ᐅ Kaufentscheidung Doppelhaushälfte 160qm aus 1954 letzte Sanierung 1974

Hallo zusammen,

wir (Sie 36, Er 37, Sohn 1) haben eine Kaufgelegenheit einer Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1954 mit einer letzten Sanierung 1974.
(BW, Karlsruher Umland) Doppelhaushälfte mit 165 m² Wohnfläche auf 607 m² Grundstück. Für uns ist die Lage (Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Bahnhofsnähe usw.) sehr gut. Bodenrichtwert laut Boris 570€ pro qm. Kaufpreis laut Anzeige 498k.
Im Gespräch mit dem Verkäufer ist dieser schon freiwillig auf 480k runtergegangen.
a) Wie schätzt ihr den realistischen Preis ein?
Es gab wohl schon mehrere Interessenten. Bei diesen ist wohl die Finanzierung gescheitert.

Wir würden gerne bei der nächsten Besichtigung diese mit einem Gutachter am besten auch Energieberater das Haus anschauen.
b) Wo findet man einen kompetent?

Wir haben ein mtl. Nettoeinkommen von ungefähr 5800 Euro ohne Bonus / Sonderzahlungen.
Dieses könnte / wird in den nächsten Jahren wahrscheinlich noch deutlich (1k netto in absehbarerer Zeit) steigern.
Eigenkapital für das Haus besitzen wir ungefähr 270k.
Die maximale monatliche Rate wäre für uns 2500 Euro.
Wenn die Lohnsteigerung kommt, würde ich diese zum Teil für Sondertilgungen verwenden.

Wir haben heute das Haus mit eher geringen Erwartungen besichtigt.
Zufälligerweise konnten wir die Nachbarn aus der anderen Doppelhaushälfte treffen und hatte einen sehr freundschaftlichen Austausch.
Wir haben ihre modernisierte Doppelhaushälfte besichtigen können. Diese hat uns sehr gut gefallen bzw. hat uns die Möglichkeiten gezeigt, welche in diesem Objekt stecken.

Die Doppelhaushälfte wurde als Zweifamilienhaus genutzt. Unten die Großeltern des Verkäufers und oben seine Eltern.
Zuletzt hat der Vater des Verkäufers alleine das Haus bewohnt.
Die Doppelhaushälfte wird durch eine Nachtspeicherheizung beheizt und laut Angaben des Verkäufers war der letzte Verbrauch etwa 10.000KWh .
Aber der ältere Herr war laut Aussagen des Verkäufers auch sehr sparsam und hat nur das OG und DG bewohnt.

Der Keller ist unbeheizt und ungedämmt.
Substanz des Hauses (unsere Laien Meinung) ist für das Alter okay.
Fenster (Kunststofffenster, 2-fach Verglast) waren auch okay.
Aber eigentlich ist es eine Kernsanierung.

Der Grundschnitt des Hauses ist sehr Quadratisch praktisch. Für unseren Wunsch würden wir gerne ein paar Wände (Laut Plan alles bis auf eine, keine tragende Wände) verschieben. Unser Wunsch / Gedankenspiel ist:

Alles (Boden, Wände, Elektrik, Fenster usw.) neu machen.
Die Fenster in der Küche vergrößern bzw. gegen Glastüren austauschen.
Die Terrasse liegt an der Küche an.
Terrasse muss auch neu gemacht werden.

Heizung:
Alles neu. Wärmepumpe + Fußbodenheizung auf allen Stockwerken.
Keller würde unbeheizt bleiben und gegen Haus zusätzlich gedämmt werden.

Dach:
Dach vollständig renovieren. Ziegel, Dachdämmung und Photovoltaikanlage

DG:
Renovieren, gegebenenfalls in zwei Räume teilen, zusätzliche Dachfenster

OG:
Bad vergrößern (ehemalige Küchen verkleinern), neu
Ehemalige Küche Umbau zum Schlafzimmer
Wand zwischen ehemaligen Wohnzimmer und Esszimmer rein, damit daraus zwei Kinderzimmer entstehen.
Zusätzliche zwei Fenster einbauen.

EG:
Wand zwischen Wohnzimmer und Esszimmer entfernen.
Zusätzliche zwei Fenster einbauen.
Bad neu
Schwedenofen / Kamin hinzufügen.

Wünsche / Ideen:
Gegebenenfalls auch die Wand zur Küche (tragend) verschieben oder entfernen.
Eingangstür / Garderobe + Bad ist bisher "hinter" dem Haus.
Unsere Idee wäre diese seitlich am Haus zu haben. Dadurch würde sich der Grundschnitt im EG vollständig ändern.
Ob dies genehmigt wird, ist auch fraglich. Bei einem Haus in der Gegend ist ein ähnlicher Bauantrag nicht genehmigt worden.
Dort sollte der Eingang von hinten an die Front des Hauses verlegt werden.

