ᐅ Einschätzung Bebaubarkeit großes Grundstück nach §34

Hallo,

ich habe ein Grundstück mit Altbebauung in Aussicht.

24 Meter breit
44 Meter tief

Hier einen Eindruck vom Grundstück und der Umgebung.

Bebaut werden darf nach §34.

Das Bauamt signalisiert, dass sie zwei Vollgeschosse mit Flachdach genehmigen würden, wenn der Entwurf in das Umfeld passt. In der nicht abgelichteten Nachbarschaft stehen auch einige neuere Häuser mit Flachdach und 2 Vollgeschossen.


Weitere Auskünfte gibt das Bauamt nicht. Sie möchten erst einen Architektenentwurf haben und im Anschluss eine Bauberatung durchführen. So lange kann ich allerdings nicht warten, denn ewig reserviert man mir das Grundstück sicher nicht.

Daher die Frage; was bei diesem großen Grundstück mit der derzeitigen flachen Bebauung mit zwei Vollgeschossen möglich wäre? Wir stellen uns ein Haus mit ca. 200m² plus Nutzfläche im Keller vor. Wir sind nicht so die Freunde von Staffelgeschossen bei zweietagiger Bauweise sondern würden hier zwei volle Geschosse sehen. Das hieße, dass das 1.085qm große Grundstück schon sehr groß ist im Vergleich zum Baukörper.

Gleichzeitig legen wir viel Wert auf Privatsphäre. Angesichts der Bebauung in der Nachbarschaft gehe ich nicht davon aus, dass wir eine Grundstücksmauer errichten dürfen wie es bei unserer derzeitigen Wohnsituation der Fall ist:

Leider etwas dunkel aber man kann es sehen.

Wir finden es schön, wenn niemand aufs Grundstück kommen kann, wenn das Tor zu ist. Das schafft schon eine gute Privatsphäre. Ich glaube nicht, dass eine solche knapp 2 Meter hohe Mauer bei dem für uns in Aussicht stehenden Grundstück genehmigungsfähig ist, wenn ich mir die Straße dort anschaue, oder?
Dann wäre unsere Mindestanforderung aber, dass das Grundstück ab Beginn des Hauses von links bis rechts komplett zu ist, dass niemand von der Straße in den Garten gehen kann (auch kein Überklettern eines kleinen Tores oder Ähnliches. Es müsste dann schon so eine verlängernde Mauer sein wie bei der derzeitigen Altbebauung. Diese würde ich vielleicht eher links sehen wo der in unseren Augen sehr erhaltungswürdige Baum steht. Rechts vielleicht die Garage.

Aber passt das denn am Ende alles bei unseren Rahmenbedingungen an ein Haus? Oder ist das Grundstück einfach überdimensioniert? Klar ist es ist zu groß mit 1.085qm. Aber es ist finanzierbar. Und gegen einen großen Garten haben wir nichts. Wir suchen seit ca. drei Jahren und finden einfach nichts. Dieses Grundstück würde von der Nachbarschaft, der Lage, vom Preis, dem Platz etc. einfach toll passen. Aber bekommen wir das so hin?


Viele Grüße
Oliver

Die "Altbebauung" meint den ca. 50 Jahre alten Bungalow ? - der sieht, vermutlich abgesehen vom Wärmedämmstandard, noch gut in der Substanz aus - soll der bleiben, umgebaut / aufgestockt werden oder weg ?

Ein Luftbild könnte das Bild abrunden.

Der Bungalow soll abgerissen werden und ich möchte ein modernes zweistöckiges Einfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen dort errichten.

Bauland ist hier im Kölner Bereich nicht vorhanden; da kommt man leider nur mit solchen Grundstücken zum Zuge.....

Hier noch die Luftbilder:

Ich kann die Bilder alle nicht sehen...

Wir sind gerade in einer ähnlichen Situation: Bau nach §34 (allerdings nicht mit soviel Platz).

Laßt euch nicht einschüchtern! Oft sitzen im Bauamt Leute, die lieber nach Schema F bauen lassen wollen. §34 gibt einem aber ziemlich alle Möglichkeiten. Klar, man kann kein 10stöckiges Hochhaus in ein Gebiet mit lauter Einfamilienhäuser bauen, aber bzgl. Stil können sie einen eigentlich nicht viel rein reden. Auch nicht wg. Dachform etc.
Das haben wir gelernt. Aber (ein Aber gibt's ja immer, gell): man muß sich Zeit lassen.

