科隆 - 评估预期建设用地的价值

嗨！

我对一块作为待建用地销售的地块感兴趣。

1206平方米，310,000欧元 = 每平方米257欧元

紧邻已建成区域的土地基准价为每平方米580欧元

由于科隆存在严重的建筑用地短缺，市政府因此面临压力，并且该地区的开发正在具体讨论中，我认为这里没有进展的风险是可控的。但如果运气不好，也可能需要10年时间。

对我来说，问题是能否大致说出与传统建筑用地相比，通常会有多少折扣。我想评估该报价的价格合理性。

问候
奥利弗

你好，Oliver，

评估待开发土地相对较困难，其价值范围大约是成熟建设用地价值的10%至60%，可能还会有高达70%的估计。

这主要取决于对该地段成为建设用地的可能性以及各种影响价值的因素的粗略判断，例如相关前期规划的进展情况。根据你的描述，估计至少应为30%。

不过，针对该区域，可能已经有了BORIS.NRW中的土地基准价，或者你也可以从科隆市评估委员会获取或委托相关信息。

供自学参考，你可以搜索：

[*]WertR (Wertermittlungsrichtlinie)

[*]WertV (WE-Verordnung)
[*]BORIS.NRW (Bodenrichtwertkarte NRW)
[*]Gutachterausschuss Stadt Köln

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好，Dirk，

谢谢你的陈述。

那么价格应该是可以接受的；旁边地块的土地基准价（就在地块旁边不到5米处）是大家都知道的。我无法想象两者会有很大差异，如果有的话，我能想到的可能是略微偏高。

今天我很幸运，既能与房产方沟通，也能和科隆市的规划部门交谈。这个新建区域目前正被一个投资者大力推动和推进。当然，总会有一些未知因素，但他们向我传达的信息是，等待时间长达10年是不现实的。然而，由于尚未制定开发计划，今天或明天都无法开工。我理解相关负责人是说，大约三年后极有可能开始动工。预计五年后房屋能够完工，这是被认为现实的假设。

总体来看，时间虽然有些紧迫，但还算在可控范围内。还得继续观察。这里不可能永远不建，或者要等10到20年后才建成，这种情况看起来非常不大可能。风险显然存在，但我也看不到这是一次高风险投机。我们拭目以待……

不过你必须小心或正确计算。

价格中不包含预期建设用地的开发费用——为了在3-5年内将该地块作为投机对象再次出售，必须：

[*]根据现行的规划图，该地块需处于最佳开发状态，或者可能很好地分割成较小的地块，以便能够立即进行建设。为此……

[*]……你需要支付/计算排水系统的相应开发费用，并与投资者达成协议，因为我认为那里不仅仅是重新规划了1206平方米——投资者会先行支付制定规划图的费用，或者科隆市会承担这部分费用。但没人会无偿提供这项服务。
[*]此外，在土地调换过程中，你的地块也会被按比例「扣除」一部分道路用地，或者你必须为道路开发面积支付价值补偿。

如果你打算自己建设，也同样适用，因而你从购买中获得的个人利润远远小于购买价与预期作为建设用地的土地指导价之间的差额。

或者换句话说：只有当预期建设用地经过“毛地”阶段，最终开发成建设用地时，市场才能达到预测的价格。但这种开发是需要资金的——问题是，对你来说，这块地的开发费用是多少。最重要的是——你这块地在规划图中的位置。

乍一看这听起来诱人，但对于外行人来说，后续费用几乎难以预估；此外，你还将直接与投资者竞争。如果他购买了20000平方米并自行制定规划图，你认为你获得最佳利益的可能性有多大？

此致
敬礼
Dirk Grafe

乍一看这听起来很吸引人，但对于外行人来说，后续费用几乎难以掌控；此外，你还将直接与投资者对抗。如果他购买了20000平方米并自行制定了建筑规划，你如何评估你的利益被最佳考虑的可能性有多大？

你完全正确。这件事根本连开始都谈不上。尽管如此，我还是想知道，基于你所描述的起始情况，如果有人买下这块地，而投资者负责剩余的，比如说2万平方米。投资者制定建筑规划，也就是说，他可能会在那里规划一个游乐场或其他不适合建房的区域。接下来会怎样呢？虽然我可能不能在“我的”土地上建房，但没人能强迫我在那里建游乐场。那会发生什么呢？

谢谢你明确表示这件事不值得继续追究。

问题很容易回答：

你的土地以一个价值 x 纳入被重新规划的整体土地中。然后你将在其他地方扣除道路份额和公共用地后，获得以建筑用地或同等价值现金（包括价值增值）的形式进行的价值补偿，如果你更喜欢现金的话。

购买并非完全没有意义，只是问题在于你打算怎么使用这块土地，以及你是否了解所有可能发生的情况。没有规划等准备工作，这样做意义不大，而要最终实现价值增值，也必须能够管理好这样一块土地。

此致敬礼
Dirk Grafe