jimmyone
2017-04-19 21:11:51
- #1
大家晚上好，
我目前不确定是否应该为一栋多户住宅申请建筑贷款。
我想先说明一下，内容会比较长，因为需要全面介绍。
具体来说，是一栋有三套公寓的房子，其中一套目前自己居住，另外两套将出租。
该物业定期维护，实际上正符合我对养老保障的预期。我在卖家的帮助和银行的工具辅助下计算出，考虑出租部分，该房产的净收益率为4.4%。卖家仅通过提供所有数据参与计算，所以数据算得比较真实。
对于自住部分，我无法真正计算收益率，因为我不能给自己收房租。
与银行的对话中得知，建议如果要做贷款，就将所有自有资金用于自住部分的贷款额度，并将出租部分贷款到100%。缺点是利率较高，但相应的抵税金额也较高。另外，建议暂停偿还本金，保持利率在目前较低的2.2%，将本金偿还放进建筑储蓄合同中。这样在税务上会有优势。
由于谈话内容较多，我想再进一步理清思路。银行人员说4.4%的收益率还算可以，但低于4%就没有意义了。
他向我解释了贷款组成。贷款分成两笔，共40万欧元。
这里我们讲的是贷款额度（BLA）100%。银行人员回复我，虽然常听说此类贷款风险比80%贷款高很多，但这并不完全正确。银行当然会通过利率体现更高的贷款额度风险。但他更担心的是，如果我必须动用所有自有资金，贷款后一无所有。他认为完全可以融资全款，80%的贷款也会有风险。
我觉得这种解释还算合理，即使这意味着我必须向银行多付利息。
贷款安排如下：
期限均为15年
出租两套：
贷款金额23万欧元，暂停偿还本金，建筑储蓄合同选德国环公司，因为存款利率高于其他公司。
自住部分：
贷款金额17万欧元，年金本息偿还，利率3%。
这些听起来都可以理解。接下来有部分我没完全明白，需要帮助，也欢迎对上述内容发表意见。
银行人员说贷款运作方式是这样的。
银行将把75%的租金纳入贷款偿还计划，
25%用于覆盖不可转嫁的管理费用。
我可以用净收入的40%用于贷款偿还。理论上可以提高到45%，但一般以40%为安全贷款比例标准。
另外每平方米还需支付2欧元的管理费用。
我把两部分费用合计计算，发现实际可用资金比银行算的还多近200欧元，也就是说我可用资金更充裕。
但若把所有收入合计，即工资和租金100%计算，并以银行预估的还款额计算比例，整体负担达45%。这让我警觉，因为管理费用没扣，生活费没算，存款也没算进去。
我咨询了银行人员，他说不能这样计算，要把出租和自住区分开。
租金应覆盖贷款本金偿还和管理费，这没问题。
工资应覆盖偿还贷款本息、管理费、生活费及储蓄潜力，也没问题。
他说这种百分比计算方式在这里不适用。
我凭直觉想说，这句话我后来没搞清楚，刚听很合理，后来又觉得不对。45%就是45%，总负担加管理费应超过50%，大约53%或54%。
细算下来，总体没问题，我生活也很好，还能超过银行估算支出量并有储蓄。
但这感觉怪怪的。有点警示信号，因为我自己冷静考虑后，感觉这种支出水平，我也许买不起这套房。无论表面听上去多好。
另一方面是贷款后仍有自有资金，额外储蓄潜力，以及该房位置好，估计长时间有人愿意居住。
卖家是亲戚关系介绍，还有以下方案，我不知是否合理，但觉得有趣。
1. 在卖家处设立地役权，优先权排在银行之后，地役权租金计入后期购房价款，并约定15-20年后可以接收土地。该地役权期限初定50年，并写入合同。
2. 银行贷款75%，剩余25%由卖家作为次级贷款。卖家部分贷款15年末付本金。
主意是通过此法获得更优贷款条件，提升偿还能力，然后释放抵押部分用于次级贷款拨付。合同中约定可随时自由提前还款，意味着若有余款或年终奖金可提前付给卖家，不增加负担，也不影响家庭预算。
以上就是全部内容。期待大家回复，祝大家晚上愉快。
