建筑融资：数字合适吗？

你好，
我和我的妻子（32岁）计划建房。我们做了一个初步的估算，我想请你们帮忙看看。

我们现在的净冷租金是1385欧元，我们俩都是公务员，每月大约有1900欧元的储蓄。

我们正在洽谈一块815平方米的建筑用地，已经完全开发，街道是新的，没有树木或灌木。该地块价格为165,000欧元，加上所有附加购买费用，我估计总价在185,000到190,000欧元之间。

我们打算建大约190平方米的房子。我们所在联邦州的现行数字显示：每立方米建筑体积费用为319欧元。我预计约1050立方米，费用在350-360欧元之间。

该地块有轻微坡度，因此房子（实体结构）会有一个地下室/地窖，并且附带一个车库。

预计费用如下：

190,000欧元地块费用
30,000欧元建筑师费、建筑许可等
20,000欧元结构工程、施工管理
20,000欧元庭院
20,000欧元附属设施（栅栏、小门、铺装）
40,000欧元附加费用及预备金
360,000欧元房屋
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680,000欧元

我们有230,000欧元的自有资金。剩下需要贷款450,000欧元。利率大约2.25%现实吗？我计划在退休时剩余贷款为50,000欧元（我妻子还会工作4年，到那时银行的多个投资将有超过180,000欧元可支取）。那时每月大约还款1600-1700欧元。这是否大致现实？

地下室包含在190平方米内，还是另外计算？

此致
萨宾

他在里面，因为由于坡地的缘故，前面也会有带自然光的房间。

带建筑师/施工管理和40,000欧元附加费用的房价总计约为450,000欧元，可能差不多。地窖是加在190平方米之外还是已经（部分）包含在内？如果是额外的，我感觉价格可能会稍微高一些。是什么样的配置，特别是技术（可控居住空气通风系统，光伏，……）或KFW标准？

这种情况下，大约2.25%的利率现实吗？

是多长的贷款期限？
但显然你的贷款成数低于80%，目前例如DEVK可以提供25年期2.12%的名义利率。银行20年期贷款利率在1.9%到2.0%之间。公务员的话，看看BB银行也可能有益处。
但当然一切都在变动中，最好多做些预算。直到你具体要融资，还有几个月时间。

45万欧元的贷款已经很重了，而且还要一直付到退休年龄。我不想这样。有没有考虑过建一个更小、更便宜的房子？

带建筑师/施工管理和40,000欧元附加费用的房价总计可能达到450,000欧元。地下室是额外的190平方米，还是已经（部分）包含在内？

地下室包含在190平方米内，否则对我们来说太大了。

45万欧元的贷款确实很高，而且要一直还到退休年龄。我不想这样。有没有考虑过建一个更小更便宜的房子？

考虑过，但排除掉了，因为那样没有合适的结果。我们目前住在一套非常宽敞且设施完善的复式顶楼公寓（首次入住），有130平方米，连这套也开始觉得有点小了。

老实说，我更愿意未来30年都还银行贷款，而不是一辈子给房东交租。我们的现住房——即使不考虑可能的租金上涨——在未来30年内的冷租金将达到50万欧元。对我来说，这也涉及养老问题。退休后租金还得继续付，而且退休金微薄，根本不够覆盖这些费用。我最近算过这个账。虽然我和妻子作为公务员收入不错，退休后收入也还行，但如果想在退休后继续支付租金，同时还能有足够的钱维持生活，我们必须每月储蓄约300欧元。基于此，我每月的贷款还款额大约是1,600到1,700欧元（冷租金加储蓄）。