ᐅ Positionierung Einfamilienhaus in zweiter Reihe auf Bauernhof
Erstellt am: 31.01.25 08:13
M
majo5254
Hallo zusammen,
wir würden gerne den Bau eines Einfamilienhauses auf einem ehemaligen Bauernhof in Rheinland-Pfalz realisieren. Der Bauernhof und die südlich angrenzende landwirtschaftliche Fläche befinden sich im Familienbesitz. Das bestehende Wohnhaus wird aktuell noch bewohnt.
Zu dem Grundstück existiert kein Bebauungsplan und im Rahmen einer Bauvoranfrage habe ich die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines solchen Einfamilienhauses (ohne Detailplanung) im südlichen Teil des Grundstücks angefragt. Das Grundstück gehört zum unbeplanten Innenbereich und es wird durch die Baubehörde grundsätzlich die Möglichkeit gesehen, dass sich gem. §34 Baugesetzbuch ein Einfamilienhaus in die Umgebung einfügt.
Das geplante zweigeschossige Einfamilienhaus soll ca. 150 m² Wohnfläche haben.
Eine Mögliche Idee wäre der Abriss der zentralen Scheune, um den Neubau zwischen den Scheunen und Garten möglich zu machen. Eine Positionierung im Garten, ohne Abriss hatten wir auch überlegt, jedoch befürchten wir dann, dass es auf dem Grundstück „zu voll“ wird und zu wenig Garten verbleibt. Zusätzlich sind wir hinsichtlich der Positionierung wg. Abstandsflächen zu Grenze/Bestandsgebäuden eingeschränkt.
Habt ihr noch weitere Vorschläge wie man auf dem Grundstück sinnvollerweise einen Neubau positionieren könnte? Gibt es Punkte, die man besonders beachten sollte?
Danke!
Lageplan (nach Norden ausgerichtet), s. anbei.
Weitere Details zum Grundstück:
wir würden gerne den Bau eines Einfamilienhauses auf einem ehemaligen Bauernhof in Rheinland-Pfalz realisieren. Der Bauernhof und die südlich angrenzende landwirtschaftliche Fläche befinden sich im Familienbesitz. Das bestehende Wohnhaus wird aktuell noch bewohnt.
Zu dem Grundstück existiert kein Bebauungsplan und im Rahmen einer Bauvoranfrage habe ich die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines solchen Einfamilienhauses (ohne Detailplanung) im südlichen Teil des Grundstücks angefragt. Das Grundstück gehört zum unbeplanten Innenbereich und es wird durch die Baubehörde grundsätzlich die Möglichkeit gesehen, dass sich gem. §34 Baugesetzbuch ein Einfamilienhaus in die Umgebung einfügt.
Das geplante zweigeschossige Einfamilienhaus soll ca. 150 m² Wohnfläche haben.
Eine Mögliche Idee wäre der Abriss der zentralen Scheune, um den Neubau zwischen den Scheunen und Garten möglich zu machen. Eine Positionierung im Garten, ohne Abriss hatten wir auch überlegt, jedoch befürchten wir dann, dass es auf dem Grundstück „zu voll“ wird und zu wenig Garten verbleibt. Zusätzlich sind wir hinsichtlich der Positionierung wg. Abstandsflächen zu Grenze/Bestandsgebäuden eingeschränkt.
Habt ihr noch weitere Vorschläge wie man auf dem Grundstück sinnvollerweise einen Neubau positionieren könnte? Gibt es Punkte, die man besonders beachten sollte?
Danke!
Lageplan (nach Norden ausgerichtet), s. anbei.
Weitere Details zum Grundstück:
- Größe des Grundstücks: 1650 m²
- Hang: Nein, wenn überhaupt leichte Neigung von <= 5 %
- Grundflächenzahl (Grundflächenzahl): 0,6
- Geschossflächenzahl (Geschossflächenzahl): 1,6 Hinsichtlich der Bebauung/Versiegelung sollen gem. Bauvoranfrage die Orientierungswerte der Baunutzungsverordnung für Mischgebiete herangezogen werden. Diese sind Grundflächenzahl 0,6, Geschossflächenzahl 1,6. Die aktuelle Bebauung (inkl. gepflasterte Hoffläche und Abriss der Scheune) führt zu einer Grundflächenzahl von ca. 0,5 und sollte auch inkl. Neubau nicht die 0,6 überschreiten.
