Putzschaden an Fassade – Antwort vom Bauträger ausreichend?

[Blaexe90]

Hallo zusammen,

ich wende mich an euch als Gemeinschaft von erfahrenen Bauexperten und Bauherren, weil wir als Eigentümergemeinschaft (WEG) gerade etwas unsicher sind.

Die Situation: Bei unserem Neubau (ca. 4,5 Jahre alt) bröckelt an der Fassade der Putz um zwei Rohrdurchführungen (Strangenlüftung) herum ab (siehe Foto). Eine dritte, baugleiche Durchführung sieht noch gut aus. Den Schaden haben wir im Januar entdeckt und gemeldet. So langsam kommt bei uns natürlich das Ende der 5-jährigen Gewährleistung in Sicht, weshalb wir die Sache ordentlich geklärt haben wollen.

Der Bauträger hat die Ursache auch schon benannt (allerdings Ferndiagnose: fehlende Trennung zwischen Kunststoffrohr und Putz) und uns auf unsere Fragen zur Sanierung schriftlich geantwortet. Allerdings kommen uns die Antworten etwas vage vor.

Unsere Frage:
Wie wird die Sanierung genau ablaufen?

Antwort Bauträger:
Der schadhafte Putz wird entfernt und die Gegebenheit vor Ort genau von mir geprüft. Danach lege ich die notwendigen Arbeitsschritte zusammen mit dem Handwerker fest. Im Moment gehe ich davon aus, dass dann die fehlende Trennung angebracht, der Putz wieder neu aufgetragen und die Schadstelle ausgebessert wird. Dazu gehört auch das Angleichen an den Altputz. Ein farblicher Unterschied zwischen Alt und Neu wird sich durch die Bewitterung schnell angleichen.

Unsere Frage:
Werden etwaige Folgeschäden wie Feuchtigkeit geprüft?

Antwort Bauträger:
Wenn ich vor Ort bin, werde ich das ganze Objekt in Augenschein nehmen und auf Folgeschäden prüfen und ggf Abhilfe schaffen. Aber ich gehe davon aus, dass es keine weiteren Folgeschäden gibt. In der Regel sind es nur wenige Tropfen, die dann das System hinterlaufen. Diese diffundieren dann mit der Zeit aus, da unser System diffusionsoffen ist.

Unsere Frage:
Wird die dritte, noch intakte Rohrdurchführung präventiv saniert?

Antwort Bauträger:
Auch da werde ich prüfen und ggf weitere Maßnahmen einleiten.

1. Was haltet ihr von diesen Antworten? Ist das eine solide Basis für eine Reparatur oder sind das nur leere Floskeln, um sich nicht festlegen zu müssen?
2. Besonders die Aussage zur Feuchtigkeit ("nur wenige Tropfen", "diffundiert wieder aus") macht mich stutzig. Die Stellen sind seit dem Winter offen und es hat oft stark geregnet. Ist diese Aussage realistisch?
3. Wie würde für euch eine wirklich fachgerechte Sanierung aussehen? Worauf müssten wir achten, wenn die Handwerker kommen?
4. Was ist mit der dritten Stelle? Auf "prüfen und ggf." wollen wir uns nicht verlassen. Ist es üblich, so etwas präventiv zu sanieren, wenn der Fehler systematisch ist?

Wir sind für jeden Tipp und jede Einschätzung dankbar. Wir haben auch über ein selbstständiges Beweisverfahren nachgedacht aber wenn möglich wollen wir das natürlich vermeiden.

Vielen Dank schon mal und beste Grüße

 

[11ant]

Ihr habt eine Antwort bekommen, immerhin der Zugang Eurer Rüge ist damit unstrittig. Dennoch könnt Ihr in der Formulierung Fehler gemacht haben. Tragt den Fall Eurem Rechtsanwalt vor.

Die Situation: Bei unserem Neubau (ca. 4,5 Jahre alt) bröckelt an der Fassade der Putz um zwei Rohrdurchführungen (Strangenlüftung) herum ab (siehe Foto).

