Sanierung von Altbau Energieklasse H zu Effizienzhaus KfW 55 EE

[TeldorF]

Hallo zusammen,

ich bin neu hier im Forum haben ein Frage zu folgendem Thema:
Wir (meine Frau und ich) möchten gerne eine Doppelhaushälfte kaufen, sanieren und anschließend vermieten. Folgende Eckdaten hat die Immobilie:

IST-Zustand:
- Doppelhaushälfte, Baujahr 1956. Zählt zu Worst Performance Building
- Energiebedarf laut Energieausweis = 344 kWh/m²*a
- Wohnfläche EG und OG = 110 m². EG und OG sind zwei getrennte Wohneinheiten.
- Nutzfläche gemäß Energieausweis: 208 m². Grundstücksfläche 397 m².
- Keller, EG, OG, Dachboden, alles einfach Ausstattung
- Keller ungedämmt (vermutlich), aber trocken
- EG und OG sind ausgebaut. Außenwände soweit erkennbar innen und außen ohne Dämmung. Wurde damals mit Bimssteinen bzw. Hohlblocksteinen gebaut. Die Außenwandmauer ist ca. 30 cm stark. Außen verputzt.
- Dachboden ist nicht ausgebaut. Hier sieht man an der Giebelseite innen die nackten Bimssteine. Siehe Bild im Anhang.
- Dach ist nicht gedämmt. Man sieht die Sparren und die Ziegel. Sparrenstärke ca. 13 cm.
- Heizung ist eine Etagengasheizung. Baujahr 1980.
- Fenster Holzfenster 2-fach verglast. Müssen getauscht werden.
- Die Kellerdecke ist eine Reindecke bzw. Betonsteindecke (siehe Bild im Anhang). Die Decke über EG wahrscheinlich eher eine Holzbalkendecke. Man sieht leider aber nicht rein und die Maklerin hat es auch nicht gewusst.

Soweit zum IST-Zustand.

Nun der SOLL-Zustand.
Plan ist, das Haus mit dem KfW Kredit 261 zu sanieren, und zwar zu einem KfW 55 EE.

Dazu soll folgendes gemacht werden:

- Vollwärmeschutz/WDVS aus Styropor an Fassade. Stärke gemäß der dann vorliegender Berechnung.
- Fenstertausch zu 3 fach. Aktuell 2 -fach.
- Dachdämmung innen, Zwischensparren (Zellulose) und außen (Holzfaser). Stärken je nach Berechnungergebnis.
- Kellerdecke von unten dämmen. Stärke gemäß Berechnung. Viel geht hier allerdings nicht, da der Keller eine lichte Durchgangshöhe von nur ca. 1,90 m hat.
- Neue Heizungsanlage (Luft-Wasser-Wärmepumpe) mit Heizkörpern. Mit Fußbodenheizung wird die Deckenhöhe wegen des Aufbaus sonst wahrscheinlich zu gering.
- EG und OG sind separate Wohneinheiten und sollen das auch bleiben. Im OG soll nur noch der Dachboden zur OG-Wohnung mitdazu genommen werden.
- GGf. Falls nötig eine kleine Photovoltaik, um das EE zu erreichen.

Das wars soweit mit dem SOLL-Zustand. Ich hoffe ich habe keine wichtigen Infos vergessen, sonst bitte einfach schreiben.

Meine Frage ist nun, ob ich mit den Voraussetzungen von oben das Haus auf KfW 55 EE bekommen kann. Ich sehe in der Gebäudetrennwand zur anderen Doppelhaushälfte ein Problem, da ich diese Wand leider nicht mit einem WDVS dämmen kann. Hat jemand von Euch vielleicht schon Erfahrung bei der Sanierung einer Doppelhaushälfte gesammelt und kann mir hierzu seine Einschätzung geben?

Wäre klasse. Vielen Dank schon mal vorab. Falls Infos fehlen gerne einfach schreiben.

Viele Grüße
Florian

 

[nordanney]

Meine Frage ist nun, ob ich mit den Voraussetzungen von oben das Haus auf KfW 55 EE bekommen kann.

