ᐅ Kaufberatung - Reihenmittelhaus 1974

Hallo,

uns wurde ein Reihenmittelhaus aus dem Baujahr 1974 angeboten und ich bitte um Einschätzung vor allem hinsichtlich der Modernisierungskosten und Substanz.
Generell sind wir eher auf der Suche nach Einfamilienhaus mit größerem Garten (wie jeder),aber letztendlich sind wir auch realistisch, da wir uns Finanzierungsmäßig eine Grenze bis ca. 400.000 € gesetzt haben.

Die Eckpunkte:
Baujahr 1974
Reihenmittelhaus
Massivbau, Klinkerfassade
1,5 Geschosse,
Wohnfläche ca. 148m²
Vollunterkellert (Saunaraum (benötigen wir eigtl. nicht), Hobbyraum, Werkstatt mit Ausgang zum Garten, Waschraum, Heizraum)
Grundstück 351 m² (inklusive Stellplatz und Garage, die nicht direkt am Haus anliegen)
Garten mit Zugang von hinten
alte Gasheizung
Gäste-WC und Bad 2005 renoviert (in dem Zuge wurden die Wasserleitungen saniert)
Holzfenster teilw. mit elektr. Rollläden aus dem Ursprungsjahr, 2-fach verglast
Endenergiebetrag lt. Energieausweis 189 kWh
Bodenrichtwert liegt bei 185 €/m²
Garten ist schön angelegt, allerdings ohne Zaun zum Nachbarn

Verkaufspreis 285.000 €, ohne Makler, da von Privat (noch unverhandelt)

Grundsätzlich ist der Schnitt gut, folgende Maßnahmen würden wir gerne einplanen:
- neue Heizung (Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, also Estrich raus und neuer Estrich + Oberbelag)
ich könnte mit Heizkörpern leben, mein Mann hätte gerne Fußbodenheizung
- Photovoltaikanlage (ggf. später und erst vorrüsten)
- neue Fußböden
- komplett neue Elektrik, demnach auch Schlitzen und Putzen, Malern
- Dachdämmung + neue Dachfenster, und da im Dachgeschoss die Schrägen sehr dominant sind und es beengt wirkt, würden wir in diesem Zuge die Verkleidung nach oben hin bis unter den First öffnen
- Dachgaube (mindestens in den beiden kleinen Kinderzimmern)
(zwei Häuser weiter wurde bereits beidseitig Dachgauben eingebaut, von daher baurechtlich ok)
- neues Gäste-WC und Bad im Dachgeschoss
- neue Fenster und Haustür
- neue Küche
- im EG den Grundriss öffnen, sprich eine tragende Wand zum Teil öffnen

also quasi Kernsanierung
Wieviel Eigenleistung wir da reinstecken wollen und können, müssen wir noch durchgehen.
Wären unsere Wünsche überhaupt im Rahmen von ca. 400.000 € machbar? Ist der Kaufpreis in Ordnung?

Grundsätzlich können wir uns das gut vorstellen.
Bauchschmerzen haben wir bzgl. der Parksituation (ob wir die Garage wirklich nutzen und wird uns das Laufen nerven? (ca. 50m) mit Kleinwagen kann man direkt vorm Haus parken)
und bzgl. des Schallschutzes, da lt. Plan die Trennung zu den Nachbarhäusern nur aus einer 17,5er Wand besteht.

Vielen Dank vorab für Rückmeldungen!

Soll die maximale Finanzierung bei 400.000 liegen zzgl. Eigenkapital oder der gesamte Kaufpreis zzgl. Sanierung? Zu den Gauben: Vorher beim örtlichen Bauamt informieren, ob das überhaupt erlaubt ist…wir haben in Köln so unsere Erfahrungen gesammelt, kann aber woanders einfacher laufen. Nur weil das woanders in der Umgebung gemacht wurde, ist das heute für das Bauamt in Ordnung!

So wie ich das lese möchtet ihr bis auf die Außenfassade eine komplette Kernsanierung machen. Dafür würde ich eher in Richtung 250T€ rechnen, also Kaufpreis + Sanierung sehr deutlich über 400k.

Nun kennt man ja leider die Örtlichkeit nicht, ob der Kaufpreis ein Schnäppchen oder eher überzogen ist.
Von außen macht es aber einen gepflegten Eindruck.
Vorteil beim Reihenhaus ist natürlich, dass Du kaum Außenwände zur Sanierung hast. Das Dach ist dafür verhältnismäßig groß von der Fläche, was man aber sehr gut selbst dämmen kann.

KungaKarl schrieb:

uns wurde ein Reihenmittelhaus aus dem Baujahr 1974 angeboten und ich bitte um Einschätzung vor allem hinsichtlich der Modernisierungskosten und Substanz.

Das hängt davon ab, welchen Standard man anstrebt. Ein fünfzig Jahre altes Haus wird man maximal auf zwanzig Jahre alt verjüngen können, bevor es teurer wird als ein Neubau (Stichwort Pareto).

KungaKarl schrieb:

da lt. Plan die Trennung zu den Nachbarhäusern nur aus einer 17,5er Wand besteht.

Mir scheint es eher eine 24er Wand zu sein, aber vor allem: eine (damals üblich) einschalige Kommunwand.

die Lärmdämmung zum Nachbarhaus kann man auch verbessern, kostet halt ein bisschen Wohnfläche.
Photovoltaik ist bei einer Dachsanierung oft vorgeschrieben, aber bei Dachgauben oft schwierig. Die Frage ist halt ob du dir die Sanierung über mindestens 12 Monate antun willst und auch die finanzielle Doppelbelastung. Wenn man vor den Haus mit einem Kleinwagen parken darf, kann man auch 1x/Woche mit einem größeren Auto halten um Einkäufe auszuladen.