ᐅ Passivhaus-Anforderungen der Stadt stehen nicht im Bebauungsplan

Rübe1 schrieb:

Wenn Er von der Stadt Ulm kaufst, dann schau Dir bitte den Musterkaufvertrag an. Da gibt es eine schuldrechtliche Vereinbarung, insbesondere § 2 Ziff. 5.

Jep. Gesehen. Aber wo steht dort die Regelung zur Passivhaus? Die habe ich nämlich nicht gefunden. Das ist doch der Passus zur Fernwärme.

Sofern die Stadt dem TE einen anderen Kaufvertrag vorlegt, können natürlich auch andere Regelungen getroffen werden. Aber der Kaufvertrag sieht ebenfalls kein Passivhaus vor (im Musterkaufvertrag).

wiltshire schrieb:

neben dem Bebauungsplan aus den unterschiedlichen kommunalen Satzungen.

Der Bebauungsplan ist übrigens auch eine kommunale Satzung 😉

Über allem stehen Baugesetzbuch und Landesbauordnung. Der Bebauungsplan als Satzung hat Vorrang für Art und Maß baulicher Nutzung u.ä.
Daneben - weder vorrangig noch nachrangig - stehen kommunale Satzung wie Gestaltungssatzungen, Stellplatzsatzungen und natürlich auch Anschlusssatzungen. Das sind ergänzende Satzungen.
Als Beispiel: Bebauungsplan sagt, was gebaut werden darf - Einfamilienhaus, 2 Vollgeschosse, Geschossflächenzahl X. Ergänzend dazu sagt die Gestaltungssatzung, wie das Haus auszusehen hat - Fassadenmaterial und Farbe, Dachneigung o.ä. Und die nächste Ergänzende Satzung - die Stellplatzsatzung - sagt, dass Du zwei Stellplätze brauchst.

Spannend wird es, wenn es zwei Satzungen mit unterschiedlichen Forderungen gibt. Aber das wird dann zu speziell...

Die gibt es aber in Ulm nicht. Daher meine Aussage.

Mathis.aenni schrieb:

wir sind ganz neu hier da wir seit kurzem die Chance haben ein Grundstück in einem Neubaugebiet zu kaufen. Wir haben eines der 5 Grundstücke, welches nicht an das Nahwärmenetz angeschlossen werden kann.

Wie schön, daß die Realität sich dem Hypergrünismus zuweilen entgegenstellt. Worin äußert sich denn diese Nichtanschließbarkeit (Juristensprech: "objektive Unmöglichkeit" ?

Rübe1 schrieb:

schau Dir bitte den Musterkaufvertrag an. Da gibt es eine schuldrechtliche Vereinbarung, insbesondere § 2 Ziff. 5.
Wenn die Stadt jetzt bei der Vergabe fordert ein PH zu errichten, weil Du ja nicht angeschlossen werden kannst, dann hast Du ein Problem. Dahingehend, entweder baust Du PH oder bekommst das Grundstück nicht. Das kann Dir aber nur die Stadt beantworten. Ob das gerichtlich Stand hält, ist eine vollkommen andere Frage. Allerdings könnte das, bis das entschieden ist, Du alt und grau sein...

Nun ja, Zeitmaschinen gibt es noch nicht, rein technisch erfolgt der Bau erst nach dem Kauf. Was sagt der Vertrag denn im Falle der Nichterfüllung (einmal außen vor gelassen, aus welchem Grund): Rückabwicklung, Pönale, ... ?

Mathis.aenni schrieb:

Auf Nachfrage in diversen Ämtern der Stadt, um den geeigneten Ansprechpartner zu finden treffen wir auf sehr viel Unwissenheit zu dieser Thematik. Als wir den Planer des Baugebietes ausfindig machen könnten, speist uns dieser zum Thema Passivhaus sehr kurz ab und verweist auf eine Seite eines 100 Seiten PDFs (IG Passivhaus Deutschland) mit den geltenden Anforderungen für unsere Grundstücke: Passivhaus Classic, Heizwärmebedarf 15 kWh/m²a sowie max. Erneuerbarer Primärenergieeinsatz von 60kWh/m²a. Mit diesen Angaben also die ersten Angebote diverser Fertighausanbieter eingeholt mit der Folge, dass viele diesen sehr niedrigen Heizwärmebedarf nicht einhalten können und somit kein konkretes Angebot abgeben können.

"Geeignete" Ansprechpartner gibt es nur bedingt bei "diversen Ämtern". Was die praktische Eignung (sachliche Auskunftsfähigkeit) anbelangt, mag es nötig sein, sich nach Art des Asterix´schen "Passierscheines" oder dem "Antrag auf Erteilung ..." von Pontius zu Pilatus verbinden zu lassen. Die rechtliche Eignung eines Ansprechpartners ist in einer Behörde jedoch an seine Zuständigkeit geknüpft, und für diese gibt es Rechtsgrundlagen und Geschäftsverteilungspläne. Die Zuständigkeiten sind maximal in obere und untere aufgeteilt, aber überlappungsfrei, also niemals doppelt. Und der Planer mag mit der Planung beauftragt sein, mit Entscheidungsbefugnissen beliehen sein wird er jedoch nicht. Und auch nicht auf Tätigkeit verklagbar. Üblich ist zudem, daß das Bauamt bei der Gemeinde Zustellungs- und Vorprüfungsinstanz ist, die Entscheidung über den Antrag jedoch in die Zuständigkeit des Landkreises fällt, der sich über das Votum des gemeindlichen Bauamtes auch hinwegsetzen kann. Die Gemeinde mag hier also als Verkäuferin des Grundstückes Eure Vertragsgegnerin sein (und Euch ggf. beim Bauantrag eins auszuwischen versuchen) - aber falls der Landkreis über den Bauantrag entscheidet, nützt ein Benehmen mit dem dortigen Verantwortlichen herzustellen deutlich mehr.

