购买房屋时因需要翻修而提供的帮助

大家好，

我和我的妻子正在寻找一栋房子，目前有一个很不错的房产引起了我们的注意。

我们非常感兴趣的是一栋位于好地段的独立单户住宅，具体情况如下：

- 建造年份1957年
- 160平方米居住面积，带完整地下室，两层楼
- 2010年更换了新屋顶并加装了隔热层
- 空气源热泵配合太阳能辅助，必要时还有2004年的油中央供暖系统
- 窗户虽然是双层玻璃，但仍为建造年份原装，只有部分窗户在约2004年换成了塑料材质的双层玻璃
- 电气系统大部分仍为建造年份原装，可能需要完全更新
- 三面外墙曾有潮湿问题，当时原因已得到解决（墙纸上仍能看到斑点，需要专业人员检查是否已经完全干燥）

关于购买价格，我们已经与卖方进行过交流；但最终能支付和愿意支付多少取决于我们这些外行无法评估的维修范围。

现在我想问大家：
我如何获得专业的评估，既能列出装修前[必需]维修的项目（你们也知道：为了节省费用，我们只想做必要的修缮），又能大致估算出费用？

有没有人能真正[全面]评估一栋房子，包括电气、潮湿墙面、霉菌风险、给排水系统、暖气以及窗户和可能需要的保温/通风措施？

还是我得先找一位建筑师评估一部分，再找一位能源顾问评估剩下的？或者有没有专门的评估专家？

我知道之后需要向各个工匠获取具体报价，但如果现在就能得到一个大致的估价范围，对我们判断是否能够承担整个项目会非常有帮助。

感谢大家的建议和回复。

此致
敬礼
NFA

这里是否也许请一位好的[Sachverständiger]会有帮助？事先和他谈谈，看看他是否也能做一个粗略的成本估算。

否则你可以在本论坛中其他用户那里找到类似项目的成本概览。我自己也在装修，但都是自己动手。所以我的价格不适用。基本上你们也许应该先在[Baumarkt]或专业店看看价格。比如说，如果是朝着浴室翻新的方向。

我曾经在另一栋房子那里得到过一份成本清单。我记得总共大约是100,000欧元，包含供暖。两个浴室的估价才刚好10,000欧元。这几乎不够。因为仅仅是两个浴室的材料费用就差不多这么多了。

你就简单地把清单一项项列出来。也许有人能对某些项目发表意见。或者你可以试着随便打电话给当地的手艺人。我也是这么做的。直接打电话，解释你需要一个大致的成本估算。差不多所有的手艺人都能帮上忙。

早上好，

非常感谢您的评估。我在考虑是否需要一个[ B ]额外[ /B ]的专家，除了建筑师和能源顾问之外？专家能做什么，是其他人做不到的？谁（可能）更贵？客观来看，他们三个应该都是专业的，对吗？

我目前只是通过网络搜集了一些价格，这样的信息当然不可靠，可能完全不准确。

[ U ]我们的第一次“盲目”预算如下：[ /U ]

- 50,000欧元 外墙和屋顶露台保温（屋顶露台下面是居住空间）
- 45,000欧元 新窗户
- 15,000欧元 电路
- 5,000欧元 屋顶露台的新栏杆（旧的木制栏杆已经完全损坏）
- 50,000欧元 两个新浴室（其中一个浴室与独立厕所之间的一堵墙将被拆除）
- 15,000欧元 地板
- 10,000欧元 粉刷和装饰壁纸
- 10,000欧元 厨房（非常小的空间）

总计大约20万欧元用于修缮和翻新

如前所述，以上都是外行通过网络搜集的。各项费用听起来大致合理吗？

此致
NFA

你好！这总是取决于范围。但总体来说，我认为这是现实的。注意并且尤其要做一些也许不是绝对必要但非常有意义的事情，只要你正在装修。

我自己拆除了内部结构并进行了装修，大部分是自己完成的。“有机会再做”是个糟糕的想法。机会根本不会来了。但像屋顶这样的重要事情已经完成了。
在某些情况下还要考虑外围保温或地下室天花板的保温。

专业的房地产购买咨询绝对是推荐的。理想情况下，评估师应具备建筑师和建筑能源顾问的能力，能够对建筑物及其整体结构包括建筑设备进行评估。已经完成的修复工作也应进行严格审查，因为很多时候修复工作并不专业。评估师应全面评估建筑的维护状况、可能存在的建筑损伤——大多数是湿度损害，修复工作量包括能源修复以及改建/改用/扩建等选项。

不太符合常理的是，50年代未经能源改造的老建筑中安装的热泵，而且该热泵只能通过地暖或墙暖等辐射采暖系统高效运行，而不能通过暖气片。应检查外墙湿度受损的位置，以确定是否进行了可持续的修复和防水处理。如果屋顶已进行隔热，可能同时进行了顶层阁楼改造用于住宅用途。这必须已经得到1957年旧建筑许可批准，或者持有新的建筑许可。否则，阁楼的改用必须事后申请，但原则上应是可批准的。这一点也需要检查。

此外，评估师还应查看一系列有关该物业的文件和资料，以确保物业在必要时可以无负担地过户到你的名下。

修复的费用范围并非不切实际。但相关说法只能在对物业实地考察并且获得相关规划文件后提出，这些文件应能进行大致的数量测算。

建筑师应为修复及能源修复制定一套规划方案相关。不建议你直接向施工公司询价或直接委托。施工公司不承担规划任务，施工中往往缺乏协调，导致常见的协调问题和施工缺陷。还应有独立的施工监督对完成的工程进行质量和数量的检查与验收。

你好！

在这样一栋房子里安装热泵的事情也让我立刻感到疑惑，买之前一定要请专家来看一下，看看装哪种热泵或者是否真的有意义。

除了为了新窗户花费的45,000欧元外，其他方面对我来说听起来都很合理。窗户如果不是推拉窗的话，大约每个窗户需要500欧元，那么这栋小房子就得有90扇窗。即使算每个窗户1000欧元，那也才45扇窗，而房子可能没有那么多窗户。

对于这样的规模的翻修/装修，估算大概需要150,000到200,000欧元左右。即便窗户方面还可以省点钱，但在这样的改造中会遇到很多你们一开始看不到或者没有考虑到的问题，即使有鉴定师或建筑师的参与也是如此。因此，你们可能应该把150,000欧元定为一个严格的规划目标，然后如果真的有必要，针对特殊情况再追加预算。

除此之外，我会像wpic描述的那样去做。我自己也翻修过一栋老房子，虽然没有鉴定师，但有一位建筑师陪同——完全没有陪同的话，作为外行人是不行的。正如我所说，预算缓冲应该比新建房屋时更大。我们在改造中轻松超支了5万欧元，或者说用了不同于最初计划的资金。

此致
Dirk Grafe