Absolut begrenzende Faktoren sind allerdings Abstandsflächen. Das ist geltendes Baurecht und muß natürlich eingehalten werden.
Bei uns sorgt die Einhaltung eben dieser Abstandsflächen dafür, daß wir leider auf Satteldach mit niedrigeren Kniestock ausweichen müssen. Das dürfte bei euch nicht der Fall sein.

Sucht euch einen fähigen Architekten, der euch vom Stil her gefällt und (und das ist echt megawichtig) auch bereit ist, sich mit dem Bauamt auseinander zu setzen. (Wir hatten zuerst einen Architekten, der eben genau dazu nicht bereit war...).

Viel Glück!

Mein Neid ist euch gewiß, wir hätten auch so gerne im Bauhausstil gebaut...

Die Bebaubarkeit nach §34 Baugesetzbuch muss immer in einer Bauvoranfrage mit den Baubehörden verhandelt werden. Da die klare Vorgaben eines B-Planes hier nicht gegeben sind, soll das Bauwerk sich in die Umgebung einfügen, von der Größe, der Masse, den Proportionen. Ich gehe hier von einer Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl von 0,2/04 aus, so daß Deine gewünschte Hausgröße von 200m2 / 2-geschossig von der Ausnutzung des Grundstücks kein Problem sein dürfte.

Da das "Einfügen" aber sehr interpretationsfähig ist und auch den Behörden klar sein dürfte, das heute in einem anderen Stil gebaut wird als in den vergangenen Jahrzehnten, sollte in einer Nutzungsstudie / einem Vorentwurf eine grundsätzliche, vom Bauherren gewünschte Lösungsmöglichkeit von den Behörden als Bauvoranfrage genehmigt werden. Mündliche Auskünfte sind nicht rechtssicher.

Hilfreich ist es immer, vorab in einem persönlichen Gespräch mit dem jeweiligen Sachbearbeiter, die spezielle Situation im Detail zu besprechen und diese Lösungsmöglichkeiten bereits aufzuzeigen. Dafür sollte man sich argumentativ vorbereiten, wozu auch die Analyse des Umfeldes (Fotos, Berechnungen) gehört und besagte Nutzungsstudie. Dann wird einiges möglich werden.

Ein Beispiel: Für ein geplantes Mehrfamilienhaus in der Euskirchener Innenstadt bittet mich ein Kaufinteressent um eine Kaufberatung zum Grundstück, da der Bestand abgerissen und 3,5-geschossig neu gebaut werden soll. Der Investor hat bestimmte Vorstellungen von der Ausnutzung des Grundstücks, die nach dem Bebauungsplan erst einmal nicht möglich sind. Nach dem Studium des Umfeldes (genehmigte Bebauungen und Erweiterungen der letzten Jahre), des B-Planes und der textlichen Erläuterungen zum Bebauungsplan habe ich in diesem Vorgespräch zur Bauvoranfrage bereits die Zusage der Genehmigungsbehörde erhalten, das einer höheren Ausnutzung des Grundstückes und einer anderen Dachform zugestimmt werden würde, da der Bebauungsplan bereits 35 Jahre alt ist und sich die heutigen Anforderungen etc. geändert haben. Der Investor wird das Grundstück kaufen; die Bauvoranfrage wird gestellt werden.

Ich kann mich daran erinnern, das Du im Dezember bereits schon einmal eine Frage zu diesem Grundstück gestellt hast. Hat sich seitdem nichts getan ?
Wenn Du offensichtlich sehr an diesem Grundstück interessiert bist, solltest Du den offiziellen Weg gehen.

Ich hatte das Grundstück im Dezember schon auf dem Plan. Mein Gebot war aber nicht das Höchste. Nun rief vor einigen Tagen der Makler an, dass der höher bietende Bauträger drei Tage vor Notartermin abgesprungen sei, da er sein Mehrfamilienhaus Projekt am Ende nicht vom Bauamt genehmigt bekommen hat und die Angelegenheit somit für ihn nicht wirtschaftlich war.

Ich bin der zweithöchste Bieter und kann nun zu meinem damaligen Angebotspreis kaufen.

Hatte natürlich nach der Absage damals nichts mehr getan. Zuvor hatte ich aber mit dem BA Kontakt. Die haben gesagt; mehr als dass sie mir sagen, 2 Vollgeschosse mit Flachdach sind möglich, können sie vorab nicht sagen. Und eine Bauberatung bei der Stadt mache nur Sinn, wenn ich einen Architektenentwurf mitbringe. Und den habe ich natürlich nicht gemacht.

Bin mit einem Generalübernehmer in Kontakt (Fa. Artos) und wir baldowern gerade was aus.