ᐅ Baut der Nachbar rechtmäßig und wie finde ich das heraus?

Unser Nachbar hatte es vor Jahren versucht. Weit kam er nicht, das Bauamt hat die Übernahme der Abstandsflächen vermisst und wollte nachfragen.

Frage beim Bauamt nach.

ypg schrieb:

Woher weißt Du die Höhe des Hauses?

Nochmal nachgefragt!

Ralle90 schrieb:

So ist es zumindest in BW. Ob das in allen Bundesländern gleich ist weiß ich nicht.

Bei und (NDS) wird kein Nachbar einbezogen .

ypg schrieb:

Woher weißt Du die Höhe des Hauses?

Die Höhe des Hauses weiß ich von dem kurzen Blick auf die Außenansicht des geplanten Hauses.

Bezüglich der Frage nach dem Bebauungsplan: der Plan den ich vom Amt erhalten habe ist schon sehr alt, aber wohl der aktuellste. Auf diesem Plan sind die Häuser der letzten 30 Jahre und deren Flurstücke noch nichtmal eingetragen, dementsprechend natürlich auch nicht der geplante Neubau.

So, ich war nun beim Bauamt und habe nachgefragt. Scheinbar ist die Baugenehmigung mit einem Abstand zu mir von lediglich 3m durchgegangen - ich gehe also davon aus, dass die Sonderklausel mit Häusern der Gebäudeklasse 1 hier greift.

Die Grundflächenzahl wurde - soweit ich das verstanden habe - offiziell nicht erhöht. Auf dem Plan waren aber auch nicht alle versiegelten Flächen eingezeichnet (teilweise stehen dort schon jetzt Bauten). Wenn ich es richtig sehe, zählen ja Einfahrten, Terrassen, Carports, Garagen, Gartenhütten und natürlich die Häuser selbst zur Grundflächenzahl. Damit würde dieses Grundstück die Grundflächenzahl massiv überschreiten. Schon auf dem offiziellen Plan, auf dem nicht alles drauf ist, würde ich sagen, dass es knapp ist. Erlaubt wären ja 0,4, ich denke, dass, wenn alles fertig gebaut ist, die Grundflächenzahl eher bei 0,8 liegt.

Überprüft das Bauamt (oder wer auch immer) später nochmal bei einer Art Baubesichtigung oder so ob die Grundflächenzahl eingehalten wurde? Habe ich sonst irgendeine rechtliche Handhabe?

Sauerlandkind schrieb:

Schon auf dem offiziellen Plan, auf dem nicht alles drauf ist, würde ich sagen, dass es knapp ist. Erlaubt wären ja 0,4, ich denke, dass, wenn alles fertig gebaut ist, die Grundflächenzahl eher bei 0,8 liegt.

Siehe Baunutzungsverordnung. Dort können Nebenflächen eine Überschreitung zulassen. Muss man fein rechnen.

Sauerlandkind schrieb:

Scheinbar ist die Baugenehmigung mit einem Abstand zu mir von lediglich 3m durchgegangen - [...] Die Grundflächenzahl wurde - soweit ich das verstanden habe - offiziell nicht erhöht. Auf dem Plan waren aber auch nicht alle versiegelten Flächen eingezeichnet (teilweise stehen dort schon jetzt Bauten).

Dann begebe Dich flugs zum Anwalt, um die Baugenehmigung anzufechten.

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gutentag schrieb:

Normalerweise sollten die direkten Nachbarn den Genehmigungsplan unterschreiben. Dann hast ja Alle Informationen.

Ralle90 schrieb:

So ist es zumindest in BW. Ob das in allen Bundesländern gleich ist weiß ich nicht.

In NRW ist das definitiv nicht so.

Sauerlandkind schrieb:

Die Grundflächenzahl würde in jedem Fall überschritten werden, ich denke, dass am Ende so 80% des Grundstücks versiegelt sein werden. Das alte Haus soll dabei erhalten bleiben.

Das alte Haus wird vermutlich auf einem eigenen Grundstück stehen, das neue Haus auf einem neu abgetrennten Grundstück. Guck mal auf www boris nrw de mit Punkten dazwischen und Suche nach der Fläche.

Sauerlandkind schrieb:

Hierzu nun eine Frage: laut Rechnung (0,4 * 9,5m Gebäudehöhe = 3,8m) müsste die abstandsfläche über 3m liegen. Der Nachbar sagt, er wird nur 3m weit weg bauen. Kann er sich hier auf die verminderte abstandsfläche von Gebäuden der Gebäudeklasse 1 berufen?

Der Faktor 9,5m ist hier wohl der Fehler.
Man ermittelt die Wandhöhe in Abhängigkeit zum Gelände und rechnet Dächer nur anteilig hinzu. Die zwei Geschosse werden vielleicht 6,5m hoch sein, dazu 3m Dach am höchsten Punkt:
Faktor 1,0 über 70 Grad Dachneigung
Faktor 0,33 ab 45 Grad
und offenbar vollkommen unberücksichtigt, wenn die Neigung flacher ist.

Quelle: § 6 Bauordnung NRW 2018

Die Rechnung wäre dann beispielsweise (6,5m Wandhöhe + (0,33*3m Dachaufbau)) * 0,4 = 2,996m *hust* Wahrscheinlich ist das Pultdach aber flacher (zur Not halt 44 Grad ;-))
Aber das ergibt sich nur auf Querlesen, durchstöbere den genannten Paragraphen mal vollständig.

Sauerlandkind schrieb:

Wenn ich es richtig sehe, zählen ja Einfahrten, Terrassen, Carports, Garagen, Gartenhütten und natürlich die Häuser selbst zur Grundflächenzahl.

Nicht vollständig sondern wiederum mit Faktoren.

Manch einer hier scheint schon die Sensation des skandalösen Schwarzbaus gewittert zu haben. Wahrscheinlicher ist aber, dass da jemand sehr genau kalkuliert hat und du dich mit dem "Neubaugebiet"-Charme einer Nachverdichtung anfreuden musst.

Beispiel: 500qm Grundstück erlauben 200qm Bebauung. Davon die Hälfte für das Einfamilienhaus. Da bleibt, insb. dank der Faktoren, noch jede Menge für ne fette Doppelgarage, Zufahr und Terrasse.