Ja, machbar ist so etwas ohne große Probleme. Das einzige "kleine" Problem ist, dass das einen Haufen Geld kostet.
Sind Lage, Nachfrage und Mietpreis so gut und hoch, dass sich die Vermietung lohnt? DAS ist die für mich viel wichtigere Frage.
Denn wenn Du noch einmal 350k für die Sanierung (Du wirst ja auch neue Elektrik einbauen - schön getrennt für beide Wohnungen, die Bäder sanieren, Böden erneuern usw.) reinschießen musst, sollte die Miete grob geschätzt bei 2.000€ kalt für beide Wohnungen zusammen liegen (geschätzt, weil ja noch der Kaufpreis dazu kommt, Du in Bayern bist und ich nicht davon ausgehe, dass Du nur 50k für die Doppelhaushälfte bezahlst).

 

[TeldorF]

Danke für die schnelle Antwort und Einschätzung dass das machbar ist. Hatte wie gesagt mit der nicht dämmbaren Gebäudetrennwand etwas Bauchweh. Dafür müssen dannaber wahrscheinlich die anderen Dämmstärken einfach mehr werden.

Ja was das Preisliche angeht hast du schon gut geschätzt. Kleine Übersicht meiner Kalkulation:

- Kaufpreis aktuell 320.000 €, ohne Nebenkosten. Mit Nebenkosten ca. 348.000 €.
- Meine Schätzung was wir reinstecken müssen sind ungefähr 300.000 €.
- Neues Dach und Dachbode ausbauen
- Elektrik und Heizungsanlage neu
- Vollwärmeschutz auf Fassade
- Kellerdecke von unten dämmen
- Fenster erneuern
- Bäder neu machen. Sind schon sehr alt und von der Raumlage nicht optimal. Wahrscheinlich auch die Böden :/
- Einen weiteren Stellplatz schaffen vor Haus
- Usw. Kommt schon was zusammen an Arbeit
- Somit geschätzte Gesamtherstellungskosten von ca. 650.000 €.
- Wenn das mit der KfW klappt dann 20% Zuschuss bei KfW55EE + 10% wegen WPB, also 30% je Wohneinheit. Man kann 150k pro Wohneinheit aufnehmen => Zuschuss von 45k x 2 = 90.000 € Zuschuss.
- Gesamtherstellungskosten mit Zuschuss 650.000 € - 90.000 € = 560.000 €.
- Wenn wir den Dachspitz ausbauen erweitert sich die Wohnfläche von insgesamt 110 m² auf ca. 145 m². EG Wohnung ca. 55 m², OG Wohnung ca. 90 m².
- Annahme Mietpreis bei vollständig renovierter Wohnungen Ende 2026: 14 €/m².
- Wohnfläche 145 x 14 €/m² = 2.030 €/Monat Kaltmiete.
- Man darf seine Eigenleistung nicht überschätzen aber da denke ich, kann ich auch noch was bringen und die Herstellungskosten ggf. nochmal senken (Boden legen, streichen usw).
- Aber mal konservativ gerechnet wäre das eine Mietrendite von 2030*12=24.360 / 650.000 = 3,7% (ohne Tilgungszuschuss der KfW) und 2030*12=24.360 / 560.000 = 4,35% (mit Tilgungszuschuss der KfW). Die Wohnungen könnten sich dann fast selbst tragen. Evtl. kann ich den Kaufpreis auch noch um 20k nach unten handeln, dann wären es ca, 4,5%.
- Die Doppelhaushälfte ist am Ortsrand von 88161 Lindenberg, ruhige Lage, trotzdem recht schnell im Zentrum.

Link in Maps: https://www.google.com/maps/place/Ahornweg,+88161+Lindenberg+im+Allgäu/@47.5960203,9.887538,257m/data=!3m1!1e3!4m6!3m5!1s0x479b743cda095fc9:0xb5954d75adbc92c1!8m2!3d47.5964754!4d9.8888238!16s/g/1tdq02wm?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDkwMy4wIKXMDSoASAFQAw==

Also Lage sollte passen. Friedhof grenzt zwar süd/östlich an aber denke jetzt mal nicht, dass das viele abschreckt. Sind ruhige Nachbarn
Nachfrage ist überall rund um Lindenberg recht hoch, da das Angebot aktuell schlich zu gering ist. Mietpreis bei Neubauten ist heute zwischen 14,5-15,5 €/m². Ohne Garten. Bei der EG-Wohnung wäre noch ein großer Garten + Wintergarten dabei, bei der OG-Wohnung ein Balkon (würde angebaut werden). Ich denke dass Ende 2026 die 14€/m² dann einigermaßen realistisch und nicht überzogen sind. Hoffe ich zumindest .

