计算带自助贡献的建筑师之家??

大家好，

我们计划在不久的将来建造一栋单户住宅（被动房），目前正处于初步阶段。
土地已经有了，预算上限为30万欧元。

首先，我们看了一些成品房供应商并进行了比较（以便对成本有一个初步的了解）。结论是：信息量太大让人应接不暇——每个供应商当然都声称自己是市场上质量最好的。

同时，我们也在考虑是否大部分自己建造这栋房子，毕竟我们家里有几位木匠和其他工匠（我本人是电工，叔叔是油漆工等）。因此，我们找了一位建筑师，希望能得到一个粗略的设计方案和成本估算，以便了解如果我们传统方式设计和建造房屋会花费多少。

这位建筑师做了一个初步设计，并在他的初步成本估算中给出了交钥匙工程的价格
（包含室外场地、车库）。
各个工种的费用未被具体计算，而是采用了每立方米350欧元的基础值。

因此，总费用约为42万欧元，已超出预算。
建造附带费用按总额的15%计算（建筑师、结构工程师、测量师、建筑许可、地质专家、安全协调员）。

以我判断，这些数字是合理的！？——但对我们来说无法负担。正如之前提到的，估算的是由外部公司建造的房屋费用——但我们需要的是在大量自助劳动参与下该房屋的费用。于是我们在考虑是否让建筑师完成房屋的图纸设计和规划。这样的话，我们的木匠们就能提前计算材料费用等。由此，每个工种都会有一个价格，最后我们就能得到包含“家庭自助部分”的总成本。

如果总费用降低，建筑师的报酬是否也会相应减少？
因为报酬通常是基于预估的建筑成本计算的。

无论我们最终是否能达到预算目标，也无论我们是否必须先支付建筑师的设计费用（而不知道最终是否能负担得起这房子），
我是否还有其他办法提前计算费用？
经验丰富的人会怎样处理我们的情况？如前所述，我们处于起步阶段，可能想法过于天真且很多方面不成熟……现在请教总比以后后悔好。

非常感谢各位的建议……

祝好

你好，

我们打算在不久的将来建一栋独栋住宅（被动房），目前处于探索阶段。
地块已经有了，预算上限为300,000欧元。

你肯定是说效率房70——真正的被动房用这预算是实现不了的！

他画了一个粗略的设计草图，并在初步成本估算中将房子列为交钥匙工程
（包括外部设施、车库）。各个工种没有具体计算，而是采用了每立方米350欧元的基础值。因此总成本约为420,000欧元，超出了预算。
建筑附加费用按总额的15%计算（建筑师、结构工程师、测量师、建筑许可、地质勘探、安全协调员）。

在真正的被动房基础上我也认为这是一个相当大的挑战。此外，统一估算存在极大风险，最终价格的不确定性很大。只有拿到具体的各项招标文件，最终价格才会逐渐明确，数字也会逐步调整。

如果总成本因此下降，建筑师费用也会相应减少，对吗？
因为费用总是根据先前估算的建筑成本计算的。

影响很小，因为建筑监理部分会取消；但建筑申请必须提交。地基工作也属于建筑成本的一部分，为了让业主能够获取报价，建筑师必须编制施工量清单。最后，即使是地基工程，也需要一个工地负责人来协调各个工种。

不论最终我们是否能达到预期预算，也不论我们是否必须先支付建筑师的设计费（而不知道是否还能按照产生的成本建这栋房子）：
我是否有其他方式可以提前计算成本？

有经验的人在我们这种情况下会怎么做？正如所说，我们现在刚开始，可能思维还比较天真，也比较跳跃……越早明白越好。

你目前产生的费用是欠建筑师的，这部分不能省。你已经有了简单的草图。

你首先应该决定是建装配式房屋还是现浇混凝土房屋。然后，基于建筑师的草图，获取报价——一定要是可比的报价——这样你就有了一个大致的参考，知道你的新家最终大概会花多少钱。

莱茵地区的问候

你好，

感谢您的快速回复。

你好，
您肯定是指一座效率房70——以这个预算是不可能实现真正的被动房的！

目标绝对是被动房——建筑师在粗略成本计算中附加的被动房加成占房屋建筑成本的7%，大约是20,000欧元。

我也认为这还是一个具有挑战性的目标，基于真正的被动房。进一步来说，统一报价带来了关于最终价格的巨大风险。只有在拿到各项工程量清单后，最终价格才会逐步明确，数据也会逐步修正。

这正是我的意思，或者说我们永远不会基于统一报价来启动我们的建造项目。因此必须有准确的要求或者工程量清单，以便家庭能够制作报价单，这样最终价格才能一点点计算出来。希望我们的预算够用。到目前为止，建筑师没有花费我们任何费用——这只是基于手写的设计草图和成本估算的第一份方案。

