ᐅ Grundriss eines Hauses bzw. Wohnflächenberechnung falsch?

Hallo Zusammen,

wir interessieren und für den Kauf einer Bestandsimmobilie, ein Haus bj 2021 eines Namenhaften Fertighaus-Herstellers.
Wir sind in fen Verhandlungen recht weit, Preis wurde sogar schon abgestimmt.
Nun sehen wir Unstimmigkeiten bei Wohnfläche.
Auf Papier:
Flyer des Herstellers: 134m2 Grundfläche;

Kaufexposee: ca.130m2;

Grundriss: enthält beim Dachgeschoss (mit Schrägen) für jeden Raum 2 Angaben der m2. Ich nehme an Grundfläche und unter Berücksichtigung der Dachschrägen die (kleinere) Angabe der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung WoFIV.

Wohnflächenberechnung nach WoFIV für jeden Raum und insgesamt. Die m2 Angaben decken sich mit den kleineren Angaben im Grundriss.

Soweit so gut. Aber:

1. im Grundriss ist angegeben, Kniestock 1,5m, Dachneigung 38 Grad.
2. Faktisch ist der Kniestock 1m. Man meinte - Sorry, Architekt hat vergessen zu ändern wo die Baugenehmigung nur 1m Kniestock bzw. entsprechende Dachneigung hergab. OK, soweit so gut. Wir sind an der Immobilie interessiert, wir haben ja zuerst besichtigt, fanden es OK - und erst dann die Papiere gesehen.
3. selber vorort gemessen, wollten sehen beim welchen Abstand zum Kniestock die Dachschräge 2m Höhe erreicht. Ergebnis - bei einem Abstand von 1.6m. Kniestock ist dabei durch Dämmung, Bodenbelag etc faktisch nur 90cm, btw.
4. Zuhause dann gerechnet am Beispiel eines Raums mit Grundfläche 4x3,7m =14,8 m2. Kommt raus, mit Dachneigung von. ca. 32Grad nur (gerechnet, leider nicht gemessen), und Berechnung nach WoFIV, wo ja unter 1m Kniestock nichts zählt, 1-2m zu 50% - wir kommen auf nur ca. 11,6m2 Wohnfläche, statt angegebener 13,27m2, somit über 7% Differenz. So nen großen Messfehler mit dem Messstock haben wir kaum gemacht.

Frage: sind Gebäudeenergiegesetz unsere Berechnungen falsch, oder das Ganze sollte genauer angeschaut werden Gebäudeenergiegesetz. neue Wohnflächenberechnung gefordert werden?
Danke

Schlaumeier86 schrieb:

Bestandsimmobilie

!

Schlaumeier86 schrieb:

Frage: sind Gebäudeenergiegesetz unsere Berechnungen falsch, oder das Ganze sollte genauer angeschaut werden Gebäudeenergiegesetz. neue Wohnflächenberechnung gefordert werden?
Danke

Völlig egal!
Gekauft wie gesehen.
Wenn ein Exposé einer (jungen) Bestandsimmobilie das damalige Angebot des Hauses, irgendwelche Farbfotos, Musterfotos oder frühere Flyer mit ins Angebot nimmt, um ggf. interessanter oder verführerischer zu sein, ist das durchaus legitim, aber keine Grundlage des Verkaufes.
Macht Euch ein Bild des Hauses, geht ggf. mit einem Sachverständigen rein, aber vergleicht nicht mit irgendetwas anderem, außer es betrifft Eure persönliche Listung.
Auch die Wohnfläche wird usual nur in circa-Werten angeboten, weil ein Kaufsangebot nicht auf dem Markt über den Wohn-Qm wie bei Miete reguliert wird. Letztendlich dient sie nur dem persönlichen Vergleich, nicht aber dem Wert des Hauses.
Insgesamt zählt das, was Ihr da habt und nicht, was da damals in einem Flyer stand, denn auch schon 2021 wurden Häuser ihren Bauherren individuell angepasst.

Also, die Verkäufer wollten vor drei Jahren ein Haus haben, das im Prospekt auf 134 qm kommt. Ihr Bebauungsplan hat es nur mit einem halben Meter weniger Kniestockhöhe und 6° weniger Dachneigung zugelassen, und sie wollten es dann immer noch. Dann ist die Frage doch nur, ob dieses es dann immer noch Wollen auch auf Euch zutrifft. Daß mit dieser doppelten Verkleinerung die Prospektwerte nicht mehr gelten können, liegt natürlich nicht an der Berechnungsnorm. Welche "Werte" es tatsächlich hat, wird nicht im (hier ja nicht 1:1 umgesetzten) Prospekt, aber in der Bauakte stimmen. An diesen Werten wird sich dann Eure Bank orientieren, ob sie bei der Angemessenheitsbewertung des Preises mitgeht. Für Euch ist diese Entscheidung weit lockerer zu sehen. Man bewohnt ja letztlich Räume und nicht Quadratmeter. Berichtet der Bank wahrheitsgemäß aus der Bauakte, und trefft für Euch die Entscheidung "mit dem Herzen". Fühlt es sich wie "Euer" Haus an, dann meßt es nicht an zehn oder zwölf Quadratmetern "weniger als im Prospekt".

---

https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/

Danke!
Ja die Bank ist ja auch Problematisch dann, diese Gebäudeenergiegesetz falschen Werte waren so angegeben in den offiziellen Plänen/Akten die die Bank auch haben will…
Nicht das man am Ende die Bank „täuscht“…

Schlaumeier86 schrieb:

Ja die Bank ist ja auch Problematisch dann, diese Gebäudeenergiegesetz falschen Werte waren so angegeben in den offiziellen Plänen/Akten die die Bank auch haben will…
Nicht das man am Ende die Bank „täuscht“…

Ich könnte schwören, daß da statt "Gebäudeenergiegesetz" vor dem Refresh der Seite noch "Gebäudeenergiegesetz(ebenen)" gestanden hat. Vermutlich treibt hier eine KI (künstliche Impertinenz) ihr Unwesen.

Die Bank wird ja nicht getäuscht: Ihr teilt der Bank brav mit, daß die zunächst mitgeteilten Werte sich als tatsachenwidrig herausgestellt haben und korrekt noch aus der Bauakte zu besorgen in etwa um xy niedriger ausfallen. Die Bank wird dann ihre Zusage für die Finanzierung entsprechend anpassen. D.h. Ihr müßt damit rechnen, dem bisher besprochenen Preis für das unerwartet kleinere Objekt nur unter dem Vorbehalt Eurer Bank zustimmen zu können. Den Verkäufern sollte klar sein, daß dies in gleicher Weise auch für andere Interessenten gelten würde.

In diesem Sinne wünsche ich Euch viel Glück für den Kauf eines nominell etwas kleineren, aber für Euch richtigen Hauses !

---

https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/

Schlaumeier86 schrieb:

Nicht das man am Ende die Bank „täuscht“…

Der Bank ist der Ausweis beim 2021 Haus total egal. Das Haus ist grün und kann in einen grünen Pfandbrief gehen oder wird im JA als Teil der grünen Finanzierungen reportet.
Ja, sagt der Bank, was los ist und das war es auch schon.