柏林限制租金——这有用吗？

柏林的租户们庆祝将租金冻结五年的决定。房东们已经开始准备首次诉讼。
这到底是紧急刹车，帮助租户保住他们的住房，还是吓退潜在的住房建设者，导致不再有投资，住房短缺加剧？

在广播中，人们通常只听到控诉的租户，他们将房东诋毁为鲨鱼并辱骂他们。却没有人提到近年来建筑成本和必要投资成倍增长。如果这些租户必须自己建造、翻新并用自己的钱支付住房费用，那租金会是多少？

我在柏林的租金指数中测试了一个案例，租金在7到8.50欧元之间。而我们在莱比锡的租金已经更高了。在德累斯顿我们曾考虑过建造住房，但8欧元左右的租金连20年都无法覆盖成本。

就在几年之前，我们因为空置率拆除了巨大的新建楼。现在便宜的住房却短缺。这不过是出生率增长和利率政策的不幸巧合吗？你们认为柏林的决定正确吗？

在广播中，人们通常只听到那些指责房东为“鲨鱼”的租客的抱怨和谩骂。没人会提到近年来建筑成本和必要投资已经成倍增长。

不完全是，这只适用于那些近年来买房然后出租的人。

当然，还有一些人在大约15年前以每平方米1300欧元买了房子，现在被潮水冲刷，被动将当初5欧元的租金提高到了10欧元。虽然房子的计算租金一直只有5欧元。显然，人们会尽力而为……在工作中也没人会另作他法，比如现在正缺暖通工程师，作为这样的专业人员，换工作时为什么不大喝一杯呢？或者说为了让建筑价格保持可负担，工资也会被冻结吗，毕竟住房是基本需求？

几年前我们还拆除了因为空置率过高而巨大的新建住宅楼。现在，却缺少廉价住房。这难道仅仅是出生率增长与利率政策的不幸碰撞吗？

出生率增长是这场困境中最小的因素。数字极其微小。主要是：

a) 单人家庭增多，住房需求更大；

b) 超过300万来自东欧和全球的移民涌入，他们中的绝大多数只能有限度地、自主性较弱地生活（无论如何）。他们大多数的所在地租金由社会福利机构支付，无论因a)和b)带来的需求增长使租金如何上涨。除此之外，这些人群主要集中在城市内。

a) 和未迁移的老住户几乎无法弥补b)引起的租金上涨，因为工资不会像政府支付租金那样自动随租金水涨船高。

对b)来说无所谓，政府总是支付越来越高的租金。a)这类人则越来越少作为需求方存在。

利率政策至少带来了相对的建筑热潮，至少对缓和需求增长起到一定作用。

至于柏林这个城市，由于其对b)群体的吸引力，这种效应似乎尤为明显。许多区因承担租金接管的财政负担，据称财务极度紧张，几乎无法运作。对他们来说，实施租金冻结至关重要，否则只好在其他RRG（红红绿联盟）喜爱的项目上削减开支，比如几乎无法正常运营的电动公交车或免费的幼儿园。

我相信B绝对是一个因素，但在柏林这个特殊案例中，贵族化起着更大的作用。我必须诚实地承认，我已经有好几年没去过柏林了，但我的许多高中同届的潮人（好吧，那时候还没有“潮人”这个词——但这没关系）作为媒体/IT/创业公司人员搬到了柏林。他们肯定都不会介意10欧元的冷租金。

我认为，那些“贪婪”的房东在面对这批新客户时，试图在现有房源中达到这个水平也是可以理解的。

以上作为对 帖子的一点补充。我目前的（还是）房东来自柏林，在过去六年里一直没有涨过房租。我认为必须明确区分私人房东和大型企业。

你的意思是说，城市里的房租因为有300万移民涌入，而且他们的房租都是由政府支付的，所以涨得非常离谱？对此我表示怀疑。尤其是不确定这些房子是否是市场上需求的，是否真的短缺。

我不知道柏林的情况如何，但在德累斯顿，给难民的房子仍然有很多。但那并不是家庭想要的那种房子。缺少的是位置漂亮、步行五分钟就能到学校、工作和购物中心的新建房。这些房子的租金超过8欧元一个月，建造成本也更高。

柏林的问题无疑也是住房短缺。供需……

但是投资者现在可能更加被吓退，谁这么傻现在还会在柏林买房并出租呢？这反而可能会加剧住房短缺的问题。

这不会有什么效果。我认为效果将是，每隔5年，房租都会或多或少自动提高到最大限度。新建住房也会定在最大可能的租金。

坦白说，我并不是那种仁慈的人，会“无缘无故”每年给租户几百欧元的优惠。如果一套房子能租到800欧元，我不会只要650欧元。虽然这本质上很让人难过，但毕竟是我的钱。而且还有巨大的问题，比如当租金没有支付或者租户制造其他麻烦时，如何重新收回自己的房产。我认为应该从这个问题入手。