Einfamilienhaus mit Staffelgeschoss - Feedback/Diskussion/Tipps/Ideen

[Bauexperte]

Hallo,

Die Errichtung in dieser Form wurde vom Planungsamt mehr oder weniger schon abgenickt.

Sorry, aber aus meiner Erfahrung heraus, bedeutet "mehr oder weniger abgenickt" nicht das meiste. Erst wenn die Sachbearbeiter sich auch beim Bauantrag an das "mehr oder weniger" erinnern, wird ein Schuh daraus.

Ich habe vor 4 Jahren bspw. mit dem zuständigen Sachbearbeiter beim Bauplanungsamt der Stadt Rösrath eine Bauhausplanung in einem § 34-Gebiet explizit - insbesondere, was die Höhe des Gebäudes betrifft - durchgesprochen, bevor wir den Bauantrag eingereicht haben. Trotzdem wurde er uns abgelehnt und wir mußten das gesamte Gebäude tiefer setzen, mit dem Ergebnis, daß bei heftigem Regen die Garage nicht immer ungeschoren davon kommt. Oder das Bauplanungsamt der Stadt Neuss hat noch einigen Jahren ein vergleichbares Chaos verursacht, was ich nur mit Hilfe gewählter Volksvertreter lösen konnte. Hier könnte ich Dir unzählige Beispiele auflisten; deshalb empfehle ich immer, die Aussagen aus dem Bauplanungsämtern schriftlich bestätigen zu lassen

Wegen der Statik wird das EG in massiver Bauweise mit Betondecke errichtet, das OG in einer leichten Holzrahmenbauweise.

Weshalb den Materialmix bzgl. der Gebäudehülle ?

Zum Kapitaleinsatz: wir rechnen mit etwa 180 TEUR reinen Baukosten inkl. Ingenieurleistungen, aber zzgl. Grundstück, Garagen, Hausanschlüssen und Extras wie Geothermie, Kamin, Photovoltaik. Insgesamt liegen wir bei etwa 250 TEUR zzgl. Grundstück.

Hast Du geschätzt oder bereits Angebote vorliegen?

Ich gehe eher davon aus, daß der Erstellungspreis für die Planung eher im Bereich TEUR 215/220 landen wird; incl. Architektur, Statik und Bodengutachten. Plus Baunebenkosten TEUR 35-10, ggf.. Gründungsmehrkosten, für Grundstückslage und den Fall, daß der Nachbar unterkellert hat, plus Garagen, plus Malerarbeiten und Bodenbeläge, plus Außenanlagen und plus Rücklage für Extra´s. Ich sehe die Gesamtinvestition eher im Bereich TEUR 300-320.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[toxicmolotof]

Zum Glück ist es ja icht das Bauamt Neuss. Aber unser Architekt hat das mit dem Planungsamt besprochen. Und ich gehe davon aus, dass die das ordentlich machen. Die machen den Job nicht erst seit gestern und sind alteingesessene Architekten. Der Preis ist eine Kalkulation des Architekten, ebenso wie die Entscheidung wegen der Statik im OG das Material zu wechseln. Der Nachbar hat nicht unterkellert.

Wie kommst du denn auf die Kosten bzw. was ist deine Kalkulationsgrundlage?

 

[Bauexperte]

Hallo,

Aber unser Architekt hat das mit dem Planungsamt besprochen. Und ich gehe davon aus, dass die das ordentlich machen. Die machen den Job nicht erst seit gestern und sind alteingesessene Architekten.

Du hast an keiner Stelle davon geschrieben, daß Dein Architekt mit dem Planungsamt gesprochen hat oder habe ich da etwas überlesen? Ich mache diesen Job auch schon sehr lange; trotzdem bin ich nicht vor Schiffbruch gefeit - aus eben diesem Grund habe ich meinen Kommentar abgefasst.

Der Preis ist eine Kalkulation des Architekten

Eine erste Kostenschätzung?

... ebenso wie die Entscheidung wegen der Statik im OG das Material zu wechseln.

