在本地银行融资 - 报价评估

大家好，
经过长时间的寻找和无数次的建地申请，我们终于拿到了一个地块的竞标成功通知。据说该地块自2024年6月起可以建设。
我们刚刚去了我们合作的银行，得到了第一份融资方案，想听听你们的意见：

关于你们的一般情况：
你们是谁？已婚夫妻，有一个孩子
你们多大了？35岁，34岁，5岁（孩子年龄）
计划要孩子吗？可能还要一个
你们的职业是什么？都是受雇工程师
你们工作多久？35小时（全职），30小时（正常工作时间37.5小时）

收入和资产情况：
你们的收入是多少（税前/税后）？男方：4300欧元净收入 / 女方：2250欧元净收入（不含奖金、圣诞奖金等）
有多少儿童津贴？250欧元
你们有多少自有资金？40万欧元（10万欧元已到分配期的建筑储蓄合同，5万欧元定期存单，5万欧元股息及股票，9万欧元现金，1万欧元活期存款，10万欧元来自父母）
你们打算投入多少自有资金到房屋项目？大约35万欧元

支出情况：

住房费用：
目前冷租金：890欧元
目前暖租金：1090欧元
电费：150欧元
电话、互联网、手机：
支出：
我记录了所有固定支出：
每月1500欧元（含附加费补缴）
另外还有食品和衣物购物
大约1200欧元/月

储蓄情况：
度假：我们每年只出行一次，以前是用活期账户支付的。
房屋：建筑储蓄合同每月400欧元，五月份满期
其他：女儿的投资储蓄计划75欧元，我们的投资储蓄计划120欧元，活期存款账户400欧元

收入和支出总额：
总收入6800欧元
总支出4935欧元
余额1865欧元
其中冷租金和可放弃储蓄（比如房贷储蓄）共1690欧元

关于房产的基本情况：
地块面积是多少？约591平方米。根据建设规划，在基础设施完成后会再测量一次。
地价标准是多少？390欧元
新建还是旧房（建造年代），房屋类型？新建，砖石结构，独栋住宅，KfW 40（是否用49砖还是30砖加18厘米木纤维保温材料尚在确认中）
车库？双车库
房屋面积多大？（居住面积/使用面积）约170平方米居住面积，规划中

建造或购买成本：
地块费用330欧元/平方米 --> 195030欧元，已完全配套设施
购置附加费用（公证费、不动产转让税）：3900欧元 + 6826.05欧元 = 10726.05欧元
建筑或购买成本（含建筑师、结构工程师、地下室）60万欧元
其他费用：
厨房费用3万欧元（不包含在融资需求内）
家具、灯具、装饰品：大部分自带

这里是银行的融资建议：
费用汇总：
总费用805,756.65欧元
可扣除自有资金345,756.65欧元
融资额度：46万欧元

贷款必要信息：
部分1：等额本息贷款：29万欧元
贷款金额：29万欧元
贷款类型：等额本息贷款
利率：3.9%，实际利率4%
利率固定期限：10年
利率固定期末剩余债务：248,741.68欧元
预计完全还清贷款的总期限：35年，假设贷款利率为6.1%
初始还款率：1.5%
每月还款额：1305欧元
允许特别还款？（请注明金额）每年14500欧元
是否可以变更还款率？（注明条件如次数、还款率范围）可以，但不建议；紧急情况下可有6个月还款暂停
如有建筑储蓄贷款详情，请注明（储蓄目标金额、储蓄利率、最低储蓄额、最低储蓄目标、计划储蓄额、里斯特补贴、预计分配日期、后续贷款额、贷款利率等）

部分2：KfW300作为带有LBS-Z35建筑储蓄合同的最终付息贷款用于对冲融资：
贷款金额：17万欧元
贷款类型：最终付息贷款
KfW利率：0.68%，实际利率1.54%
利率固定期末剩余债务：17万欧元
每月还款：720.17欧元（其中623.84欧元为储蓄金额）
建筑储蓄手续费：1.6% --> 2720欧元
储蓄利率：0.01%
年费：30欧元
建筑储蓄贷款利率：2.05%（实际利率2.48%） --> “灵活分配”，费用为35欧元一笔，否则也可更低

月总负担为：
1305欧元 + 720.17欧元 + 600欧元（用于建筑储蓄的自有资金）= 2625.17欧元

我的印象是：
这是可以实现的，可能还可以把等额本息贷款拆分，其中一部分利率绑定5年，利率更低。
银行贷款的利率对我来说作为主银行贷款有点高。这只是第一次粗略方案，目标是今年内申请KfW贷款。但由于规划进展不足且土地购买合同尚未签署，恐怕无法实现。银行人员说如果方案确定，可以给我们一定便利。

