ᐅ Außenbereich/Überschwemmungsgebiet zu Bauland? (Niedersachsen)

Hallo Allerseits,
Mein Bruder und ich haben ein Grundstück (ca 4700qm, 2 Flurstücke) geerbt, welches schon ewig in Familienbesitz ist. Momentan sind dort Pferdekoppeln drauf. Wir fragen uns, ob es möglich ist, das in Bauland umzuwandeln?

Vom Bauamt haben wir folgende Info erhalten:
die angefragten Flurstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Baugesetzbuch (Baugesetzbuch) und nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gemäß §34 Baugesetzbuch. Planungsrechtlich ist das Gebiet nach §35 Baugesetzbuch – Außenbereich – einzustufen. Der Flächennutzungsplan, stellt für diesen Bereich Flächen für Landwirtschaft oder Wald dar. Alle Bauvorhaben sind demnach nach §35 Baugesetzbuch zu beurteilen. Des Weiteren liegen die Flurstücke im Überschwemmungsgebiet, sodass davon ausgehen kann, dass eine Änderung zum Bauland in naher Zukunft nicht vorgesehen ist.

Es ist allerdings anzumerken, dass das Grundstück direkt an eine bebaute Siedlung angrenzt (an 2 Seiten grenzen Hintergärten an das Grundstück). An der dritten Seite führt eine innerörtliche Straße entlang. Die 4. Seite grenzt an den restlichen Außenbereich/Überschwemmungsgebiet. Das Gebiet liegt im Stadtgebiet von Braunschweig (eher am Stadtrand).

Soweit ich weiss, ist die vorhandene Siedlung und die Strasse ca 1-2m im Vergleich zu unserem Grundstück erhöht. D.h., um es zu Bauland zu machen müsste man wahrscheinlich das Grundstück auch entsprechend aufschütten und somit das Überschwemmungsgebiet verkleinern.

Über das grobe Verfahren habe ich mich schon erkundigt, aber noch ein paar Fragen:

1. Realistisch gesehen, wie wahrscheinlich ist eine Umwidmung in so einem Fall?

2. Ich habe oft gelesen, dass dies vom Gemeinde(?)-Rat entschieden wird. Bei größeren Städten wie Braunschweig, werden solche Pläne von lokalen Stadtteilen (z.B. Weststadt, Schwarzer Berg, Querum, Riddagshausen) gemacht, oder ist das zentral der Stadtrat von Braunschweig?

3. Falls gewisse Chancen für solch eine Umwidmung bestehen, wie lange dauert sowas ganz grob?

Uns geht es momentan erstmal darum, einen Überblick zu gewinnen was wir am besten mit dem Grundstück machen. Selber drauf bauen und wohnen, als Außenbereich verkaufen (ca 5€/qm), aktiv versuchen es jetzt umzuwidmen und dann zu verkaufen (deutlich mehr Geld), oder es zu behalten und abzuwarten wie es sich entwickelt (und die Pferde dort grasen lassen 🙂 ).

Über Meinungen und Ratschläge würden wir uns sehr freuen!

Vielen Dank & Grüsse,
Andre

andre_xs schrieb:

[...] somit das Überschwemmungsgebiet verkleinern.

Kenne mich in Braunschweig nicht aus.
Aber in Anbetracht aktueller Ereignisse werden Stadträte im Moment nen Teufel tun und Überschwemmungsgebiete verkleinern. Im Moment machen sich alle Entscheider massiv Gedanken, wie sie natürliche Überschwemmungsgebiete schaffen und schützen können und bei überbauten Zonen eine natürlichere Wasserversickerung hin bekommen.

Da müsste der Schuh in Braunschweig wohnungstechnisch schon arg drücken, um die Belange überwiegen zu lassen.

andre_xs schrieb:

1. Realistisch gesehen, wie wahrscheinlich ist eine Umwidmung in so einem Fall?

100% unwahrscheinlich

andre_xs schrieb:

3. Falls gewisse Chancen für solch eine Umwidmung bestehen, wie lange dauert sowas ganz grob?

3-5 Jahre, wenn es schnell geht.

andre_xs schrieb:

Selber drauf bauen und wohnen

Das wird nicht funktionieren, da Du keine Baugenehmigung bekommen wirst und die Stadt keine Motivation hat, für Euch eine Umwidmung anzustreben.

andre_xs schrieb:

als Außenbereich verkaufen (ca 5€/qm)

Kann man machen. Warum nicht verpachten?

andre_xs schrieb:

aktiv versuchen es jetzt umzuwidmen und dann zu verkaufen (deutlich mehr Geld),

Dafür musst Du aber erst ordentlich Geld in die Hand nehmen. Die komplette Erschließung z.B. fällt in Deinen Bereich. Also Straße bauen, Kanalisation verlegen lassen. Sonstige Leitungen verlegen lassen. Bürgersteig bauen. Straßenlaternen bezahlen usw.

Vielen Dank für die Antworten. Das haben wir uns ja auch schon gedacht, aber oft gibt's ja Möglichkeiten die man nicht so kennt...

Was für Möglichkeiten gäbe es denn für so eine Kategorie von Land / Grundstück?

Momentan sind ja Pferde drauf. Könnte man sowas auch in kleineren Stücken als so eine Art Schrebergarten verpachten? Wir sind offen für alle Vorschläge! 🙂

Zum Suchbegriff "Außenbreich" / "Außenbereich" gibt es hier mehr Threads als ich verlinken mag. Dieselbe Frage in grün muß man da eigentlich nicht noch´mal stellen. "Es wurde schon alles gefragt, nur nicht von jedem" ;-(

andre_xs schrieb:

2. Ich habe oft gelesen, dass dies vom Gemeinde(?)-Rat entschieden wird. Bei größeren Städten wie Braunschweig, werden solche Pläne von lokalen Stadtteilen (z.B. Weststadt, Schwarzer Berg, Querum, Riddagshausen) gemacht, oder ist das zentral der Stadtrat von Braunschweig?

Schau in die Gemeindeordnung Deines Bundeslandes, was dort eine "Gemeinde" ist. Auf Ortsbeiratsebene werden Bebauungspläne nicht beraten und entschieden, das wird dann schon der Gemeinderat sein. Aber die Verwaltung der zuständigen Gebietskörperschaft wirst Du ohnehin über das entsprechende Amt der Gemeindeverwaltung ansprechen, nicht über die Ratsfraktionen.

Danke für die Antwort. Ich werde mal beim Bauamt von Braunschweig nachfragen, die müssten ja wissen wer dafür zuständig ist.

11ant schrieb:

Zum Suchbegriff "Außenbreich" / "Außenbereich" gibt es hier mehr Threads als ich verlinken mag.

Das stimmt, und ich habe auch einige davon durchgelesen. Aber am Ende läuft es dann doch sehr oft darauf hinaus, dass es von den genauen örtlichen Bedingungen abhängt, und "Überschwemmungsgebiet" war meist nicht dabei ;-)