现在购买土地，1-3年内建房 - 融资建议

大家好，

我和我的妻子找到了一块我们想买的土地，也会买下它。
我们计划在1到3年内建房，时间表还不太确定……

如果你们有关于融资或策略的建议和想法，我会很感激。

我，32岁，税后收入3000欧元（含公司车）
妻子，26岁，是博士研究生，现为65%工作制，税后收入2000欧元，2024年底起将转为100%，并可能在公务员体系中获得较高级别
当前租金：740欧元暖租
自有资金：150,000欧元
家庭可用资金：75,000欧元
可以将父母的土地和房屋作为抵押担保

土地：
1,500平方米，参考价450欧元，不能分割，有建设规划
320,000欧元加43,000欧元附加费用

房屋：
尚未规划，但我们预算约为450,000欧元。
我们计划自助施工，家里有几位技术工人（窗户、基础工程、电气），我们自己也有一定的手工能力。

我们已经和多家融资机构谈过土地融资，所有机构都提供接近4%的传统贷款，或者免还本贷款加储蓄贷款的组合。

我们担心的是，因土地抵押给银行而绑定这么长时间的合同，特别是我们建房融资要晚些时候才开始。

把所有资金集中起来，甚至打算用父母的土地贷款，这样就可以无银行贷款和抵押地购买土地，是否合理？

你们有什么想法或建议吗？

谢谢，祝好！

你们打算通过[Kindergeld]休假吗？
房子计划多大？
可能会有点紧张
…… 22.5万自有资金
36万土地
45万房子
= 81万 - 22.5万
需要融资58.5万，利率4% = 每月利息1950欧元，按2%还款为975欧元，
也就是说，每月负担接近2800欧元。

孩子们目前没有固定计划，但肯定有一个是可能的。

房屋面积大约在120到150平方米。我们目前还没有具体的规划。

我们非常清楚时间会很紧张。因此，我们也将建房计划稍微推后了一些。
幸运的是，我们的家人可以且愿意提供一些支持，因此也包括家庭方面的情况以及可能需要将负担转嫁到父母房产上的可能性。

我们的问题是，特别是在这种情况下，应该采用什么策略来处理这两个按时间顺序安排的项目？

你们有没有让银行帮你们算过，买房后现在会有多少月供？
1到3年其实不算长时间。1年很快就过去了，房子设计好后就可以开始建了。
价格和利率会怎么变谁也说不准。如果利率继续上升，早点建房可能更好。
我不知道你们未来几年工资会怎么变，但在买地之前你们应该确定能贷款买房。
靠父母的房子做抵押也可能出问题，尤其是融资本来就紧张的情况下。我建议你们仔细考虑。
有没有更小点的地可以买？

鉴于您描述的情况，我通常会建议您现在建一个小房子，足以容纳第一个孩子和还小的第二个孩子，并在大约十年后开始建第二个房子。但地块的大小让我改变了主意并调整了策略：即建一个带有交钥匙底层和可扩展顶层/夹层的房子。比如底层设计一个客房，孩子K1来后暂时用作儿童房，然后逐步扩建顶层/夹层。无论是部分自建还是作为第二期交钥匙工程，两者皆可。

我无论如何建议您“现在动工”（您也可以联系我），因为等待目前并非明智选择。如果您现在找建筑师，考虑到交货时间和工人可用性，最快也只能在2025年入住，拖延时间完全没有必要。继树皮甲虫、疫情和普京事件之后，还会出现其他因素不断推高建房成本。而您现在的自有资金状况已经非常有利，因此我

很清楚资金会比较紧张。这也是我们推迟建房时间的原因。

无法理解这一点。

目前没有确定的生育计划，但有可能会有一个孩子。房子面积大约120到150平米。我们还没有具体规划。

这是一个合理的大小，房子不会在地块上显得过于狭小。我们讨论的是底层大约100平米（“一层半”类型）或75平米（“城市别墅”类型），不包括技术间（技术间也可以在顶层/夹层）。对于具体的实施策略，我乐意提供支持。

等待只会浪费时间和金钱，而房子可以随着家庭规划成长。这并不难懂 ;-)

我们的担忧是，在这样一个“长期”合同中，因我们土地的负担而与银行绑定。尤其是因为我们要晚些时候才开始进行房屋的融资。

我们的问题是，正是在这种情况下，应该采用哪种策略来处理两个时间上错开的项目？

我在第5条的结论是：划掉我认为的土地/房屋融资二分法的思维错误，基本上自己制造的问题就会消失。让夫妻或夫妻带小孩的房子不经人为延迟而开始，并让它与家庭一起成长。