Wichtig ist halt, dass das mit der KfW klappt. Weil mit BAFA Einzelmaßnahmen kommt man auf einen deutlich geringeren Zuschuss und keinen Zinsvorteil beim Kredit. Dafür wäre BAFA deutlich einfacher zu bekommen. KfW 261 muss es halt Gesamtheitlich dann alles passen. Das ist ein gewisses Risiko. Habe schon mal einen Energieberater angefragt und er hat im ersten Impuls eher zu BAFA geraten wegen der Gebäudetrennwand und dem Blowerdoor-Test, den es für KfW braucht.

Was meinst du zu meiner Grobkalkulation? Siehst du auf die Schnelle irgendwo einen groben Denkfehler?

 

[nordanney]

Passt ja mit meiner Einschätzung ganz gut.

 

[ypg]

Hatte wie gesagt mit der nicht dämmbaren Gebäudetrennwand etwas Bauchweh.

Das würde mir am wenigsten Sorgen machen. Sofern die Nachbarhälfte bewohnt und beheizt wird, ist das eine gute Dämmung.

Wenn wir den Dachspitz ausbauen erweitert sich die Wohnfläche von insgesamt 110 m² auf ca. 145 m².

Ich hätte andere Bedenken.
wie soll denn die Mieter-Zielgruppe für Wohnung im EG sowie für Wohnung im Dach aussehen?
55qm mit Garten und ca. 90qm im Dach ohne Balkon..

 

[TeldorF]

Das würde mir am wenigsten Sorgen machen. Sofern die Nachbarhälfte bewohnt und beheizt wird, ist das eine gute Dämmung.

Das ist genau der Punkt. ich dachte auch erst, dass der Raum hinter der Gebäudetrennwand ja als beheizt gelten müsste. Allerdings meine der Energieberater, dass das nicht so einfach ist und er hier ziemlich viele Wärmebrücken rechnen müste, was das Ganze für KfW 55 evtl. schwierig macht. Aber war nur der erste Impuls des Beraters. Könnte sie dann auch wieder legen wenn er es sich genau anschaut.

Das würde mir am wenigsten Sorgen machen. Sofern die Nachbarhälfte bewohnt und beheizt wird, ist das eine gute Dämmung.

Ich hätte andere Bedenken.
wie soll denn die Mieter-Zielgruppe für Wohnung im EG sowie für Wohnung im Dach aussehen?
55qm mit Garten und ca. 90qm im Dach ohne Balkon..

Also für die kleine Wohnung im EG mit 55 m² mögliche Ziegruppe Pärchen mit bis zu einem Kind, Single, oder rüstige ältere Mieter.
Die Wohnung hat ein Bad, Küche, Wohnzimmer, und zwei Schlafzimmer. Klein aber ausreichend. Wahrscheinlichste Zielgruppe eher Pärchen. Somit dann wahrscheinlich höherer Fluktuation.

Die 90m² Wohnung mit Balkon wäre dann auch eher für kleine Familien mit bis zu 2 Kinder, oder Pärchen die die Zimmer zu einem Büro oder sonstigem machen.
Ältere Mieter sind zwar auch eine Zielgruppe, aber es ist halt nicht barrierefrei, da eine Treppe zur Haustüre geht. Und für die OG Wohnung muss man nochmal eine Treppe nach oben.
Die OG Wohnung hat ein Bad, Küche Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, kleines Kinderschlafzimmer und im DG würde dann nochmal ein großes Zimmer mit ca. 30-35 m² dazukommen.

Glaubst du die von mir genannten Zielgruppen sind eher keine potentielle Mieter?