एकल परिवार के घर का वित्तपोषण - पहले बैंक चर्चा के बाद विचारशील

शुभ संध्या!
मेरी पत्नी और मैं एक एकल परिवार का मकान बनवाना चाहते हैं (बनवाने के लिए)। हमारे पास ज़मीन है, जिसे हम आवश्यक ऋण के लिए सुरक्षा के रूप में उपयोग कर सकते हैं।

मैंने अपनी हाउस बैंक से एक प्रारंभिक सामान्य बातचीत की है।
लगभग लागत "चाबी के साथ तैयार" KfW70 मकान जिसमें रसोई, गैराज, पेंटिंग का काम, फर्श की सतहें शामिल हैं, 240,000 € है। इसके अलावा कनेक्शन लागत, निर्माण की अतिरिक्त लागत आदि आएंगे।

240,000 € वह राशि होगी जो हमें उधार लेनी पड़ेगी, क्योंकि हमारी अपनी पूंजी (लगभग 40,000 €) कनेक्शन, अतिरिक्त/नापतौल लागत आदि में खर्च हो जाएगी।

190,000 € हाउस बैंक से आएंगे, 50,000 € KfW बैंक से।

फिलहाल हम दोनों नौकरी करते हैं, वार्षिक सकल आय लगभग 100,000 € है। मतलब हम लगभग "अच्छी आय वाले" हैं, लेकिन कम से कम "साधारण अच्छी कमाई वाले" हैं।
प्रति व्यक्ति प्रति माह नेट आय लगभग 2,300 € है।
लेकिन अगर मेरी पत्नी संभवतः बच्चे के कारण बाद में घर पर रहे, तो मैं अकेला कमाने वाला बन जाऊंगा। मेरी सलाहकार ने कहा कि तब हालात तंग हो जाएंगे: जीवन यापन, मकान की अतिरिक्त लागत आदि घटाने के बाद, मैं मात्र 800 - 1,000 € प्रति माह ब्याज और मूलधन चुकाने के लिए दे पाऊंगा।

मुझे नहीं लगता कि हमारा मकान अत्यधिक बड़ा है (लगभग 150 वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्र), निर्माण लागत भी उचित है; तो क्यों एक "साधारण कमाऊ" परिवार मकान और परिवार दोनों का वित्तपोषण नहीं कर सकता??

मेरे माता-पिता के पास निश्चित रूप से (अनुमानित) 4,500 डीएम प्रति माह उपलब्ध नहीं थे और उन्होंने अपने मकान का भुगतान सिर्फ 15 वर्षों में पूरा कर लिया था (ठीक है, अधिक स्व-परिश्रम और अधिक स्वयं पूंजी थी, लेकिन फिर भी...)
मैं खुशी से मकान के लिए अस्थायी तौर पर भी सीमाएं स्वीकार करने को तैयार हूँ (जैसे यात्रा पर कटौती आदि)। पर मैं ये नहीं मान सकता कि हमारी स्थिति वास्तव में इतनी खराब है...
मैं आप लोगों से इस बारे में चर्चा करना चाहूंगा।
सादर
जेम्स

P.S.: निश्चित ही मैं अन्य बैंकों से भी बातचीत करूंगा, जब मुझे ठीक से पता चलेगा कि कुल लागत क्या होगी; लेकिन पहली बातचीत ने मुझे काफी सोचने पर मजबूर कर दिया है।

खैर, सबसे पहले यह निर्भर करता है कि आपकी पत्नी बच्चे के साथ घर पर कितनी देर रहती है। एक साल, दो साल या उससे अधिक।

एक से दो साल और फिर काम पर वापस जाना - कम से कम अर्ध दिवस के लिए, शायद कम समस्या होगी।
"पहले" के साथ तुलना करना मददगार नहीं है, क्योंकि हम वर्तमान में जी रहे हैं।

आजकल "क्लासिक" अकेला कमाने वाला लगभग नहीं बचा है।
जब मैंने अपने आप को चारों ओर देखने और फाइनेंसिंग को समझने की कोशिश की, तो मैंने बार-बार पूछा: बाकी लोग ये कैसे करते हैं?! मैं भी कोई कम पैसा नहीं कमाता और खुद को यह सोचने से रोक नहीं पाया कि क्या बाकी सब जो घर बनाते हैं, वे ज्यादा पैसे कमाते हैं, लॉटरी जीत गए हैं या बैंक लूट गए हैं।

लेकिन रहस्य है: 1% प्रारंभिक भुगतान दर। इसके लिए आपको 10 साल के लिए 2.8% प्रभावी ब्याज पर 240,000€ के लिए महीने के 760€ मिलते हैं। यह तो सुनने में खूबसूरत लगता है! और फिर भी किराया क्यों देना? यह नियुक्त किया गया तरीका नहीं है... नहीं! क्योंकि 10 साल बाद आपको लगभग 212,000€ की शेष राशि के साथ खड़ा होना पड़ेगा और आपने फाइनेंसिंग की समस्या बस टाल दी है।

यदि आप 240,000€ 15 साल में चुका देना चाहते हैं, तो आपको लगभग 3.20% प्रभावी ब्याज पर हर महीने लगभग 1700€ देना होगा या अतिरिक्त भुगतान करना होगा - लेकिन तब भी पैसे कहीं से आना चाहिए। (यह आपके माता-पिता के उदाहरण से तुलना करने के लिए)।

800€ - 1,000€ प्रति माह कोई बड़ा अंतर नहीं लगता, लेकिन (प्रभावी ब्याज अभी भी 3.2% है):