- Baufenster, Baulinie und -grenze: Das Haus soll nach aktueller Planung am südlichen Ende des Grundstücks platziert werden, angrenzend an die landwirtschaftliche Fläche.
- Anzahl Stellplätze: Aktuell keine zusätzlichen Stellplätze geplant, da zunächst eine der Scheunen als Abstellplatz genutzt werden soll.
- Geschossigkeit: Zweigeschossig (EG + OG)
- Dachform: Walmdach oder Satteldach
- Stilrichtung: Keine besondere Anforderung.
- Maximale Höhen/Begrenzungen: In der Umgebung und auf dem Grundstück gibt es weitere zweigeschossige Wohnhäuser mit Satteldach, sollte sich also gem. §34 Baugesetzbuch in die Umgebung einfügen.
- Garten: Neben den Flächen auf dem Grundstück soll ein Teil der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche als „Gartenersatz“ und Sichtschutz durch Streuobstwiese o.ä. angelegt werden.
- Erschließung durch Bau in zweiter Reihe: Wasser-, Abwasser-, und Stromanschlüsse sind am alten Haupthaus (Dunkelgrau) bereits vorhanden (an Westlicher Spitze). Bis zur mittleren Scheune existiert bereits eine Wasserleitung.
- Zufahrt: Es gibt derzeit keine direkte Zufahrt zum geplanten Bauplatz sondern nur über die Hoffläche. Optionen wie eine temporäre Baustraße über die landwirtschaftliche Fläche müsste geprüft werden.
Vielen Dank für eure Rückmeldungen. Das hilft uns schon sehr bei den weiteren Gedanken weiter!
@11ant: Das ist ein guter Punkt. Die Formulierung im Bauvorbescheid durch das Bauamt werde ich noch einmal konkretisieren lassen. Hier wurde eine Genehmigungsfähigkeit auf der Grundfläche der Scheune bescheinigt, ich hatte jedoch im südlichen Teil des Grundstücks angefragt. Insbesondere das Thema Grenze Innen-/Außenbereich werde ich noch einmal ansprechen.
Auch die Thematik einer möglichen Grundstücksteilung ist ein guter Hinweis. Die östlich am grundstückliegende Straße ist eine Kreisstraße wovon eine Zufahrt grundsätzlich möglich sein sollte.
@ypg: Die Scheunen und Nebengebäude werden hautpstächlich als Abstellfläche benutzt. z.B. Gitterboxen mit Holz, etc.
Der Plan ist tatsächlich, dass vor Baubeginn das Eigentum auf mich übergeht.
„Aufschieberitis“ ist hier vermutlich das richtige Wort. Perspektivisch wird vermutlich niemand mehr den landwirtschaftlichen Betrieb aufnehmen, aktuell ist er im ganzen verpachtet (ausgenommen der Hofstelle). Die größere, hintere Scheune ist zudem mit Eternit Platten bedeckt und daher ein Spezialfall beim Abriss…
Unsere Überlegung war ebenfalls in Zukunft die restlichen Scheunen abzureisen, jedoch ohne genaue Zeitleiste.
Das alte Wohnhaus sehen wir ebenfalls potenziell als Abrisskandidat, da Baujahr < 1900 (kein Denkmalschutz) ohne Kernsanierungen. Lebensdauer des Daches schätze ich nicht mehr all zu lange ein. Aktuell wird das Haus noch von Großmutter (> 85J.) und Tante (>60J.) bewohnt. Eigentumsübergang wäre dabei kein Thema und ist schon besprochen.
Die Straße ist eine Kreisstraße, die der Dorfeinfahrt dient, daher schon regelmäßig befahren und der Lärmschutz war genau der Gedanke, warum wir das Gebäude gerne erhalten möchten.
Geld spielt leider eine Rolle, daher zerbreche ich mir auch schon lange den Kopf darüber, wie man das Grundstück (langfristig) am sinnvoll entwickeln könnte und sollte. Wenn es aktuell unbewohnt wäre, würde es vermutlich auch einfacher fallen Gebäude abzureisen...