Exklusiver Wunsch:
Nicht die Fenster in der Küche zu vergrößern sondern einen Durchbruch und anstelle der Terrasse einen Anbau Wintergarten zu haben.
Dieses wird wahrscheinlich viel zu teuer, daher nur ein Traum / Wunsch.

c) Wir schätzen diese Sanierung ohne jegliche Erfahrung auf ungefähr 300k ab. Wie realistisch ist diese Einschätzung?
Was haben wir vergessen / übersehen?

d) Wir haben keinerlei Ahnung was Alternativ ein Abriss und Neubau kosten würde?
Ist das finanziell Sinnvoller?

Neben der Doppelhaushälfte existiert noch ein Nebengebäude (Garage, Schweinestall (unbenutzt), Hühnerstall, Werkstatt).
Die Garage würden wir gerne für Fahrräder, Gartengeräte usw. nutzen.
Im restlichen Teil würden wir die teilweise die Wände entfernen und als überdachte Essmöglichkeit + Gartenküche im Garten nutzen.
Der letzte Teil wäre eine kleine Werkstatt. Im Speicher würden wir einen Holzlager für den Schwedenofen / Kamin einrichten.

Neben der Doppelhaushälfte wäre unsere Idee für zwei Autos einen Carport inkl. Starkstromanschluss zu bauen.
Wenn es möglich ist, wäre auch hier dann der Eingang zum Haus.

Wir sind beide nicht sehr handwerklich geschickt, haben aber Handwerker im Freundeskreis.
Einfach Eigenleistungen sollten somit möglich sein.

Vielen Dank für eure Hilfe und Einschätzung.
Niels

Neubau wird auf jeden Fall teurer. Vergessen habt ihr evtl. die Fassadendämmung. Wobei man da auch rechnen muss ob es sich lohnt.
Mit 300k kann man gut was sanieren. Ist nur die Frage wie das mit der Rate aussieht.
480k + Kaufnebenkosten = 530k + 300k Sanierung sind 830k. Macht mit 270k Eigenkapital grob 550k Finanzierungsbedarf. Das ist schon stramm mit 6k Nettoeinkommen bei den aktuellen Zinsen.

Spueli85 schrieb:

Zufälligerweise konnten wir die Nachbarn aus der anderen Doppelhaushälfte treffen und hatte einen sehr freundschaftlichen Austausch.
Wir haben ihre modernisierte Doppelhaushälfte besichtigen können. Diese hat uns sehr gut gefallen bzw. hat uns die Möglichkeiten gezeigt, welche in diesem Objekt stecken. [...]
Der Grundschnitt des Hauses ist sehr Quadratisch praktisch. Für unseren Wunsch würden wir gerne ein paar Wände (Laut Plan alles bis auf eine, keine tragende Wände) verschieben.

Glückwunsch zur guten Nachbarschaft mit den Hälftenpartnern, wenn auch das Zusammentreffen nicht nur zufällig hätte gelingen sollen. Das klingt nach einer hohen Wahrscheinlichkeit, die Bausubstanz genauer aufklären zu können (Bauakte und deren Pläne von damals bzw. vom Umbau), und womöglich nehmt Ihr auch wieder deren Architekten.

Was mir spontan weniger gefällt, ist die damalige Sanierung eines erst zwanzig Jahre jungen Hauses. 1954 hat man schon nicht mehr ganz schlimm schuttverwertend gebaut, da hätte derlei noch nicht nötig sein sollen. Die Angaben zur damals offenbar nicht mit modernisierten Heizung lassen leider auf einigen Sanierungsstau schließen. Kamen damals etwa im Wesentlichen nur die PVC-Fenster älterer Generation hinein ?

Eure Wünsche betreffend der Umgestaltung schätze ich als blauäugig ein. Der Laienschluß aus ein Kopf schwachen Wänden als nichttragend geht nicht selten fehl. Vielleicht stellt Ihr mal Grundrisse und noch besser auch den Schnitt ein (Quellen s.o.).

Mein Lesetip https://www.hausbau-forum.de/threads/flur-grundriss-vergroessern-reh-von-1921-tipps.42874/page-2#post-563255 führt Euch zu gleich zwei "KollegInnen" betreffend Eures Vorhabens, nämlich und . Aber auch nicht-reihenhausspezifisch haben wir hier mehrere Sanierungen aus 1954/57/60 "versammelt" (das Wetter ist gerade zu gut, um sie Euch jetzt alle herauszusuchen); aber ich durfte kürzlich feststellen, in Sachen Forengedächtnis eine Erbin ;-) gefunden zu haben ...

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