ᐅ geschuldeter Schallschutz Reihenhaus Neubau

Hier noch ein anderes Urteil vom OLG München (28 U 1921/05) bzgl. einer WEG geteilten Doppelhaushälfte:

„Auch wenn es sich rechtlich um Wohnungseigentum handelte, so das OLG, hätte die Bauträgerin beim Schallschutz die für Doppelhäuser geltenden Normen einhalten müssen. Es gehe hier um ein Anwesen mit mehreren Geschossen, mit getrenntem Keller, eigener Warmwasser- und Heizversorgung, eigenem Treppenhaus, eigener Haustür und eigener Hausnummer. Solche Objekte seien nicht als Wohnung, sondern als Doppelhaushälfte einzustufen und müssten nach den Regeln der Technik anders gedämmt werden.“

Wie soll das denn anders interpretiert werden???

Oder hier nochmal OLG München, Beschluss vom 03.02.1998 - 9 U 3922/97:


1. Werden Reihenhäuser ohne Realteilung des Grundstückes in der Rechtsform von Wohnungseigentum errichtet, bestimmt sich der Luftschallschutz nicht nach den Anforderungen für Geschoßhäuser mit Wohnungen, sondern nach denen für Haustrennwände in Reihenhäusern.

2. Zweischalige Haustrennwände sind bei Reihenhäusern anerkannte Regel der Technik auch wenn sie von der DIN 4109 nicht ausdrücklich gefordert werden.

Soweit mir bekannt, muss sich ein OLG aber auch nicht an dem orientieren, was ein anderes OLG entscheidet. (Keine Rechtsberatung und kp wir üblich das dann doch ist oder nicht, dass die bei ähnlichem rauskommen) Ist dann halt so die Frage, ob man sich darum streiten wollen würde.

Insofern ist die Frage, was du jetzt eigentlich deine Wunschlösung ist. Ich glaube kaum, dass sie das Haus/Wohnung nochmal abreißen und Zweischalig wieder hinstellen. (Ich nehme einfach an rein statisch kann man das schlecht im Nachgang irgendwie erreichen) Ggf mal mit einem Sachverständigen drüber sprechen, was er jetzt zu der Alternativlösung sagt oder ob er noch andere Maßnahmen sehen würde?

Mich würde auch mal der Schallschutznachweis interessieren.
Wenn der vorliegt muss du diesen unbedingt hier reinstellen (Adressen und Namen natürlich schwärzen).

Ich erstelle auch des Öfteren Schallschutznachweise für Mehrfamilienhäuser und Doppel-/ Reihenhäuser, aber eine normale einschalige Wohnungstrennwand mit einem R`w-Wert von über 60 dB habe ich noch nicht gesehen.

Natürlich möchte man sich nicht darum streiten und bevor das losgeht, muss ich mich ganz anders rechtlich beraten lassen, als dies ein Forum leisten könnte. Ich wollte damit letztlich nur aufzeigen, dass es nun mal nicht so ist, dass einfach gesagt werden kann "Es ist eine nach WEG geteilte Wohnung, entsprechend gelten die Schallschutzanforderungen aus dem Geschosswohnungsbau".

Was will ich erreichen?
- Ein mit der aktuellen Bauweise bestmöglichen Schallschutz unter der Voraussetzung dass den Kosten (Raumverlust, Umplanungen im Küchenbereich) auch ein ausreichender Nutzen (besserer Schallschutz) entgegensteht. Hier hat ja zweifel angemeldet. Genaueres weiß ich aber frühestens sobald der Schallschutznachweis vorliegt.
- Sollte ein Mangel vorliegen und der geschuldete Schallschutz auch mit diesen zusätzlichen Maßnahmen nicht erreicht werden, möchte ich dies vergütet bekommen. Es führt ja potentiell zu einem geringeren Wohnkomfort, zumindest aber zu einer Wertminderung.

Es ist auch wirlich ein seltsames Konstrukt. Der Bauträger, mein Vertragspartner, hat wenig Ahnung vom Bau und verlässt sich auf ein Architekturbüro und einem Bauingenieurbüro die beide ein wirklich schlechte Performance an den Tag legen. Der beauftragt GU, mit dem ich trotz fehlendem Vertragsverhältnis alles kläre, Mehrpreise- oder Erstattungen verhandle, mich mit den Handwerkern treffe etc., der funktioniert gut, leistet qualitativ gute Arbeit und hat bereits mehrfach Mehrarbeit geleistet um die Fehler der Planer auszugleichen. Mit dem GU hatte ich bisher auch nur Kontakt zu der Schallthematik und der hat auch die zusätzlichen Gutachten in Auftrag gegeben.

Sobald mir das Gutachten vorliegt, teile ich es hier selbstverständlich.

Ein Update von mir: Einen gemeinsamen Termin mit dem Bauträger habe ich noch nicht erhalten, damit ich mich mit meiner Rechtsauffassung allerdings nicht blamiere habe ich nochmal Kontakt zu meiner Anwalt aus der Vertragsprüfung aufgenommen.

Er kommt zu folgender Einschätzung:
- geschuldet ist der Schallschutz für Reihenhäuser, die Werte für Mehrfamilienhäuser kommt auf Grund der Bauweise nicht in betracht.
- der Mindestschallschutz nach DIN 4109 kommt nicht in Betracht. OLG Karlsruhe hat festgestellt, dass die Mindestwerte bereits im Jhr 1989 veraltet waren. Um einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard zu erhalten, ist ein erhöhter Schallschutz erforderlich (bspw: BGH VII ZR 45/06 und BGH VII ZR 54/07). Interessant hierzu auch die Begründung:
"Vielmehr ist der Verweis auf die DIN 4109 redlicherweise lediglich dahin zu verstehen, dass ein diesem Normwerk entsprechender Schallschutz versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regel der Technik ist. Will ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, darf der Erwerber über den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine entsprechende Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf."

Als Richtwert wäre Beispielsweise die DIN 4109 Beiblatt 2 oder (da zurückgezogen) die DIN 4109-5 mit jeweils 67dB zugrundezulegen.

Er sagte mir aber natürlich auch, dass der Bauträger ziemlich frei darin ist, wie er es nun erreichen möchte, so es denn erreichbar ist.