11ant schrieb:
Immerhin fällt Dein Hofgrundstück unter den §34 und nicht §35, sodaß das Haus keine Bauern-Dienstwohnung sein und sich auch nicht auf alte Grundmauern beschränken muß. Der Lageplanausschnitt legt allerdings den Verdacht nahe, daß ein Abriss auf Deinem Grundstück die Innen-Außenbereichsgrenze verändern könnte. Stelle also für das Haus auf einem konkreten gewünschten Platz eine Bauvoranfrage einmal mit und einmal ohne Abriss. Ich würde den Platz auch unter der Berücksichtigung suchen, daß das Haus auch nach einer Grundstücksteilung über öffentliche Flächen erschließbar bleibt.
@11ant: Das ist ein guter Punkt. Die Formulierung im Bauvorbescheid durch das Bauamt werde ich noch einmal konkretisieren lassen. Hier wurde eine Genehmigungsfähigkeit auf der Grundfläche der Scheune bescheinigt, ich hatte jedoch im südlichen Teil des Grundstücks angefragt. Insbesondere das Thema Grenze Innen-/Außenbereich werde ich noch einmal ansprechen.
Auch die Thematik einer möglichen Grundstücksteilung ist ein guter Hinweis. Die östlich am grundstückliegende Straße ist eine Kreisstraße wovon eine Zufahrt grundsätzlich möglich sein sollte.
ypg schrieb:
Die Frage, die mich beim Lesen jagt: werden die Scheunen noch benutzt, und wenn wie. Du markierst eine, die abgerissen werden müsste, aber was wäre denn mit den anderen?
Denn auch ich würde grundsätzlich ein Haus auf einem Grundstück haben wollen, welches autark ohne Hof funktionieren könnte, wenn man wollte.
Die Finanz-Bank möchte ja auch nur finanzieren, wenn das Eigentum des Grundstücks auch der Bauherr ist. Insofern muss man meines Wissens nach teilen.
@ypg: Die Scheunen und Nebengebäude werden hautpstächlich als Abstellfläche benutzt. z.B. Gitterboxen mit Holz, etc.
Der Plan ist tatsächlich, dass vor Baubeginn das Eigentum auf mich übergeht.
11ant schrieb:
Das sehe ich nicht zwingend, aber ratsam so. Finanzieren kann man auch auf einem Erbbauplatz. Aber ein Hof dieser Größe wird vermutlich ein Resthof sein und ist sofern überhaupt noch landwirtschaftlich in Betrieb wohl mittelfristig der Aufgabe geweiht. Viel mehr als Aufschieberitis ist es meist nicht, weshalb die Nebengebäude überhaupt noch herumstehen. Deshalb würde ich mir hier die Frage stellen, ob die Perspektive der Scheunen eher ein Wohnausbau oder ein Abriss sein wird. Einen Wohnhausneubau hier einfach "hinstellen wo Platz ist" sehe ich als unkluge Überlegung an. Mindestens im Plan würde ich hier jetzt teilen (und dies bei allen Anschlüssen bereits berücksichtigen), und am besten auch über Eigentumsübergänge bereits sprechen. Erst weitere Werte zu schaffen und bis zum Erbfall aufzuschieben was damit werden soll ist unnötig teuer. Auch wenn das traditionell schwer in Altbauerndickschädel hineingeht.
„Aufschieberitis“ ist hier vermutlich das richtige Wort. Perspektivisch wird vermutlich niemand mehr den landwirtschaftlichen Betrieb aufnehmen, aktuell ist er im ganzen verpachtet (ausgenommen der Hofstelle). Die größere, hintere Scheune ist zudem mit Eternit Platten bedeckt und daher ein Spezialfall beim Abriss…
Unsere Überlegung war ebenfalls in Zukunft die restlichen Scheunen abzureisen, jedoch ohne genaue Zeitleiste.
Das alte Wohnhaus sehen wir ebenfalls potenziell als Abrisskandidat, da Baujahr < 1900 (kein Denkmalschutz) ohne Kernsanierungen. Lebensdauer des Daches schätze ich nicht mehr all zu lange ein. Aktuell wird das Haus noch von Großmutter (> 85J.) und Tante (>60J.) bewohnt. Eigentumsübergang wäre dabei kein Thema und ist schon besprochen.