Das würde ich gerne verstehen. Welche Begründung hat Dein Architekt Dir genannt? Im Regelfall sind Architekten die ersten, welche aufschreien, wenn von Materialmix die Rede ist.

Wie kommst du denn auf die Kosten bzw. was ist deine Kalkulationsgrundlage?

Kalkulationsgrundlage sind Deine Grundflächen, runter gebrochen auf die ca.-Wohnfläche (WF) mit ca. 134 qm, den Baustil des Hauses und der Annahme, daß ein Kfw 70-Effizienzhaus entsteht.

Im Rheinland läßt sich eine überschlägige Berechnung der zu erwartenden Baukosten für ein konventionelles Einfamilienhaus sehr gut mit € 1.500,00/qm/WF ansetzen; diese Zahl markiert einen Wert, welcher sich aus unseren abgelieferten Bauvorhaben speist und gleichermaßen ständig aktualisiert wird. Im Norden und Osten ist es günstiger, im Süden der Republik dagegen teurer. Wenn ich die Threads hier so lese, liege ich in aller Regel recht gut mit meinen Schätzungen, hat ein wirtschaftlich gesundes (seriöses) Unternehmen mit mittlerer Ausstattung und Qualität den Bauauftrag erhalten.

Du möchtest aber kein konventionelles Einfamilienhaus bauen, sondern hast Dich für den Bauhausstil und zudem ein Staffelgeschoss (SG) entschieden. Damit ist klar, daß der Grundpreis/qm/WF höher anzusetzen ist, da dieser Baustil wesentlich mehr handwerkliche Arbeit erfordert. Z.B. die Abdichtung des EG nach oben in dem Bereich, in welchem eine Dachterrasse durch Rücksprung des SG entstehen soll; gleiches gilt für die Gestaltung des SG in einem anderen Material sowie das Flachdach selbst. Nach aller Erfahrung reden wir dann über Erstellungskosten von € 1.600,00-1.700,00/qm/WF; incl. Bodengutachten, Architektenleistungen & Statik sowie zeitgemäßer Wärmeerzeuger (bspw. Gasbrennwerttherme mit Heizungsunterstützung und solarer Brauchwassererwärmung oder auch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe).

Die typischen Baunebenkosten findest Du hier:

ᐅ Bausumme beim Hausbau - Alles was Sie wissen müssen

Ohne Finanzierung, d.h. Baukredit bei einer Bank, wird kaum jemand sein Traumhaus verwirklichen können. Eigenkapital ist meist erforderlich und generell zu empfehlen, den Rest leiht man sich. „Den Rest“ – Rest von was? Wie erfahre ich denn die zu finanzierende Summe? Kann ich nicht einfach zur...

www.hausbau-forum.de

Weil Dein Bauvorhaben in recht engem Bestand realisiert werden soll, habe ich Dir nahegelegt, zusätzliche Reserven für eventuelle Gründungsmehrkosten zu bilden. Entstehen keine derartigen Kosten, hast Du mehr Mittel für das ein oder andere Extra; fallen sie dagegen an, hast Du sie in Deinem Budget berücksichtigt. Du wärst nicht der erste und sicherlich nicht der letzte Bauherr, welchem - auch unter der Voraussetzung eines sicheren Einkommens - eine Nachfinanzierung verwehrt wird.

Den Rest bildet eine Pauschale für Malerarbeiten und Bodenbeläge sowie Außenanlagen in EL in Höhe TEUR 25, eine Fertig-Doppelgarage in Höhe TEUR 11 sowie eine Rücklage in Höhe TEUR 10 für das ein oder andere Extra.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[toxicmolotof]

Den Architekten hatte ich vergessen zu erwähnen. Aber dass ein Gespräch mit dem Planungsamt erfolgt ist stand irgendwo weiter oben. Aber ist ja nicht schlimm. Ich denke, dass es immer zu Komplikationen kommen kann, aber wenn man immer direkt vom Schlimmsten ausgeht, dann dürfte sich eigentlich niemand mehr an einen Hausbau wagen.