为了让建筑师现在能编制工程量清单，房屋的详细设计其实必须完全完成——每一个具体工种。尤其是这项非常费时的房屋设计，建筑师不会无偿地完成的。
因此我们必须先拿出资金用于设计，这样建筑师最终才能发布工程量清单，我们才能看看这个建造项目最终是否负担得起。如果负担不起，那么设计费用从本质上来说就白花了。
这不是像现成房那样，我可以较快得到一个现成房的价格，而是我必须支付建筑师设计费，以便准确知道这件事要花多少钱。或者我是不是理解错了？

只是一点点区别，因为监理环节取消了；但必须提交建筑申请。EL（工程量清单）也是建筑成本的一部分，为了让家庭能够出价，建筑师必须制作工程量清单。最后，即使有工程量清单，也需要一个工地主任来协调各个工种。

监理环节不应该取消，我希望我们的建造项目由建筑师进行监督。但我不太理解的一点是：假设到目前为止粗略估算的最终价通过招标后因为自有资金降低了。那么附加建筑费用或者建筑师报酬也会减少，是不是？因为建筑师费用是基于总建筑成本的，对吧？

你应该先决定是选择成品房还是传统砖混结构房。然后基于建筑师的草图，获取报价——一定是可比的报价——你就能知道新家最终大致的价格范围。

肯定是木结构房。那我很期待木工厂根据草图能否给我一个成本预测。原则上我现在只能给他们每层的大致平方米和一个平面图。

谢谢……问候！

你好，

目标绝对是一个被动房——建筑师进行初步成本估算时的被动房附加费占房屋建筑成本的7%，也就是大约20,000欧元。

绝对不会。被动房是一种建筑，在冬季和夏季都能在没有独立供暖或空调系统的情况下实现舒适温度。它在供暖热需求低于15 kWh/(m²a)且包括热水和家用电的初级能源需求低于120 kWh/(m²a)的情况下提供更高的居住舒适度。依我看——即使采用木结构建筑，且造价在2万欧元区间内——也无法实现这一点，尽管我本身来自实体结构建筑；单是所需的窗户成本就相当高昂。

或者我理解错了什么？

不，你理解得没错。

不过我不太明白：假设经过招标后，之前粗略估算的最终价格因为自有劳动力投入而降低。那建筑附加费用或者建筑师费用会不会也因此减少，因为这部分费用是基于总建筑成本计算的，对吗？

不——纯建筑成本的计算包括了自有劳动力，因为没有自有劳动力的话，房屋是无法完成的。因此，包含自有劳动力的全部制作成本是计算建筑师费用的基础。

莱茵区的问候

你好，

感谢你的解释。我明白包含EL的建造成本是计算建筑师报酬的基础。但我还是要再强调一下我的迟钝理解——举个例子：假设建筑师在他的初步成本估算中，把要建造的房子估算为300,000欧元。业主很满意，想要实现这个建设项目——建筑师开始绘图，制定图纸，之后各个工种进行招标，各个公司提交报价。从这些报价中（先暂且完全不考虑EL）最终产生的是真实的整体建造成本，现在是250,000欧元（便宜的工人）。那么，哪个金额作为建筑师报酬的基础：是初步估算的300,000欧元还是整个建造成本250,000欧元？

你好，
绝不可能。被动式住宅是一种建筑物，在冬天和夏天均能达到舒适温度，无需独立的供暖或空调系统。它在暖气需求低于15 kWh/(m²a)和包括热水及家庭用电在内的一次能源需求低于120 kWh/(m²a)的情况下，提供了更高的居住舒适度。依我看，哪怕是木制框架结构，成本也难以控制在约20,000欧元以内——即使我主要来自传统砖混结构；仅所需的窗户就要花费一大笔钱。

所以别误会我的意思——这20,000欧元是为了达到所提供项目的被动式住宅标准的附加费用，基本上是节能基础施工费用+7%=被动式住宅。我的理解是这样的，建筑师已经建造过许多被动式住宅，且他也在2013年被动式住宅汇编中被提及（该栏目大致是最佳/最美被动式住宅）。因此据我看应该没问题……

冬日问候！

你好，

我还是得再一次冒充为迟钝的人——举个例子：假设建筑师在他的初步成本估算中，将待建房屋的费用估算为300,000欧元。业主很满意，想要实现这个建筑项目——建筑师开始绘图，制定图纸，随后各个工种进行招标，相应的公司提交报价。从这些报价中（暂且不考虑EL费用），最终得出整个实际的建设成本，而这时的总成本是250,000欧元（便宜的工匠）。那么，哪一笔金额作为建筑师报酬的基础：是初步估算的300,000欧元，还是整个实际的建设成本250,000欧元？

我不想让你失望……不过，依我看这不会发生。

但是算了：你和你的建筑师签订了一个涵盖阶段x到y的合同。在这个合同里，你可以和他额外约定所有你关心的内容——只要建筑师同意……包括关于报酬的问题，比如初步成本估算和在收到所有招标后可能较低的建设成本之间的关系。然而，在这其中不变的是——HOAI始终是基础。

……几乎是节能基础版 + 7% = 被动房……

“节能基础版”是什么意思？

莱茵地区的问候