还，40万，利率1.69，另加20万，利率1.33，绑10年利率区间。我们觉得这是一个平衡的组合

但这利率确实相当糟糕，以前有过明显更好的情况。