Es handelt sich in der Tat um eine erste Kostenschätzung, unser Architekt hat in der Vergangenheit mehrere Objekte in SG-Bauweise errichtet und die Kalkulationen der bisherigen Bauherren waren aus deren Sicht auch immer in Ordnung. Natürlich sollte man Mehrkosten immer berücksichtigen, aber wenn jeder eine Schippe mehr darauf legt, ist man mit der Kalkulation schnell am Ende.

Da uns das Grundstück gehört und (wenn der Bagger nicht den ganzen Garten umgräbt) dieser bereits fertig ist, müssen wir nicht mal einen Euro für den vorhandenen Pool ausgeben, nicht einmal für Obststräucher und Rasen. Natürlich bleibt ein wenig Arbeit übrig, die wir berücksichtigt haben.

Dazu kommt, dass wir einen Dachdeckerbetrieb in der Familie haben, der u.U. das passende Gewerk übernimmt. Auch dort müssen natürlich Gehälter bezahlt werden aber zumindest das Material geht zum Eigenkapital über die Theke.

Wegen einer (evtl. notwendigen) Nachfinanzierung mache ich mir ehrlich gesagt keine Sorgen.

Was das Materialmix betrifft, muss ich das Wort Statik noch mal nennen? Die Ausführung als Holzrahmenbau ist leichter als massive Steine, oder nicht? Die Wände im OG stehen ja nicht gerade auf den tragenden Außenwänden im EG. Ich fand die Idee im ersten Moment auch nicht rosig, aber der Architekt kam damit an.

Unser Architekt rechnet mit etwa 240 Euro je m³ zzgl. Steuern + Ingenieurleistungen etc... Ich finde es sehr schwierig die einzelnen Kostenpositionen 1:1 miteinander zu vergleichen.

 

[Bauexperte]

Hallo,

Aber dass ein Gespräch mit dem Planungsamt erfolgt ist stand irgendwo weiter oben.

Das habe ich gelesen, bin aber - ob der Aussage "mehr oder weniger" davon ausgegangen, daß Du mit dem Amt gesprochen hast.

Aber ist ja nicht schlimm. Ich denke, dass es immer zu Komplikationen kommen kann, aber wenn man immer direkt vom Schlimmsten ausgeht, dann dürfte sich eigentlich niemand mehr an einen Hausbau wagen.

Ich gehe nicht per se vom schlimmsten, aller Szenarien aus. Ich versuche lediglich, jeden Fehler nur einmal zu begehen und gebe meine Erfahrungen hier weiter. Dazu gehört eben auch, sich jede Aussage seitens der Ämter schriftlich bestätigen zu lassen.

Es handelt sich in der Tat um eine erste Kostenschätzung, unser Architekt hat in der Vergangenheit mehrere Objekte in SG-Bauweise errichtet und die Kalkulationen der bisherigen Bauherren waren aus deren Sicht auch immer in Ordnung. Natürlich sollte man Mehrkosten immer berücksichtigen, aber wenn jeder eine Schippe mehr darauf legt, ist man mit der Kalkulation schnell am Ende.

Ich persönlich halte den Ansatz pro Kubikmeter in Deinem letzten Absatz unten für sehr gewagt. Deshalb würde ich Dir vorschlagen wollen, die bisherigen Bauherren eingehend zu befragen, und zwar hinsichtlich der tatsächlichen Erstellungskosten bis Einzug im Verhältnis zur Kostenschätzung des Architekten.

Bevor Du mich mißverstehst - ich will Deinem Architekten gar nichts unterstellen. Allerdings habe ich nur allzu oft feststellen müssen, daß es Architekten nicht wirklich mit Kostenermittlungen - abseits ihrer eigenen Honorare - haben. Da werden schnell mal die Werte der abgelaufenen BV zu Rate gezogen und diese Werte in die neue Kostenschätzung übernommen. Das kann ganz schnell ins Auge gehen - nicht nur im Hoch der Baukonjunktur.

