与开发商分开购买土地

你好，
我们计划购买一块土地和一栋房子。
我们将土地单独从开发商那里购买，开发商随后在上面建造房子。
这种结构有哪些优点，特别是缺点？
我们需要注意什么？

提前感谢！

如果税务局认定存在关联，那么不动产取得费用不仅需支付土地，还需支付房屋。对开发商而言，关联关系是可以认定的，而对总承包商则不一定总是如此。可能通过两个独立合同及时间上的间隔来规避，例如本年度购买土地，而施工合同或开工则在下一年度。但是这也取决于税务局的判断，有些税务局倾向于认定关联关系，有些则较少。

你好，谢谢你的快速回复。
我已经考虑了两者的土地购置费用，现在的问题是除了税务上的劣势外，还需要注意什么？
有没有已有的负面经验？
我们在合同上需要注意什么？这属于哪种建筑合同类型？

是的，在这种情况下，建筑地基风险将回到你这里。

如果真的是开发商，开发商在增值税方面可能会遇到不利情况，这些费用将转嫁到你身上。

开发商在采购材料时不能向税务局申请退还增值税。相反，销售时也无需缴纳增值税。
大致来说，所产生的新增价值不需缴纳增值税。
开发商自助完成的工作越多（例如，建造毛坯房+预期利润），理论上开发商合同相较于总承包合同应更为划算。
但根据你选择的结构，他作为总承包商，需要对增值部分缴纳增值税。也就是说，价格在相同预期利润的情况下，需对创造的增值部分额外加收19%的税。同时，你还需要对总价缴纳土地转让税。
因此，实际上这可能是最昂贵的选择。

此外，据我所知，开发商合同受到严格监管。
（付款计划、公证等）
这对不熟悉专业知识的买家可能是有利的。

相比开发商合同，我认为如果在建设过程中出现问题（例如破产），选择承揽合同更有优势，因为土地还不属于你。至于是否有其他保障措施，可能别人会更了解，我对此不太清楚。

其实选择承揽合同而非开发商合同有什么原因吗？

如果你承担该地块的负担，必须同时支付（道路、调节用地、下水道、路灯、游乐场）开发费用（如果尚未支付且无其他安排）。