Finanzierung eines Hauses mit Firma als Mieter einer Hälfte

[Brutus]

Hallo,

ich bin neu hier, habe allerdings versucht, mir die Regeln dieses Forums einzuprägen, daher bitte ich um Verzeihung, wenn ich einen Fehler mache.

Meine Freundin und ich werden nach 5 Jahren Beziehung bald den nächsten Schritt wagen. Wir leben bereits seit den vollen 5 Jahren zusammen und haben aktuell eine Wohnung in einer Stadt mit relativ hohen Mieten.

Wir überlegen daher, ob wir eventuell ein Eigenheim anschaffen - allerdings möchte ich mich hier so umfassend wie möglich informieren, bevor man völlig naiv und unvorbereitet zur Hausbank läuft.

Ich werde meine Ausführungen daher nun gliedern:

1. Finanzielle Situation

Meine Freundin verfügt über einen Festvertrag mit ca. 2200€ Nettoeinkommen pro Monat in einer soliden Branche. Ich selbst führe ein kleines Unternehmen, welches seit 2010 existiert. Hier habe ich mir lange kein Gehalt gezahlt und das fixe Einkommen durch einen Nebenjob finanziert, welcher mir ca. 800€ netto einbrachte.
Dies wird sich nun ggf. ändern, da mein Unternehmen stark wächst und mittlerweile auch meine Freundin auf geringfügiger Basis angestellt ist.

Wir haben daher also folgende Einnahmen (jeweils netto):

2200€ Gehalt Freundin
300€ Gehalt 2 Freundin (geringfügige Beschäftigung)
800€ Nebenjob

= 3.300€


Wir haben derzeit folgende Fixkosten:

Privat getragen (jeweils brutto):
650€ Kaltmiete
100€ Nebenkosten
70€ Garage
70€ Strom
350€ Lebenshaltungskosten
50€ Versicherungen

= 1.290€

Firma zahlt (jeweils brutto):
100€ DSL-Anschluss
100€ Handverträge
17,50€ Rundfunkbeitrag

= 217,50€

Privat + Gewerblich
= 1.507,50€

Unser Eigenkapital beträgt derzeit ca. 40.000€

2. Firma als Mieterin

Nun hatte ich ja schon angedeutet, dass mein Unternehmen immer weiter wächst. Ich halte daher derzeit stets nach Büroräumen Ausschau, die bezahlbar und dennoch vorzeigbar sind. Unter 800€ (kalt) ist hier allerdings wenig zu wollen.
Das wäre zwar zu stemmen, allerdings hätten wir dann privat und seitens der Firma rund 1.500€ Mietkosten pro Monat zzgl. Nebenkosten. Die Idee war daher, eventuell größer zu bauen bzw. eine Möglichkeit mit einzubringen, einen separaten Eingang für separate Firmenräume gestalten zu lassen und hier eine fixe Miete zu berechnen, welche die Firma zu zahlen hat.


Meine Fragen lauten daher:

1. Haltet ihr unser Vorhaben überhaupt für sinnvoll bzw. realisierbar?
2. Wie viel Haus könnten wir uns ungefähr leisten? Es gibt einige Rechner im Internet, allerdings bezweifle ich, ob diese Rechner all das, was erfahrene Hausbauer schon erlebt haben, mit einberechnen.
3. Wie sollten wir uns auf ein Gespräch mit der Bank vorbereiten?
4. Huhn oder Ei: Sollten wir erst die Finanzierung klären und der Bank ein "Wunschobjekt" vorstellen oder erwartet die Bank, dass wir mit konkreteren Informationen dienen (ggf. also schon mit einem Architekten gesprochen haben, obwohl die Finanzierung noch gar nicht geklärt ist)
5. Wie wird die Bank die Idee mit der Vermietung finden? Ich kann natürlich mit den Bilanzen der letzten 5 Jahre dienen, das ist kein Problem - wird die Bank das aber vlt. dennoch als Risiko betrachten?

Ich freue mich über eure Rückmeldungen!

 

[lastdrop]

Ich denke, das mit der "Vermietung" ist praktisch irrelevant für die Bank, da sie Dich privat und Deine Firma vermutlich sowieso in einen Topf werfen werden, und Du das Ganze als private Immo-Finanzierung oder gewerbliche mit persönlicher Bürgschaft aufsetzen musst.

Nicht so toll für die Bank ist, dass praktisch 100% des Risikos der Erfolg Deiner Unternehmung ist, da Du Selbstständiger bist, Deine Freundin angestellt und die Firma sowieso.

 

[Brutus]

Hallo lastdrop,

vielen Dank für Deine Antwort.

Vielleicht habe ich das nicht deutlich genug gemacht: Meine Freundin ist nicht nur bei mir angestellt. Das Gros Ihres Einkommens bezieht sie aus einer Festanstellung in einem alteingesessenen und soliden Unternehmen. Ich zahle ihr lediglich 300€ dafür, dass sie mir bei der mtl. fälligen Vorbereitung der Unterlagen für den Steuerberater hilft.

Die Firma und mich als Privatperson kann man eigentlich nicht so leicht in einen Topf werfen, da die Firma eine juristische Person ist. D.h. das Geld, das der Firma gehört, gehört der Firma. Nicht mir.

 

[lastdrop]

Sorry, übersehen, fair point.

 

[Brutus]

Kein Problem, passiert :-)

Unter Berücksichtigung dieser Korrektur: Wie würdest Du die Sache sehen? Berücksichtige bitte auch, dass meine Firma erst einmal juristisch gesehen eine eigene Person ist. Also all das Geld, das der Firma gehört, gehört nicht mir. Ich entscheide nur über die Verwendung des Geldes, aber mein Vermögen und das der Firma sind ganz scharf voneinander abgetrennt und ich kann mich da auch nicht nach Belieben bedienen. Ich würde mich daher wundern, wenn die Bank das in einen Topf zu werfen versuchen würde.

Ich würde die Immobilie ungern über die Firma kaufen, da dies laut Steuerberater steuerliche Probleme geben könnte.

 

[Che.guevara]

Es wäre vermutlich wichtig, wenn Du eine Art Doppelhaus baust, in dem eine Hälfte zunächst als Büro ausgestaltet ist aber auch relativ einfach in Wohnraum umgestaltet werden kann.

Wenn deine Freundin einen Teil des Eigentums erwirbt, dann musst du aber Absicherung treffen (Kaufoption), wenn es auseinander geht. Sonst zu viel Konfliktpotential!

Mit dem eigenen Büro begründest Du steuerlich eine Betriebsaufspaltung.

Die Begründung einer solchen ist unkritisch, problematisch ist es, wenn Du deinen Bürostandort aufgeben solltest. Dann sind stille Reserven zu versteuern!