... Natürlich bleibt ein wenig Arbeit übrig, die wir berücksichtigt haben.

Im Bereich des Baufensters plus angemessenem Arbeitsraum und Lagerstätte Maschinen und Material wirst Du das Grundstück nicht mehr wieder erkennen. Ein bisschen Zuwegung zu Haus und Garagen darf es sich auch sein ... dann steht da ganz schnell eine "10" vorne.

Dazu kommt, dass wir einen Dachdeckerbetrieb in der Familie haben, der u.U. das passende Gewerk übernimmt. Auch dort müssen natürlich Gehälter bezahlt werden aber zumindest das Material geht zum Eigenkapital über die Theke.

Abgesehen davon, daß das nicht das meiste sein wird, mach Dir Gedanken darüber, wenn - was ich Niemandem gönne - der Gewährleistungsfall eintritt. Hält dieser familiäre Teil einer solchen Belastung stand?

Was das Materialmix betrifft, muss ich das Wort Statik noch mal nennen? Die Ausführung als Holzrahmenbau ist leichter als massive Steine, oder nicht? Die Wände im OG stehen ja nicht gerade auf den tragenden Außenwänden im EG. Ich fand die Idee im ersten Moment auch nicht rosig, aber der Architekt kam damit an.

Zum einen kannst Du das SG nach links (vorm Eingang aus gesehen) auf die Außenwand setzen; also Richtung eurer Bestandsbebauung. Zum anderen wird im Bauhausstil häufig so gebaut, wie es Dir vorschwebt. Deshalb kommen trotzdem die wenigstens auf die Idee, den Materialmix zu bemühen.

Unser Architekt rechnet mit etwa 240 Euro je m³ zzgl. Steuern + Ingenieurleistungen etc... Ich finde es sehr schwierig die einzelnen Kostenpositionen 1:1 miteinander zu vergleichen.

Wie oben geschrieben, sehr ambitioniert.

Wenn Du Dich für ein Bauvorhaben unter Regie "nur" eines Architekten entschieden hast, ist das zunächst einmal keine schlechte Wahl. Zu berücksichtigen gilt, daß die Kostenschätzung real um bis zu 15% überschritten werden "darf", wenn ich es richtig erinnere. Sparen wirst Du kaum mit dieser Variante, jedoch ist die Betreuung im Regelfall engmaschiger und vermeintlich eingesparte Marge wird sehr häufig in bessere Ausstattung investiert. Zeitintensiv ist es auch, aber dessen wirst Du Dir bewußt sein.

Wenn Du wissen möchtest, was Dein BV realistisch kosten wird, gibt es die Möglichkeit verschiedene Anbieter um ein Angebot, basierend auf dem endgültigen Angebot, zu ersuchen. Natürlich sollten diese Anbieter vergleichbare Leistungen anbieten. Das billigste sowie das teuerste Angebot entsorgst Du direkt via Ablage "P" und die Angebote der verbleibenden 2 oder 3 Anbieter kumulierst Du. Dann wirst Du relativ sicher wissen, was Dich der reine Neubau kosten wird. Denn - wenn die von Dir ausgesuchten Anbieter tatsächlich vergleichbare Leistungen anbieten, sollten die eintrudelnden Angebote eh in gleicher Liga spielen.

Und diese Aussage:

Ich finde es sehr schwierig die einzelnen Kostenpositionen 1:1 miteinander zu vergleichen.

bringt mich eigentlich dazu, Dir externen Sachverstand anzuraten, sollte es beim Architekten bleiben. Dieses Mädels und Jungs sind jeden Cent wert

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[toxicmolotof]

Grundsätzlich denke ich auch über letzteres nach, aber auch da weiß man nicht an wen mit welcher Qualität gerät. Und auch hier gibt es preisliche Unterschiede jenseits von gut und böse.

Wenn es wohl ordentlich sein soll legt man da wohl Maßstäbe an, die eines Architektenhonorars ebenbürtig sind.