Offensichtlich muß irgendetwas das Armierungsgewebe dagegen imprägniert haben, daß sich der Putz mit ihm verbindet. Der Putz ist somit eine eigenständige und offenbar auch nur folienstarke Schicht geblieben.

Wir haben auch über ein selbstständiges Beweisverfahren nachgedacht aber wenn möglich wollen wir das natürlich vermeiden.

Da würde ich dem Rat Eures Rechtsanwaltes folgen.

ich wende mich an euch als Gemeinschaft von erfahrenen Bauexperten und Bauherren, weil wir als Eigentümergemeinschaft (WEG) gerade etwas unsicher sind.

Was ist denn Eure Funktion in der WEG, macht Ihr Euch evtl. gar gegenüber der WEG schadenersatzpflichtig, wenn Ihr hier den Ball zu flach halten wollt?

 

[Blaexe90]

Wir haben als WEG eine ganz normale Mängelrüge im Rahmen der Gewährleistung durchgeführt. Es gibt aktuell keinen Rechtsanwalt und kein selbstständiges Beweisverfahren in diesem Fall.

Diese Überlegungen kamen auf, als sich der Bauträger sehr behäbig gezeigt hat. (Wie gesagt, der Mangel wurde erstmals im Januar gemeldet) Daher muss nun die Entscheidung getroffen werden ob wir dem Bauträger bei der Behebung des Mangels ausreichend vertrauen oder ob wir ein Verfahren einleiten. Die Fragen sollten dazu dienen das (mit der Antwort des Bauträgers) abschätzen zu können.

Niemand von uns ist ein Experte, daher ging es mir darum die Aussagen von Menschen die tiefer in der Materie sind auf Plausibilität zu prüfen.

 

[ypg]

Wie gesagt, der Mangel wurde erstmals im Januar gemeldet)

Eine formelle Mängelrüge ist ein Rechtsakt und sollte dann auch die Gewährleistung stoppen (Datum der Mängelrüge)

 

[Blaexe90]

Zumindest soweit ich das verstehe sind hier laut 204 Baugesetzbuch für uns nur Klage oder selbständiges Beweisverfahren hemmend.

 

[11ant]

Niemand von uns ist ein Experte, daher ging es mir darum die Aussagen von Menschen die tiefer in der Materie sind auf Plausibilität zu prüfen.

Und nun habe ich als jemand der tief in der Materie Bau steckt Dir geraten, jemanden miteinzubeziehen, der tief in der Materie Juristerei steckt. Meine Plausibilitätsprüfung Deiner Schilderung der Korrespondenz hat den begründeten Verdacht ergeben, daß es der Mängelrüge an Verbindlichkeit in der Fristsetzung und Erwartungsformulierung gefehlt hat. Und ich erinnere an meine Rückfrage. Willst Du Dir den Schuh anziehen, für die WEG zu entscheiden (und nachher dafür angequakt zu werden), den Ball flach zu halten? - rechne damit, daß später einer Deiner WEG-Genossen zu einem Anwalt geht, der dann die Hände über dem Kopf zusammenschlägt und entgeistert fragt, wie man auf Dich gehört haben konnte (bloß weil Du im Internet irgendeinen "Forenname0815" kennst, der "null Problemo, nur Geduld, Annwälte sind fiehl zu toier" gesagt hat)?
Ginge es vor Gericht, wären wir ganz sicher über der Streitwertschwelle zum Amtsgericht (wo ohnehin Anwaltszwang herrscht). WEG bis 3 Wohneinheiten sind die Schlimmsten: die dürfen sich selbst verwalten. Das heißt in der Praxis: Küchenkabinett - keiner will den Weg mit Anwaltshonorar vorschlagen - am Ende sind sich die anderen beiden einig, daß der "Beauftragte" der Depp sei und ihnen nun den Schadenersatz schulde.