Haus als Kapitalanlage: Ansatz kalkulierter Mieteinnahmen bei Neubau?

[Ziegenhals]

Ich möchte einen Neubau als Kapitalanlage ausschließlich zur Vermietung errichten. Die Finanzierung sollte und wird sich ausschließlich über die Mieteinnahmen refinanzieren können.

Weiß jemand oder hat Erfahrungen, wie die Banken kalkulierte Mieteinnahmen für die Finanzierung in Ansatz bringen? Gibt es da Risikoabschläge im Vergleich zu Lohneinkommen?

Der Standort der Immobilie wäre das unmittelbare Berliner Umland. Also Vollvermietung sicher und kein politisches Risiko im Hinblick auf einen möglichen Mietendeckel oder ähnliches.

Vielen Dank für eure Antworten

Ziegenhals

 

[nordanney]

Weiß jemand oder hat Erfahrungen, wie die Banken kalkulierte Mieteinnahmen für die Finanzierung in Ansatz bringen? Gibt es da Risikoabschläge im Vergleich zu Lohneinkommen?

In der Regel werden 80% der Kaltmiete als Einkommen berücksichtigt. 20% sind Bewirtschaftungskosten. Damit erhöht sich Dein Einkommen und somit auf der anderen Seite auch die Lebenshaltungskostenpauschale.

Also Vollvermietung sicher und kein politisches Risiko im Hinblick auf einen möglichen Mietendeckel oder ähnliches.

LOL und ROFL
Schon mal ins Programm der Grünen geschaut (brutalster Deckel wie aus der Nazi-Zeit oder der DDR - Mietspiegel soll sich aus den letzten 20 Jahre ermitteln, was für viele zu einer gesetzlichen Mietminderung führen würde). Oder der Roten mit Ihrem Bundesmietendeckel? Warte mal auf die Wahl und lass uns noch einmal sprechen.

Ich möchte einen Neubau als Kapitalanlage ausschließlich zur Vermietung errichten.

Was denn für eine Immobilie?

 

[Ziegenhals]

Vielen Dank für deine Antwort. Kaltmiete wäre für die Bank dann die am Markt aktuell erzielbare Miete? Oder werden eher Pauschalen (wie Mietspiegel, allerdings am Standort nicht vorhanden) angesetzt? Der Abschlag von 20 % berücksichtigt dann das Mietausfallrisiko und kalkulierte Instandhaltungskosten?

Die Immobilie wäre nur ein Doppelhaus. Ich weiß, nicht optimal für Vermietung. Aber mehr geht auf dem Grundstück nicht. Und das liegt jetzt seit Jahren mit mittlerweile 'ner halben Mille Wert ohne jeden Bodenzins herum. Da möchte ich es lieber bebauen. Und ich habe schon ein weiteres Doppelhaus zur Vermietung realisiert. Das Projekt läuft vom ersten Tag an mit positivem Cash-Flow. Der Finanzierungsantrag lief aber damals über mein Einkommen und nicht über kalkulierte Mieteinnahmen.

 

[nordanney]

Kaltmiete wäre für die Bank dann die am Markt aktuell erzielbare Miete?

Jep.

Der Abschlag von 20 % berücksichtigt dann das Mietausfallrisiko und kalkulierte Instandhaltungskosten?

Jep. Und weitere, nicht umlegbar Bewirtschaftungskosten. Es kann ja auch eine Verwaltung eingebunden sein, zum Beispiel.

Aber mehr geht auf dem Grundstück nicht. Und das liegt jetzt seit Jahren mit mittlerweile 'ner halben Mille Wert ohne jeden Bodenzins herum. Da möchte ich es lieber bebauen.

Ich werfe noch zwei Möglichkeiten in den Raum. Grundstück verkaufen und in ein gebrauchtes Mehrfamilienhaus investieren. Alternativ aus dem Grundstück ein Erbbaurecht machen. Eigentümer bleiben und jährlich eine sichere Verzinsung ohne jedes Risiko generieren. Kapitaleinsatz liegt dabei bei null.