ᐅ Finanzierung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung für Eltern

xMisterDx schrieb:

Wie erreiche ich, rechtlich sauber, eine Gewinnerzielungsabsicht, wenn ich einen Neubau zu 50% der ortsüblichen Miete anbiete und damit offensichtlich Verlust mache?

Wenn du immer nur Verluste profitierst, dann gar nicht. Ist ne Frage der Finanzierung, bei 1% viel einfacher als jetzt mit dem 4fachen.

Mein FA gibt sich damit zufrieden, dass ich in den letzten 20 Jahren alle drei bis vier Jahre mal Gewinn ausweise (ETW meiner Mutter) - bin aber auch bei 70% und nicht 50% Miete.

Die Kulanz deines Finanzbeamten hat aber nichts mit "rechtlich sauber" zu tun. Wer da an den falschen gerät, kriegt mit diesem Modell ernste Probleme.

xMisterDx schrieb:

Die Kulanz deines Finanzbeamten hat aber nichts mit "rechtlich sauber" zu tun.

Sind durch Umzüge inzwischen 5-10 verschiedene Beamte/innen in inzwischen vier Städten. Insofern keine Kulanz, sondern eine grundsätzliche Gewinnerzielungsabsicht. Wenn Werbungskosten aufgrund von Sanierungen / Renovierungen / Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage kommen, kann ich es nicht beeinflussen - meine Gewinnerzielungsabsicht ist ohne Sonderfaktoren gegeben. Kann man alles recht gut sauber steuern und auch zu Beginn der Vermietung die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Eine schöne Excel-Tabelle hilft dabei zum Nachweis.
Die Gewinnerzielungsabsicht wird nämlich nicht auf ein paar Jahre, sondern auf die Totalperiode gerechnet (das waren mal 30 Jahre, wenn ich das noch richtig im Kopf habe). Durch fortschreitende Tilgungen sieht es im späteren Verlauf schon ganz anders aus beim Thema Werbungskosten.
Dazu kann der Vermieter auf der Einnahmenseite einen pauschalen Zuschlag von 10% auf die Laufzeit ansetzen und demgegenüber auf der Seite Werbungskosten einen 10% Abschlag vornehmen. Man muss sich mit der Materie entweder selbst beschäftigen oder das Geld in die Hand nehmen, um zum Steuerberater zu gehen.

Und wenn ich auf Nummer sicher gehen möchte, nehme ich 75% Mietansatz. Denn dann musst Du gar nicht mehr diskutieren, da dieser Mietansatz als ausreichend für eine Gewinnerzielungsabsicht gilt.

"Rechtlich sauber" funktioniert, nur mit dem niedrigen Zins (wobei das Thema ja inzwischen vorbei ist) und gleichzeitig nur 50% Miete ist es schwer zu rechnen.

Ja, sehe ich alles genauso.
Aber der TE hat in seinem Eröffnungspost davon geschrieben, den Kreditteil für die Einliegerwohnung erstmal tilgungsfrei zu machen und möglichst hohe Tilgung nur in den Kredit für die Privaträume zu stecken und rechnet von vornherein mit 150 Euro Verlust für die Einliegerwohnung, auch als Finanzierungsbestandteil. Und das sollte man einfach nicht machen.

Vergesst solche Kredite für Euch einfach.
Selbst die 800k für 3.650€ sind Fantasterei. Das wären 5.4% Annuität. Also eine Tilgung von höchstens 1.4% und dazu noch eine riesige Finanzierungslücke.

Sucht Euch ein für Euch stemmbares Projekt und beerdigt diese Träumerei. Klingt hart, ist aber das einzig Sinnvolle.

Ich verstehe den Thread ehrlich auch nicht.
Die Grundstücks- und Baukosten sind vielleicht aktuell noch irgendwie so umzusetzen (in Bayern jetzt schon nicht), aber bis ihr ein Grundstück habt, wird das auch nicht mehr reichen.

Der geplante Kredit ist groß, wobei wir natürlich das Einkommen nicht kennen. Die Tilgung bei bald 4% Zinsen aber ziemlich klein.

Also bis zu diesem Punkt schon so, dass es vielleicht noch irgendwie gehen könnte, mir aber eigentlich auch schon große Bauchschmerzen bereiten würde.

Und dann kommt der Witz, dass trotzdem! noch eine Finanzierungslücke von 450k besteht.
Wenn jetzt nicht jeder 200k von den Eltern erwarten kann, ist es doch ziemlich utopisch diese Lücke zu schließen.