此致
Jimmyone
我目前不确定是否应该为一栋多户住宅申请建筑贷款。
我想先说明一下，内容会比较长，因为需要全面介绍。
具体来说，是一栋有三套公寓的房子，其中一套目前自己居住，另外两套将出租。
该物业定期维护，实际上正符合我对养老保障的预期。我在卖家的帮助和银行的工具辅助下计算出，考虑出租部分，该房产的净收益率为4.4%。卖家仅通过提供所有数据参与计算，所以数据算得比较真实。
对于自住部分，我无法真正计算收益率，因为我不能给自己收房租。
与银行的对话中得知，建议如果要做贷款，就将所有自有资金用于自住部分的贷款额度，并将出租部分贷款到100%。缺点是利率较高，但相应的抵税金额也较高。另外，建议暂停偿还本金，保持利率在目前较低的2.2%，将本金偿还放进建筑储蓄合同中。这样在税务上会有优势。
由于谈话内容较多，我想再进一步理清思路。银行人员说4.4%的收益率还算可以，但低于4%就没有意义了。
他向我解释了贷款组成。贷款分成两笔，共40万欧元。
这里我们讲的是贷款额度（BLA）100%。银行人员回复我，虽然常听说此类贷款风险比80%贷款高很多，但这并不完全正确。银行当然会通过利率体现更高的贷款额度风险。但他更担心的是，如果我必须动用所有自有资金，贷款后一无所有。他认为完全可以融资全款，80%的贷款也会有风险。
我觉得这种解释还算合理，即使这意味着我必须向银行多付利息。
贷款安排如下：
期限均为15年
出租两套：
贷款金额23万欧元，暂停偿还本金，建筑储蓄合同选德国环公司，因为存款利率高于其他公司。
自住部分：
贷款金额17万欧元，年金本息偿还，利率3%。
这些听起来都可以理解。接下来有部分我没完全明白，需要帮助，也欢迎对上述内容发表意见。
银行人员说贷款运作方式是这样的。
银行将把75%的租金纳入贷款偿还计划，
25%用于覆盖不可转嫁的管理费用。
我可以用净收入的40%用于贷款偿还。理论上可以提高到45%，但一般以40%为安全贷款比例标准。
另外每平方米还需支付2欧元的管理费用。
我把两部分费用合计计算，发现实际可用资金比银行算的还多近200欧元，也就是说我可用资金更充裕。
但若把所有收入合计，即工资和租金100%计算，并以银行预估的还款额计算比例，整体负担达45%。这让我警觉，因为管理费用没扣，生活费没算，存款也没算进去。
我咨询了银行人员，他说不能这样计算，要把出租和自住区分开。
租金应覆盖贷款本金偿还和管理费，这没问题。
工资应覆盖偿还贷款本息、管理费、生活费及储蓄潜力，也没问题。
他说这种百分比计算方式在这里不适用。
我凭直觉想说，这句话我后来没搞清楚，刚听很合理，后来又觉得不对。45%就是45%，总负担加管理费应超过50%，大约53%或54%。
细算下来，总体没问题，我生活也很好，还能超过银行估算支出量并有储蓄。
但这感觉怪怪的。有点警示信号，因为我自己冷静考虑后，感觉这种支出水平，我也许买不起这套房。无论表面听上去多好。
另一方面是贷款后仍有自有资金，额外储蓄潜力，以及该房位置好，估计长时间有人愿意居住。
卖家是亲戚关系介绍，还有以下方案，我不知是否合理，但觉得有趣。
1. 在卖家处设立地役权，优先权排在银行之后，地役权租金计入后期购房价款，并约定15-20年后可以接收土地。该地役权期限初定50年，并写入合同。
2. 银行贷款75%，剩余25%由卖家作为次级贷款。卖家部分贷款15年末付本金。
主意是通过此法获得更优贷款条件，提升偿还能力，然后释放抵押部分用于次级贷款拨付。合同中约定可随时自由提前还款，意味着若有余款或年终奖金可提前付给卖家，不增加负担，也不影响家庭预算。
以上就是全部内容。期待大家回复，祝大家晚上愉快。
此致
Jimmyone