你们怎么看？

我看到有几个值得怀疑的问题。

主要来说，我认为这个结构的成败取决于第二个孩子是否会出生。换句话说：你的30小时工作时间会不会先变成0，然后可能只有20小时，或者其他情况。我认为应该认真地把所有这些场景以及相应的收入变化都考虑一遍。超过2600欧元的还贷金额……我觉得已经很夸张了。这已经接近你们目前收入的40%。目前当然可能做到，但是长期来看呢？

你们剩下的5万欧元自有资金肯定会花在厨房上（如果你们真的计划花3万欧元的话）和户外设施上。我现在也看不出有足够的必要储备或缓冲，以防建造过程中出现什么问题或预算错误。

而且60万欧元的建筑成本用于170平方米的居住面积加地下室……这也可能会很紧张。如果我没看错的话，我觉得这有点“捉襟见肘”。我会考虑建140到150平方米的房子，厨房缩减一些，等等——总之小一点点。这样基本上应该可以实现。

我认为，这个构想的成败主要取决于是否会有第二个孩子。换句话说：你的30小时工作时间会不会先变成0，然后可能又恢复到20小时，或者其他变化。

如果像第一个孩子那样，我们会再次分担育儿假。我在8个月后以20小时复职，然后很快增加到30小时。但这确实有风险。现在我们还有一位全职奶奶在附近，第一胎时还没有。而且是否会有第二个孩子，目前还未确定。

超过2600欧元的贷款月供……我觉得挺夸张的。这差不多是你们现在收入的40%。目前看当然能负担，但长远呢？

说实话，我也觉得挺高的。明年收入会有所增加。今年我们换了工作，所以两人都在同一薪酬等级获得了晋升和正常涨薪。不过日常开销也会更贵。

剩下的5万欧元自有资金大概率会花在厨房（如果你们真打算花3万欧的话）和户外设施上。我觉得没有太多必要的预备金或缓冲，以防建造过程中出现问题或预算失误。

170平米住宅加地下室，建造费用60万欧元……这也挺紧张的。如果我没看错的话，我会觉得这风险挺大的。建议面积缩减到140-150平米，厨房简化些，整体上小一点预算。这样才更可行。

60万欧和3万欧厨房预算都算得比较宽裕。我们是和家人一起建房，有较多自助劳动。所以不需要支付市场上3500欧元/平米的全包价。如果细节规划和初步报价出来，我们会重新评估可行性。

谢谢你的意见！

不要高估全职祖母，也不要低估第二个孩子。特别是在年龄跨度大的情况下，你很快会遇到托儿所在北边而学校在南边的问题。而且小学只上到12点30分，不像托儿所能到17点。没有课后托管的话，大孩子会在13点站在门口，或者希望12点30分被接走。是否全职祖母真的能坚持多年，这不得而知。我的母亲也已经退休了，但带大孩子三四天后，她需要休息。另一方面，你们自然有很多自有资金。留出10万欧元以备再有一个孩子，那就没问题了。房子也要做小一点。170平方米太大了，规划得好的150平方米，对于四个人来说完全够用了。这样可以省下大约5万欧元。在4%的利率下，这是很多钱。

感谢你的评估。关于你的一些反对意见，我们很幸运。

不要高估全天候奶奶的能力，也不要低估第二个孩子。
尤其是在年龄跨度较大的情况下，你很快会遇到这样的问题：幼儿园在北边，学校在南边。小学只上到12:30，不像幼儿园到17:00。
如果没有课后托管，大孩子会在13:00守在门口，或者想在12:30被接走。

全天候奶奶是否能真的坚持多年，还不确定。我的母亲退休了，但和大孩子在一起3、4天后，她就需要休息。

小学就在旁边。直线距离150米。配有课后托管，直到15点。现在我们最晚14:30接孩子，不想再晚了。中学骑自行车也很方便。幼儿园也在镇里。
我母亲没有退休或者达到退休年龄，只是不想做了。所以我希望这还能继续一段时间。

另一方面，你们当然有很多自有资金。预留100,000欧元给可能的第三个孩子，这样就没问题了。

把房子弄小点。170平方米太大了，150平方米设计合理，完全够4个人住。可以节省大约50,000欧元。在4%的利率下，这是很多钱。

两个远程办公和一个占空间的爱好对空间需求有要求，我们也不想以后把地块建满小屋子。 所以才有了目前较为宽裕的规划（处于初步设计阶段）。但如前所述，也许我们还是会再优化一下。

直线距离你们计划的地皮150米远，我猜是吧？那就合适了。

希望大家都能继续居家办公，而不是雇主以后又让大家回办公室。那样的话，很多人生规划都会动摇……顺便说一句，我的也会，至少是一年中的一部分时间。

只是别太夸张了。60万欧买一栋房子……我可不想又开始那套现成房子的老调……肯定也能用更少的钱买到房子。