ᐅ Grundstück mit teilweisen Nutznießungsrecht - Meinungen?

Hallo zusammen,

wir haben derzeit ein konkretes Grundstück in Aussicht. Wie so oft sind auch hier mal wieder Besonderheiten verbunden, bei denen wir gern die Meinung von anderen einholen wollen.

Grundsätzliches:
Grundstücksgröße: knapp 610qm
Baufenster: ca. 9x13m
Lage: Bebauungslücke in Neubaugebiet aus den späten 90er Jahren.
Haus befindet sich in 2. Reihe zur ruhigen Straße. Zufahrt über Privatstraße- geteilt mit Nachbar.
Bestand: es befinden sich derzeit 2 Garagen auf dem Grundstück (siehe Bild)
Das Grundstück ist flach. Es liegt aber auf 2 Ebenen. Der vordere Bereich (ca. 45qm) bei den Garagen liegt ca. 1,5m tiefer als der Rest. Übergang ist eine steile Kante.

Besonderheit: für die größere der beiden Garagen (ca. 40qm) muss ein Nießbrauchsrecht auf 15 Jahre eingeräumt werden. Inklusive Nießbrauchsrecht der Zuwegung zur Garage von hinten per Fußweg. Von vorn logischerweise auch.
Hintergrund: der derzeitige Eigentümer bewohnt das Nachbargrundstück. In der großen Garage befindet sich sein Wohnwagen, an dem er gern rumschraubt (kleinere, meist elektronische Basteleien. Er selbst ist 70)
Die Vererbung des Nießbrauchsrecht wird ausgeschlossen. Wenn er eher stirbt, endet das Nießbrauchsrecht eher.


Preis:
Bodenrichtwert
+ damalige anteilige Anschlusskosten
+ Preis für kleinere Garage
+ anteilig Zufahrt über Privatstraße (Grundlage halber Bodenrichtwert)
Die größere Garage wird preislich nicht ausgezeichnet (hat wohl mal 40k gekostet).



Das Bild ist rein schematisch. Weder die Proportionen noch die Ausrichtung, Anordnung etc. stimmen im Detail.

unsere Meinung derzeit:
Für uns passt das. Die Wohngegend ist sehr schön mit ein paar verkraftbaren Nachteilen (perfekt gibt es nicht).
Der Preis des Grundstücks passt grundsätzlich (an unserm budgetären Limit). Hier in der Gegend gibt es so gut wie keine Baulücken mehr. Verkaufswillig noch weniger. Und wenn doch, dann meist 50% und mehr über Bodenrichtwert.
Mit dem Nießbrauchsrecht können wir grundsätzlich leben. Uns reicht eine Garage. Beim hinteren Zugang zur Garage wäre ohnehin eine tote Ecke im Grundstück.


Jetzt die Frage: haben wir irgendwas vergessen? Bringt das Nießbrauchsrecht irgendwelche Nachteile mit, die wir derzeit vergessen? Mit dem jetzigen Eigentümer verstehen wir uns nach einigen Gesprächen und erstem Treffen gut.
Der gute Mann ist 70, hat keine weiteren Verwandten (bis auf seine Frau) in der Gegend.

Nachteile, die uns jetzt einfallen:
- wir könnten uns irgendwann mit dem jetzigen Eigentümer überwerfen. Dann darf er trotzdem unser Grundstück betreten und sehr nah bei uns rumwerkeln
- der Nutznießer darf die Garage grundsätzlich weitervermieten. Kann also theoretisch sein, dass ein lauterer Schrauber da rein kommt. (das kann man vielleicht im Vertrag ausschließen)
- die Banken werden das Nießbrauchsrecht nicht toll finden. Wird hier nach der Formel der Wert des Nießbrauchsrecht vom Gesamt wert abgezogen? (das wäre relativ unproblematisch, weil die Garage weit mehr Wert ist als das Nießbrauchsrecht)
Wir haben hier einige Bedenken, dass das die Finanzierung gefährden könnte.


Was gibt es sonst noch, was wir derzeit vielleicht vergessen?

vielen Dank schon mal!

Macht Euch wegen dieser Mini-Belastung keinen Kopf. Die 2.000€ Wertabschlag bei der Bank sind egal (irgendwo in der Richtung wird es sein).
Vernünftig das Recht ausformulieren. Vielleicht als persönliche Dienstbarkeit analog Wohnrecht. Nur Nutzung, anteilige Bewirtschaftungskostentragung, zeitliche Befristung, nicht übertragbar.

Danke für die Antwort.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs liegt wohl bei ca. 14.000 Euro nach meiner Berechnung mit Anlage 9a des §13 BewG. (angenommene fiktive Miete 100 Euro/Monat+Zuwegung)
Aber selbst wenn das abgezogen wird, ist der Wert der nicht berechneten Garage ja immer noch höher als die 14.000 Euro.
Also insgesamt eigentlich wertsteigernd.

Ich hoffe, dass die Bank das auch so sieht

moHouse schrieb:

Der Kapitalwert des Nießbrauchs liegt wohl bei ca. 14.000 Euro nach meiner Berechnung mit Anlage 9a des §13 BewG. (angenommene fiktive Miete 100 Euro/Monat+Zuwegung)

Dürfte deutlich niedriger liegen. Aber am Ende auch egal, da insgesamt eine entspannte Situation.

Kurzes Update: haben uns letztendlich für ein anderes Grundstück entschieden.
Bei duesem Grundstück gab es noch einige persönliche zu klärende Dinge beim Verkäufer (Erbrechtlich) ohne konkrete Aussicht auf ein Ende.

Dazu waren ein paar baurechtliche Fallstricke aufgrund der erhöhten Lage des Grundstücks. Nach vor-Ort Besuch des Bauamt hätten wir uns mit der Firsthöhe an den Nachbarn orientieren müssen, die alle 1,5m niedrigere Sockelhöhe haben. Das alles bei sowieso schon niedrigere maximaler Kniestockhöhe von max. 50cm.

Da wird vermutlich irgendwann mal ein kleiner Bungalow drauf gebaut werden. Dafür passt es gut.