购买部分翻新的50年代老房子 - 需要注意什么？

你好，

由于我们打算自己建房或可能购买现有房屋，我已经是这里的一员有一段时间了，并且认真阅读了你们的经验。建房当然首先需要一块土地。

我们的经验是，在纽伦堡地区并没有太多漂亮的土地出售。所以我们正在考虑是否购买位于合适位置的现成房屋。我们很喜欢其中一套房子，但也还有一些疑虑。

这栋房子是典型的住宅区房，建于50年代末，80年代末进行了相当全面的翻新。翻新时安装了新的双层隔热玻璃窗，外墙使用了8厘米厚的矿棉保温层（覆盖24厘米厚的砖墙），一楼夹层顶板和阁楼的隔热层厚度也大约是8厘米。为此，屋架加高了两倍，旧的鱼尾瓦被重新使用。未改造的阁楼里只有一层防水膜，然后是龙骨和瓦片。此外，一楼安装了相对较新的燃气地暖系统。电气设施也进行了更新。

根据能源评估报告，房屋的能耗约为270千瓦时/平方米/年。这是通过年度燃气账单计算得出的。由于客厅里有一个瑞典炉，实际能耗可能会更高。尽管采取了保温措施，能源消耗仍然相当高。如果我们新建房屋，能耗肯定会降到每平方米每年低于100千瓦时。现在我们想知道通过合理的投入还能达到什么效果。我们肯定会将阁楼改造成额外的居住空间并进行保温。地窖基本保持原状且未做保温。

有一位专家对地窖进行了评估。他发现地窖底部有一些潮湿区域，专家认为这是由内墙抹灰层上升的水汽引起的。不过这对我们计划用作储藏室和工作坊的用途来说应该没有问题。

我们在购房前还会找一位独立的专家一起看房。不知道有没有人能推荐一下？

还应该注意哪些方面？

非常感谢，
Michael

你好，Michael，

你说的“典型的住宅区房子”是指联排别墅吗？

有一份关于地下室的专家鉴定报告。地下室底部似乎有一些潮湿的地方，鉴定专家认为这是由内墙抹灰层上升的湿气引起的。但这对于我们计划用作储藏室和工作间来说应该没有问题。

只有地下室有问题吗？

湿气肯定有来源。知道湿气是如何上升的很重要——但更重要的是了解原因和大致的修复费用。我基本上没见过不列出必要修复措施费用的大致估价报告。并且——我个人也不愿意自愿拥有一面长期潮湿的墙体。储藏品迟早会发霉；带木柄的工具也会逐渐腐烂。

我们买房前还会请一个独立的鉴定专家一起看房……我们还应该注意些什么？

通过我的评估，我大致了解纽伦堡的价格差异；所以我猜这座住宅区房子——以弗兰肯的平均价格衡量——价格是便宜的。尽管我总是推荐，但我还是要郑重建议你——不仅仅是和一个专家/鉴定人一起看房；花几百欧元，委托一份估价报告，在你在公证合同上签字之前。

从这份估价报告——这样的现场检查大约需要2.5到3个小时——可以看出房子有什么缺陷，需要采取哪些措施来修缮房屋，使其达到节能/经济合理的状态，最重要的是：你之后会知道地下室的湿气来源以及修缮所需的资金投入。可能只是简单地重新勾缝，也可能有别的原因，而不是缺乏防水层。

我不太介意可能较高的能源消耗，更在意的是地下室的潮湿情况。我认为没意义以低价买一栋独栋房，却承担不确定的后果。很多时候，“便宜”很快变成了“非常贵”。

莱茵地区的问候

你好建筑专家，

感谢你的提示！

你好，Michael，

你说的“典型的住宅区房子”是指联排别墅吗？

不是。那是一栋独立的单户住宅，位于一个漂亮且宽敞的地块，地理位置优越。

只是针对地下室吗？

是的，鉴定报告只是针对地下室。根据中介说法，业主委托做这个鉴定报告，因为曾有买家询问过地下室的潮湿情况。这个鉴定报告是为了给买家打消顾虑设计的。但对我来说没有起到作用。只进行了几次用带有电容式电极的Gann湿度计的测量。根据说明书我了解其局限性。因此我清楚报告中的测量值并不完全具有代表性。

湿气肯定有其来源。了解湿气是如何上升的当然很好——但更好的是知道原因和大致的修缮费用。

完全同意。没有这些我们不会买。

我其实没见过哪份价值评估报告不列出需要的大约修缮费用。就我个人而言，也不会自愿拥有长期潮湿的墙体。储物品迟早会发霉；带木柄的工具会慢慢长霉。

地下室一点也不发霉。我妻子鼻子极其灵敏，觉得一切都没问题。第一次看房时我也没多少顾虑。但我问了1988年的修缮措施范围，想知道是否做了外围保温（围绕地下室墙面的保温）。他们给了我这份鉴定报告。

通过我的评估，我大致了解纽伦堡的价格差异；所以我认为这栋住宅——按弗兰肯地区的平均价格来看——价格还算合理。虽然我一直推荐，但我还是强烈建议你——在签署公证合同之前——不要只带一位专家/鉴定员看房；最好花几百欧元请一份价值评估报告。

我们肯定会这么做。所以我才问有没有推荐的鉴定专家。我不想问做过这份报告的人，他可能不够客观。网上我找到了其他一些专业人士，但谁真正靠谱我不知道。

我觉得房价还算合理，只要地下室没有重大的昂贵问题。否则即便地块很好，价钱也不值得。如果真的要拆掉重建，房价就太贵了。

这份价值评估报告——这种现场检查大约需时2.5到3小时——能告诉你房子有哪些缺陷，必须采取哪些措施来修缮房子，使其达到节能且经济合理的状态，最重要的是：你会知道地下室潮湿的原因以及修缮需要多少资金投入。修缮可能只是简单地重新抹灰，也可能有其他原因，比如没有有效防水层。

我不太介意可能较高的能源消耗，更关心的是地下室的潮湿。依我看，花便宜钱买单户住宅，但结果不确定是没有意义的。经常是“便宜”很快就变成“相当贵”。

莱茵地区的问候

再次谢谢你。你估计离这边太远，不方便亲自做鉴定吧？你能不能根据资料（宣传册、1988年修缮的施工说明、地下室鉴定、几张图纸）先做一份初步报告？当然我会支付相应的费用。

此致
敬礼，
Michael

你好，Michael，

再次感谢你。你可能太远了，不适合作为鉴定专家参与吗？你能根据资料（说明书，1988年修缮的施工说明，地下室鉴定报告，一些图纸）出具一份初步报告吗？当然是有相应报酬的。

感谢你的信任！

但是我不是鉴定专家，只是在房地产业作为顾问工作了很长时间。评估我只在新建房屋的前期阶段进行；也会提供直到签署施工合同的支持/咨询。通常客户在哪里并不重要；之后他们会变得更明智。

虽然我现在能识别许多原因，但为你整理这些并不合适，因为我现在并不是专家。你需要的是一份鉴定报告，撰写者是专门从事该职业领域—鉴定专家针对不同建筑部件/原因—日常进行鉴定的人；不断学习进修，你可以在最坏情况下追究他们的责任。而且最重要的是—他们必须亲自到现场查看该建筑物！

请浏览联邦自由鉴定专家协会（Bundesverband freier Sachverständiger e.V.）的网站；通过专家搜索，你一定能在当地找到合适的人选。先与你最看重的三位专家交流，凭直觉感受他们的资质和收费，然后做出决定。

祝你好运，莱茵问候

你好，Michael，
我觉得我可以帮你解决你的问题。
向弗兰肯致以友好的问候