过渡性融资加修复，怎样最好？

你好，

我已经看了一段时间的内容，但现在有点迷茫，所以想和你们讨论一下我的项目。一切都非常令人兴奋。其实我还没有收到任何报价，但我想开始行动，也想更好地了解我需要准备哪些东西。基本上，我打算卖掉我在巴伐利亚的房子，然后买一套需要翻修的房子，地点在北莱茵-威斯特法伦州。在翻修期间我想住在旧房子里，所以想等新房子基本可以入住后再卖掉旧房子。我该如何最好地进行，应该向银行提出哪些问题？

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？女性，49岁，没有孩子，全职上班

收入和资产状况：

[*]你们有哪些收入（税前/税后）？大约净收入4500欧元
[*]你们有多少自有资金？房子保守估计价值约25万欧元，无负债，股票10万欧元（另外8万欧元作为储备）
[*]你们想投入多少自有资金在房屋项目上？房子和10万欧元，共35万欧元

我其他开销不多，有猫，一辆车，正常的能源开销等，没有贷款，每个月有1500欧元和一笔视情况而定的金额存入储蓄计划。

关于房产的一般情况：

[*]土地面积多大？850平方米
[*]新房，老房（建成年份），房屋类型？1978年建，未翻修
[*]车库？一个
[*]房子面积多大？（居住面积/使用面积）95平方米，不包括地下室和可扩展的阁楼，除1999年的低温油加热器（将更换），房屋其它部分均为建造年份
[*]土地和房屋完工后的市场价值？翻修后估计35万到40万欧元

建筑或购买成本：

[*]附加购房费用（公证、法院、土地转让税、中介）1.5万至2.5万欧元
[*]建设或购买成本（含建筑师、结构工程师）27.5万欧元
[*]翻修或整修费用估计10万至15万欧元
[*]融资费用（如手续费或预提款利息）
[*]总成本约45万欧元

费用汇总：

[*]总成本45万欧元
[*]可扣除自有资金35万欧元
[*]融资金额10万欧元

必要的贷款信息：
（若有多个部分请分别说明，若有多个方案请清楚区分）：

[*]贷款金额10万欧元
[*]贷款类型（如等额本息贷款、到期还本贷款等）过渡性贷款，翻修贷款
[*]翻修贷款期限十至十五年

你们有什么经验？我倾向于用过渡性贷款买房，然后用翻修贷款，可能是同一个贷款机构，希望能获得更好的条件？听起来完全可行，还是有什么我没考虑到的？

感谢你们的建议！

米娅

你好Mia，我几乎成了标准问题：你是如何估算修缮费用的？你计划进行哪些工作？我猜测你自己出力不多？这对我来说是首要问题：确定融资需求 :)

如果银行也将房子的价格定位在购买价格的价位区间内，为什么你不直接通过贷款（80-90%的抵押价值）来购买，而将装修费用用自有资金支付？这假设你在融资时只能填写房子的购买费用，而不能填写装修费用。贷款25万欧元，然后剩余部分用自有资金。慢慢装修，搬进去，卖掉旧房子，就完成了。以现有的自有资金，你在各方面都有行动能力。

你好，Mia，我几乎是标准问题：你是如何估算修缮费用的？你打算让别人做什么？我猜你的自有劳动力不多？这对我来说是第一个话题：弄清楚融资需求 :)

你好，Ysop，

是的，你猜得没错，我主要有一些小众技能。我擅长铺设复合地板，可以安装灯具、对讲机之类的设备，还做IT，但其它的由于距离原因不太方便。我周一和一位鉴定师去了房子。他会给我寄一份详细清单，但他粗略估算说：

[*]屋顶可能不是原建年份，结构良好，可以保留，但如果我要使用，必须（从内部）隔热。我哥哥学过屋顶工，已经做过很多次，我们以后自己来做。阁楼有电，暖气片已连接，还有一个小便池，希望这能方便扩建。
[*]暖气：中期会更换，目前没有必要，因为油箱至少还有半满，大约5000升。我家现在用的是Geisha牌热泵，我想回归那种系统。
[*]没看到潮湿现象，但要做保温层必须挖开土地进行隔热。房子是斜坡上的一个小方块房，没有窗台或凸出结构（35000欧元）。
[*]窗户需要换，七个窗户（14000欧元）和一扇推拉门（5000欧元）。
[*]大门（4000欧元）。
[*]计划装地暖（20000欧元），但现有管道可能适用。
[*]电气可以保留，但我不想（10000欧元）。
[*]饮用水设施要重新安装（10000欧元）。
[*]一楼淋浴间（5平方米）完全重新做（10000欧元）。
[*]厨房（5平方米，10000欧元）。
[*]地板（10000欧元）。
[*]楼梯状况不错，只需要稍作维护，门是标准门，保存良好，可以留着。花园很棒，露台几乎是新的。车库是预制车库，可能需要拆除。

中期计划在屋顶装光伏，最好和热泵一起安装——我想看一下用量，再决定是不是趁油还没用完时做这些？哦，还有，我当然想申请KfW补助，但没算进去。谁知道呢。

就像说的，这是第一次粗略估计，你觉得低了吗？

Mia

如果银行也将房子的价格定在购买价的这个价格区间内，为什么你不直接通过贷款（80-90%的抵押价值）购买，然后用自有资金支付装修费用呢。这要求你在融资时只能填写房屋的购买费用，而不是装修费用。25万欧元贷款，然后剩余部分用自有资金。慢慢装修，搬进去，卖掉旧房，完成。以你现有的自有资金，你在各方面都有操作的余地。

嗯，你看，这就是我来这里的原因，因为我根本没想到这一点。谢谢，这是个好建议！我害怕还款额，但这很愚蠢，因为出售房产可以得到一大笔钱。我不擅长冷静地看待自己的财务情况。

银行的估价是25万，如果我急需出售，肯定还有提升的空间。

嗯，你看，这就是为什么我来这里，因为我根本没想到这一点。谢谢，这是个好建议！我害怕还款金额，但这很傻，因为卖房能拿到一大笔钱。我不擅长冷静地看待自己的财务状况。

银行的评估价是25万欧元，如果我必须紧急出售，肯定还有上涨空间。

我说的不是你现有房产的价值，而是你要购买的新房产的抵押贷款价值。如果你申请的贷款仅用于购买房产，那么你只融资购房款。装修费用不包括在内。你需要知道的是，一般来说，房产贷款只能得到一个非常好的批复。换句话说，你可以现在贷款买房，但三个月后再去银行贷款支付装修费用会更难。没有银行愿意在产权登记上排第二顺位。这会导致大幅折扣。因此，如果你不能用自有资金支付装修费用，情况会更棘手。那时你需要完整的预算。你可以“盲买”，然后用自己的估价，银行不会理会。
所以如果你只想做短期融资，你现在还可以拿到10年期限约1.5%的利率。比如说，25万欧元贷款10年，1.5%年利率，3%本金偿还额，每月约还款937.50欧元。然后再用大约20万欧元自有资金支付剩余的购房价款、购房附加费用和装修费用。如果装修费用比你现在预估多5万欧元，你得用自有资金解决。根据你的信息，你能做到。如果你搬家后，可以自由决定是卖了、出租还是留作度假屋。