बैंक द्वारा बाद में सुरक्षा की मांग?

और अगर पूरे जर्मनी में अचानक सभी घरों की कीमत केवल आधी रह जाए तो अतिरिक्त सुरक्षा कैसी होगी?!

आखिरी वाले को सबसे ज्यादा नुकसान होता है। यह क्षेत्रीय तौर पर भी बहुत अलग होगा। और भले ही घरों की कीमतें 50% गिर जाएं, फिर भी बहुत सारे लोग इससे प्रभावित नहीं होंगे। वे सभी जो 60% के लोन-टू-वैल्यू अनुपात (Beleihungsauslauf) पर लोन लेना शुरू किए हैं या लंबे समय से फाइनेंस कर रहे हैं और लगभग काफी उधारी चुका चुके हैं।

जब बैंक पैनिक मोड में चले जाते हैं तो केवल जोखिम कम करने की प्रक्रिया होती है।

एक विकल्प होगा कि चुकौती (Tilgung) को ज्यादा किया जाए।

जैसा कहा गया, हम केवल उन मामलों की बात कर रहे हैं जहाँ एक परिसंपत्ति की पुनः उपलब्धता (Verwertung) आरएस (RS) को बड़े पैमाने पर वापस नहीं ला पाएगी।

यह ऐसा नहीं है कि कहीं दुनिया में यह पहले कभी नहीं हुआ हो। लगभग 10 साल पहले पश्चिम में कहीं।

अचल संपत्ति का मूल्य बैंक के लिए तब वास्तव में दिलचस्प होता है जब ऋण का भुगतान बंद हो जाता है।
बैंक क्यों एक सुरक्षित ऋण को जबरन नीलाम करेगी, यदि ऋण हमेशा समय पर चुकाया जाता है।

एक उदाहरण:
ऋण राशि: 350,000€
खरीद के समय घर का मूल्य: 400,000€
बूम के कारण संपत्ति का मूल्य: 200,000€
बूम के दिन बकाया राशि: 320,000€

जबरन नीलामी के माध्यम से बिक्री आय की गणना: 150,000€
बैंक का नुकसान: 320,000 - 150,000€ = 170,000€

अदालत में अत्यधिक विवाद के कारण और नुकसान। बैंक 170,000€ की खुली राशि कभी नहीं देख पाएगी, क्योंकि व्यक्तिगत ग्राहक दिवालियापन की घोषणा करते हैं (करना पड़ता है)। उच्च ऋण बिना किसी मूल्य के = निराशाजनक रूप से ऋणी।

ऋण मासिक रूप से हमेशा समय पर चुकाया गया। यदि बैंक ऋण को समाप्त करती है, तो मध्यम व्यापार बिना कारण दिवालियापन की ओर धकेल दिया जाएगा। यह अदालत के लिए एक उत्कृष्ट अवसर हो सकता है और राज्य को इसमें रोक लगानी चाहिए (जैसे पहले ऋण की बिक्री और उनकी समाप्ति के साथ हुआ था)।

सारांश: लगभग 50% ऋण का नुकसान, जो स्वाभाविक है। यदि ऋण को आगे जारी रखा जाए, तो भुगतान लगातार मिलता रहेगा और चूके हुए भुगतान का नुकसान महीने दर महीने कम होता जाएगा। यदि ऋण बिल्कुल भी डिफ़ॉल्ट नहीं होता, तो यह बैंक के लिए भी जीत होगी।
नतीजा: जब संपत्ति के मूल्य में गिरावट हो, तो बैंक का ऋण को समाप्त करने में कोई भी रुचि नहीं होती। उनकी एकमात्र रुचि होती है कि ऋण पूरी तरह से चुकाया जाए।

केवल तब मुश्किल होती है जब ब्याज की निर्धारित अवधि खत्म होने पर फॉलो-अप ऋण लेना हो।

अत्यंत उच्च संपत्ति नुकसान के मामले में मैं तो बिलकुल अलग तरीके के धोखाधड़ी के अवसर देखता हूँ। पुराने मालिक भुगतान करना बंद कर देते हैं, नीलामी होती है और कोई रिश्तेदार घर को सस्ते में खरीदता है, जबकि पुराने मालिक दिवालियापन की घोषणा करते हैं। ऊपर दिए गए उदाहरण में लगभग 170,000€ (-दिवालियापन राशि) बचाए गए। जाहिर है नियम सख्त हैं, ब्ला ब्ला ब्ला, लेकिन 150,000€ के लिए उन्हें कुछ न कुछ उपाय जरूर मिल जाएंगे।

यह सब तो वैसे भी अभी शुरू में केवल सैद्धांतिक है।

20,000 यूरो अतिरिक्त शून्य के लिए कोई बैंक हर्श करने की हिम्मत नहीं करेगा। ज़ाहिर है नहीं। लेकिन अगर यह 5 संपत्तियों (प्रति 3,00,000) और 80% ऋणों के साथ एक निवेश है, तो जब मूल्य गिरावट आती है तो स्थिति काफी खराब हो जाती है।

लेकिन पूरी ईमानदारी से: ऐसी चीजें शायद ही अकेले आती हैं। साथ ही बेरोजगारी दर बढ़ती है, आदि।

सम्पत्ति का मूल्य बैंक के लिए तब ही सच में दिलचस्प होता है जब ऋण चुकाया न जाए।
यदि ऋण हमेशा समय पर चुकाया जाता है, तो बैंक एक सुरक्षित ऋण को जबरन नीलाम क्यों करेगी।

एक उदाहरण:
ऋण राशि: 350,000€
खरीद के समय घर का मूल्य: 400,000€
बूम के कारण सम्पत्ति का मूल्य: 200,000€
बूम के दिन बाकी ऋण: 320,000€

बैंक के लिए लगभग हर तिमाही में प्रत्येक सम्पत्ति का मूल्य महत्वपूर्ण होता है। अंततः बैंक को एक उचित जोखिम निगरानी करनी होती है।

और यदि संकेतक बताते हैं कि शेष राशि जमा किए गए मूल्य से कम है, तो इसे बहीखाते और आधारभूत जोखिम संरचना में उसी के अनुसार अलग तरीके से आंका जाएगा।

ऐसा कभी नहीं होगा कि बैंक जागे और अचानक 200,000€ को 320,000€ के ऊपर देखें। तब तुमसे पहले ही कई बार बात की जा चुकी होगी।

बैंक का मूल उद्देश्य पहले तो यह होता है कि उसके पास एक लाभ हो ताकि वह तुम्हें बातचीत के लिए मजबूर कर सके।

जो वह बाद में करता है, वह एक बिल्कुल अलग सवाल है और कई कारकों पर निर्भर करता है।