公寓融资：全额偿还还是不全额偿还？

大家好，

我们（2人，无子女，暂无计划）想要购买一套新建的产权公寓（Kfw 40+），我想听听大家对融资方案的看法。房子正在建设中，预计将于23年第三季度末完工。目前只有一个基坑，预计2-3周后完成地下室，地下室顶板如果天气允许今年内也会完成。

自有资金：150,000€
贷款金额：281,000€
计划月供：约1500€（+- 100€无所谓）
月净收入：6000€
扣除生活费用后：3700€
= 双重负担租金/贷款月供：扣除月供后，我们每月净剩2200€。

我们希望贷款期限大约是15年，到时全部还清。
我们希望以补贴的形式申请Kfw资助，也就是说全部贷款由一家银行承担。我们认为资助的提款时间对我们恰当，这样还能购买家具或用于提前还款。
我们也考虑了15年的利率固定期，但最终还是算账的问题。全额还款也是一个选项。

例如，我收到的报价有（均为德国商业银行）：
方案1：
0.88%，15年利率固定期，月供1500欧元，剩余债务32000欧元，提前还款5%，12个月免计提贷款准备金利息，之后每月0.25%。

方案2：
0.84%，15年利率固定期，月供1660欧元，全额还款，提前还款5%，12个月免计提贷款准备金利息，之后每月0.25%。

方案3：
我刚去了我的储蓄银行，但是那位女士没有给我任何信息就让我走了，她说如果不跟上级协商好就给我报价，她会很尴尬o_O

现在我的问题：
1）你们怎么看这些条件？

2）你们个人更偏好哪种，Kfw作为补贴还是以Kfw贷款加银行贷款组合？

3）是更倾向于较高的还款率（每月多约150€）还是全额还款？两者月供差别不大，提前还款都应该可以。

4）怎么看仅有10年利率固定期的风险？同样月供下10年后剩余债务约是107,000欧元。我们认为利率不会保持现在水平。但利率实际会到什么水平呢 *水晶球*

5）也许你们比较懂，我是第一次听说。如果用Kfw钱作为补贴，必须先向Kfw提交申请，并等待批准。只有批准后才能签购房合同。申请我懂，但批准程序我不清楚。你们知道相关情况吗？有没有经验这过程大概多久？

期待你们的反馈 :)

谢谢，祝好

1. 这些非常好。
2. 补助，因为更灵活。此外，你们那里的贷款也没有意义，利率较高。
3. 完全无所谓，按你们喜好决定。
4. 没人知道。没有什么可猜测的。
5. 能源顾问会准备所有必要的材料。因为你们在多户住宅里买了一套公寓，所以相关资料肯定已经齐全。向KfW申请并获得批准大约需要5分钟。数据已经存在他们的数据库中。

1) 你们怎么看这些条件？

好到让人能理解德国商业银行无法存活。

3) 是愿意承担更高的每月还款额（大约多150欧元）作为全额还款人，还是带有剩余贷款余额？还款额区别不大，特殊还款应在两种情况下都可行。

带有特殊还款的全额还款人太没意义了。一家银行能傻到提供这种方案吗？既然还款额无所谓，那就选利率最低的方案。剩余部分通过特殊还款还清。

2) 你个人更倾向于作为补助的KfW还是与银行贷款结合的KfW贷款？

鉴于德国商业银行的利率，最好选择他们家的补助。

你们怎么看只有10年利率锁定的风险？相同还款额下，10年后剩余贷款余额将是107,000欧元。我们认为利率不会维持当前水平，但它们实际可能在哪里呢 *水晶球*

以你们的比例完全无所谓风险大小。这根本不是会让你夜不能寐的风险。我还是会选15年的期限，这样直到贷款还清之前都安安心心。

如果贷款以KfW补助方式申请，必须在KfW提交申请并等待批准。只有获批后才能签购房合同。申请我明白，但是批准不了解。你们知道这方面吗？有没有经验大概需要多久？

提交数据后批准大约需要60秒。

能源顾问会完成所有必要工作。既然你们买的是多户公寓中的一套，所有资料应该都已提交。向KfW提交申请并获批大约花5分钟。因为数据已存于其数据库。

几乎正确。能源顾问的软件直接与KfW对接。通过能源顾问编号（申请确认编号（BZA）-ID，在计算过程中使用）KfW可直接访问计算数据，立即确认所有指标正常。全自动处理。否则KfW并无其他资料（即使能源顾问的计算适用于整个房屋，且数据始终相同）。

我会选择15年，安然入睡。

大家早上好，

你们真的是最棒的！非常感谢你们的反馈。

但我还完全不明白的是这个：

我现在和三位贷款专家沟通过，并收到了报价。其中两家的报价假设还款直接从一月开始。

第三位向我解释说，我首先得用完自有资金，然后才开始分阶段提取贷款。在我没提取贷款之前，也不需要还款或支付利息。预计贷款全额发放会在23年3月完成。其他报价没有正确反映我们的情况，所以他的报价显示剩余贷款更高，期限也长一年。

--> 好的，这部分我理解（我想；）），我15年后还有剩余贷款，因为我第1年“暂停”还款，那些款项会在15年后另外加上。

但现在我开始想全额还款的方案是如何运作的，应该是在固定利率期限内全部还清。
但如果我直到2023年才开始还款，是不是浪费了1年的固定利率期限，整个还款/期限就往后推迟了一年（也就是16年了）？换句话说，利率应该比我一开始从22年1月就开始还款的时候还要高，对吗？这15年的固定利率期限是从贷款合同签署开始算，还是从还款开始算？我很迷惑 o_O

此致，敬礼

贷款合同签订后15年还是从开始还款时算15年？我很困惑 o_O

据我所知——从全额放款开始算起。如果我错了，请纠正我。

我们买房时也选择了全额还清贷款（20年）。现在——10年后——我们想提前终止合同并全部还清贷款。但是，我们只能在全额放款后10年才可以这样做，而不是从合同签订之日起10年。