K a t j a schrieb:
Ja gruselig! Zwischen dieser massiven Ansammlung von Gebäuden und Wänden will doch niemand wohnen. Da brauchts erst einen Befreiungsschlag, denke ich.
Ich find die Idee, die zentrale Scheune einzustampfen und dort das Haus zu platzieren, schon ganz gut. Vielleicht entfernt man gleich noch das Nebengebäude und das Gartenhaus mit. Dort wäre dann vermutlich eine eigene Zufahrt möglich. Kommt allerdings auch darauf an, wie stark die Straße befahren ist. Wenn sie eher einer Autobahn gleicht, sind die Gebäude vielleicht als Lärmschutzwand noch ganz gut.
Wenn Geld keine Rolle spielen sollte, würde ich alle Scheunen und den Hühnerstall auch noch mit wegreißen und an die planlinke Straße bauen.
Die Straße ist eine Kreisstraße, die der Dorfeinfahrt dient, daher schon regelmäßig befahren und der Lärmschutz war genau der Gedanke, warum wir das Gebäude gerne erhalten möchten.
Geld spielt leider eine Rolle, daher zerbreche ich mir auch schon lange den Kopf darüber, wie man das Grundstück (langfristig) am sinnvoll entwickeln könnte und sollte. Wenn es aktuell unbewohnt wäre, würde es vermutlich auch einfacher fallen Gebäude abzureisen...
majo5254 schrieb:
Die östlich am grundstückliegende Straße ist eine Kreisstraße wovon eine Zufahrt grundsätzlich möglich sein sollte.Und nordwestlich, ist das auch eine Straße?Ich würde zusehen, dass man in der Not aus einem zwei Grundstücke machen kann. Und so würde ich dann auch bauen.
Eine Scheune zu erhalten ist nie falsch. die ersetzt nämlich den teuren Carport oder gibt Möglichkeiten zum Abstellen.
Gibt es ein Luftbild?
ypg schrieb:
Und nordwestlich, ist das auch eine Straße?
Ich würde zusehen, dass man in der Not aus einem zwei Grundstücke machen kann. Und so würde ich dann auch bauen.
Eine Scheune zu erhalten ist nie falsch. die ersetzt nämlich den teuren Carport oder gibt Möglichkeiten zum Abstellen.
Gibt es ein Luftbild?Nordwestlich liegt eine geteerter Weg, der zu landwirtschaftlichen Flächen / Feldern führt. Hier ist deutlich weniger Verkehr, nur ab und zu mal ein Traktor.
Eine mögliche Grundstücksteilung nehmen wir auf jeden Fall in die Planung auf. Man weiß ja nie was die Zukunft bringt.
Anbei ein a) Luftbild und b) zudem eine Idee, wie man das Haus platzieren könnte. Terrasse nach Süden (Grenzbebauung), Teil der landw. Fläche als Gartenersatz. Zufahrt wäre dann bei eventuell notwendiger Grundstücksteilung noch von der Kreisstraße im Osten möglich.
Mit der Positionierung wären wir zunächst ein mal weitmöglichst vom Hof weg und könnten mit der Zeit und benötigtem Platzbedarf Bestandsgebäude abreisen.
K a t j a schrieb:
Kann es sein, dass das Nebengebäude sich plötzlich nahezu verdoppelt hat? Und wieso ist das neue Haus jetzt im Garten platziert? Ich dachte, da wäre es schwierig mit der Baugenehmigung und erschlossen werden kann es auch schwerer.Das Nebengebäude hat sich nur aus der Luftperspektive verdoppelt. Das Gebäude hat einen großen Dachüberstand in den Hof rein. Das Gebäude selbst ist so groß wie auf dem ursprünglichen Lageplan eingezeichnet.
Die Positionierung im Garten, damit eine Grundstücksteilung ggf. einfacher realisierbar wäre. Als Vorschlag zur Diskussion.
Hinsichtlich Genehmigung muss ich die Grenze Innen-/Außenbereich noch einmal detailliert abklären lassen, ob diese innerhalb des Grundstücks verläuft.
majo5254 schrieb:
Als Vorschlag zur Diskussion.Leider fehlt mir jetzt die Vorstellung, wie Ihr das erschließen wollt. Kannst Du Wege und Zufahrten mit einzeichnen?Ähnliche Themen