农田转为建筑用地，反对，建筑管理局，建筑法规

嗨，大家好，

我打算买一块农田，然后把它改成建设用地。到目前为止，1-7号地块被标记为休闲花园用地，上面还建了一个谷仓。去年那里铺了一条路，我想问问你们，这样的话，把土地改用的可能性是不是增加了，还是有什么反对的理由？我对建筑法规不是很了解。在我买之前，如果需要向建设局提出异议，最好先了解一下是否合法！
非常感谢大家的帮助。
祝好

你好，
这是一个极其糟糕的方法。你根本不能将土地“转变”为建设用地。该土地是否最终会成为建设用地，由市政府/乡镇决定。相关信息可以通过土地利用规划得到。通常该规划在建设管理局可以查阅。

如果你想在该地块上建房，第一步应该去找建设管理局局长。先了解是否值得提交建筑预先审批申请。如果立刻得到“否定”答复，情况就很不乐观。如果未被排除建房可能，就可以提交建筑预先审批申请。这几乎等同于正式的建筑申请，工作量不少。但这样你买地时就不会盲目。你应该在拿到正面的建筑预先审批通知后再购买土地。

你好，Kokko，

kaho674说得对，决定一块土地是否变为建设用地完全由管理部门决定，通常是由建筑委员会决定。要将一块农田——如果在土地利用规划中是这样定义的——变为建设用地，严格来说必须先修改土地利用规划，然后制定建设规划。实际上通常是反过来的，但这对你来说并不重要。

核心问题是该地块的使用性质。你称该地块为“花园用地”，这意味着在未经使用性质变更的情况下不能建设。该地块完全不能变为建设用地可能性不大，因为对面已经有建筑物，但你应该尽快咨询建设局，看看在可预见的时间内是否有可能变更，以及是否值得提出建筑前期咨询申请。

如果没有得到积极的建筑前期咨询结果，购买这块地就是高风险投资，因为你没有法律途径通过诉讼实现土地利用规划或建设规划的变更。你也不能起诉要求制定建设规划，因为土地利用规划和建设规划是[行政内部]的规划依据，如果管理部门不允许建设，那就不会建设。完毕。

此致
Dirk Grafe

管理和决策权是两回事。不是管理部门决定新的建设用地，而是由选举产生的市镇议会决定。这些人来自当地，通过选举获得了权限。因此：不妨向你的民意代表咨询一下？但是：待开发土地通常并不便宜。

管理与决策权是两码事。不是管理部门决定新的建设用地，而是由选举产生的市/镇议会决定。这些人来自当地，通过选举获得权限。因此：你不妨问问你的民意代表？但通常预期开发用地并不便宜。

市/镇议会是管理部门的一部分，而详规由上一级管理部门（区或省）负责。没有详规就没有建设规划。没有建设规划就不能建设。（§33/34/35区域的例外情况证明规则。）

此致

据我所知，存在一个区域规划（上级主管部门）以及城市/乡镇的土地利用规划和建筑用地规划。议会可以自行修改土地利用规划？！

不，不能。各乡镇可以向上级行政部门提交土地利用规划的修改建议，并由该部门批准。没有批准，就不能修改。

我个人认为议会和行政之间存在分歧。行政通常依据规章制度行事。换句话说，前面的情况是：没有建设用地 = 没有建设许可。议会的行为则是政治性的。是的，确实希望划定新的建设用地，以促进发展等等。当然，在修改土地利用规划之前，需要得到其他部门（环保部门、文物保护等）的同意。

制定详细规划（B-Plan）在（内部、行政）法律上必须以土地利用规划（F-Plan）为前提，详细规划的制定是一个……行政行为。规划制定可以由议会决定，行政部门负责实施。土地利用规划和详细规划仍然是……行政内部的……规划工具，而德国的乡镇和城市议会属于行政机关，即行政管理体系。虽然乡镇和城市议会可以在上级行政机关（州、联邦、区）授权的职责范围内颁布章程和规章——但在建筑法领域这仅限于一定范围（例如围栏、邻里法的补充）。议会凌驾于州建筑法典之上、并且违背土地利用规划单方面划定建设用地这是——有充分理由的——被排除的。详细规划的制定还受到严格限制和众多法律约束，因此很难称之为真正的“规划”，详细规划更像是为公众和规划者明示在特定区域内允许什么、而不会违反现有法律和规范的总结。只有当详细规划公示完毕并在期限结束后被认可，才获得法律效力，从而对公众产生外在效力。

此致
Dirk Grafe