Anwaltlich zu prüfen empfehlen sich hier also zweierlei Dinge: die Neigung des zuständigen Entscheiders (Team Paragraph oder Team Vernunft) betreffend des Bauantrages (besser geeignet: ein Baurechtsanwalt) einerseits, und Wehrhaftigkeit oder Zahnlosigkeit der Passivhaus-Bestimmung im Kaufvertrag (besser geeignet: ein Vertragsrechtler). Hier mag sich eine Kanzlei empfehlen, die für beide Gebiete Spezialisten hat.

Anbieter für Passivhäuser gibt es durchaus einige, wenn auch nicht jeder "Fertig"häusler solche Konzepte hat. Grundsätzlich sind sie bei den Hölzern häufiger als bei den Steinern - welche Gründe habt Ihr sonst dafür, das Anbieterfeld auf die "Fertig"häusler zu beschränken ?
Mit wem bauen eigentlich die Nachbarn (dieser fünf, wie auch der nahwärmeanschließbaren Grundstücke) ?

Ceterum censeo, passen für mich die Begriffe "Passivhaus" und "Nahwärme" nur sehr knirschend zusammen. Im übrigen kratzt man sich da schon am Kopf ob der politischen Wirrnis, daß einerseits der Vermieter nicht mehr für alle Mietparteien einen Rundfunk-Kabelanschlußvertrag abschließen, aber gleichzeitig eine Gemeinde die Heizenergieverbraucher eines ganzen Baugebiets bevormunden soll, anstatt daß als freie Verbraucher Meiers Kohle von der Telekom und Müllers Gas von Vodafone verheizen. Es gibt Entwicklungen, die mich die Nicht- und Protestwähler zunehmend verstehen lassen :-(
Hoho ho hoho ho, ho hoho hoho hohoho. Dieser Hund kann gar nicht sprechen !

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Vielen Dank für deine Ausführungen 11ant. Warum der FW Anschluss an 5 Grundstücken nicht möglich ist kann ich nicht sagen ( evtl. verkalkuliert). Ein guter Punkt mit der finalen Entscheidung durch den Landkreis.
Die für mich wichtigste Frage bleibt auf welches Dokument bzw. welches geltende Recht sich die Stadt berufen könnte, um einen gestellten Bauantrag dahingehend abzulehnen, dass Grenzwerte nicht eingehalten werden, die in keinem offiziellen Dokument der Stadt/Baupilot (außer in dem vom Stadtplaner zitierten PDF) zitiert werden. Ich bin der Meinung, so ein "entscheidender" Passus sollte für jeden vor dem Kauf des Grundstücks ersichtlich sein (z.B. in der Begründung zum Bebauungsplan) ohne diese Information mühsam von dem einzigen Ansprechpartner bei der Stadt einholen zu müssen, der diese Grenzwerte kennt. Ich bin gespannt was Fachjuristen hierzu raten werden.

Mathis.aenni schrieb:

Die für mich wichtigste Frage bleibt auf welches Dokument bzw. welches geltende Recht sich die Stadt berufen könnte, um einen gestellten Bauantrag dahingehend abzulehnen

Satzungen.
Gestaltung (Form, Optik...), Energie (Effizienz, Photovoltaik...), Klimaschutz, Baumschutz, Wasser (Trinkwasser, Abwasser, Regenwasser), Müll, Erhaltung, Sondernutzung, Lärm...
Alle diese Satzungen sind öffentlich einsehbar. Du kannst also auch ohne Kontaktaufnahme zu einer Person alles einsehen, wenn es Dir so wichtig ist mit niemandem sprechen zu müssen. Nur Du bekommst das nicht "mundgerecht" aufbereitet.

Unser Architekt ist mit einer sehr groben Planung zum Kreisbauamt gefahren und hat den entwurf erörtert. Da wurde dann gesagt: Das geht, das nicht und hierfür gibt's eine Sondergenehmigung. Der kleine Dienstweg vorab hilft allen Beteiligten. Der Bauantrag geht nach Wingang in die unterschiedlichen Abteilungen (siehe Satzungen) um abzuklären, dass das passt. Für die Genehmigung des Bauantrages mussten wir dann nur noch eine erheblich größere Rigole bauen, da die untere Wasserbehörde Bedenken anmeldete.Ich bin dafür zum Leiter dieser Behörde gefahren und habe mir das erklären lassen. Wir einigten uns darauf, dass er keine Ablehnung schreiben würde, sondern lediglich eine Auflage für die Genehmigung. Damit war der Vorgang durch. Wer vernünftig und offen spricht, dem kann geholfen werden. Die Menschen in den Ämtern sind zu 99% keine Feinde, wenn man sie nicht selbst dazu macht.

@TE: was steht denn ganz konkret in deinem Kaufvertrag. Sowohl zum Thema Fernwärme als auch zum Thema Passivhaus