- 800€ प्रति माह के साथ आप 50 साल तक अपने ऋण पर काम करेंगे
- 1,000€ प्रति माह के साथ "सिर्फ" 30 साल

मेरे परिचित बैंककर्मी का नियम है: प्रति 100,000€ ऋण राशि के लिए आपको लगभग 500€ मासिक भुगतान के साथ योजना बनानी चाहिए ताकि इसे समयावधि के भीतर पूरा किया जा सके। वर्तमान में कम ब्याज दरों के कारण यह थोड़ा सस्ता हो सकता है, लेकिन यह पूरी तरह यथार्थवादी है।

आपके मामले में इसका मतलब होगा (प्रभावी ब्याज अभी भी 3.2%):

ऋण: 240,000€
जरूरी बजट: 1,200€
शेष राशि 0€: लगभग 24 साल के बाद

अब आप निश्चित तौर पर अवधि बढ़ा भी सकते हैं। इससे आपकी मासिक देनदारी कम हो जाएगी, लेकिन X वर्षों के बाद शेष राशि भी बढ़ेगी।

ये सभी केवल गणनात्मक उदाहरण हैं। बाकि कुछ आपके बैंक सलाहकार आपको जरूर बताएगा - जो कि ठीक लगता है। अंत में कृपया उस व्यक्ति के पास न दौड़ें जिसने आपको सबसे कम किस्तें बताई हैं और उड़ती बातें की हैं। क्योंकि उन्हें आपकी और आपके परिवार की 10 साल बाद की स्थिति की कोई परवाह नहीं होगी - चाहे आपके पास घर हो या न हो।

बैंकरे मुझे काफी समझदार लगते हैं। एक अच्छा आदमी। कम से कम वह उन लोगों में से नहीं है जो किसी भी हालत में सब कुछ खरोंच पेंच देखकर अच्छा साबित करने की कोशिश करते हैं। सवाल कि एक सामान्य आय वाला व्यक्ति घर का वित्तपोषण क्यों नहीं कर पाता, भले ही अधिकतर दार्शनिक स्वभाव का हो, फिर भी ज्यादा से ज्यादा लोगों को यह सवाल अपने आप से पूछना चाहिए और घर खरीदने / बनाने से दूरी बनानी चाहिए, बजाय इसके कि वे दशकों तक आर्थिक रूप से तंगी में जीएं और / या जोखिम लें कि अंततः उन्हें वह घर फिर से बेचना पड़े क्योंकि वे उसे संभाल नहीं पा रहे हैं।
तुम्हारे माता-पिता 4500,- DM में यह क्यों कर सके? क्योंकि 4500,- DM उस वक्त बहुत पैसा था या उस वक्त पैसे की कीमत थी। वहीं, आज के समय में 4500,- EUR ज्यादा मूल्यवान नहीं हैं।
अंत में इस सवाल का जवाब केवल एक विरोधी सवाल से दिया जा सकता है: आजकल वास्तव में हर कोई अपने पास घर क्यों होना चाहता है?
मेरे बचपन से मुझे ऐसा लगता है कि अपना घर अधिकतर विशेषाधिकार प्राप्त लोगों का होता था। लोग पहले या तो घर विरासत में पाते थे या माता-पिता से जमीन उपहार स्वरूप मिलती थी और उस पर मुख्यतः अपनी मेहनत से घर बनाते थे। और जो घर बने थे वे इतने छोटे होते थे कि आज के समय में कोई उनमें रहना पसंद नहीं करेगा। "सामान्य आय वाला" व्यक्ति उस समय किराए पर रहता था। अच्छे घर केवल अधिक आय वाले / अमीर लोगों के पास होते थे।
मुझे गलत मत समझो, यह बात विषय की शुरुआत करने वाले के लिए नहीं है, लेकिन संविधान में यह नहीं लिखा है कि हर फेडरल नागरिक को कानूनी अधिकार है कि वह अपना खुद का घर, 2 कारें, हमेशा नवीनतम मोबाइल / कंप्यूटर, 2 बच्चे, एक कुत्ता + साल में 3 बार छुट्टियां मना सके।
हालांकि जब आप अक्सर "सामान्य" आम जनता की राय सुनते हैं, तो ऐसा लगता है मानो यह सबकुछ संभव हो...

हाँ, लेकिन 1% की चुकौती और कम ब्याज दर के साथ कई लोगों को ठीक यही धारणा दी जाती है।

बिल्कुल उन्हें ये सिखा दिया जाता है, क्योंकि बैंक अपना व्यवसाय करना चाहते हैं और उन्हें अंत में इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। अगर कर्ज़ की अदायगी नहीं हो पाती है, तो बस एक और संपत्ति बैंक की हो जाती है। लेकिन ज़ाहिर है कि इसका सारा दोष बैंक पर नहीं डालना चाहिए। लोग अक्सर इतने भोले भी होते हैं। जब कोई चुकौती योजना प्रस्तुत की जाती है, जिसमें कर्ज़ की समय सीमा समाप्त होने के बाद भी बचा हुआ कर्जा दिखता है, तो सामान्यतः उसे बैंक अधिकारी के सामने ही जला देना चाहिए...

यह निर्भर करता है कि आप वास्तव में किस प्रकार से चुकौती योजना बनाते हैं। हमने अपने गृह ऋण के लिए भी केवल 1.5% चुकौती चुनी है, यद्यपि अधिक चुकौती संभव थी (आय की स्थिति आपकी समान है, केवल ऋण थोड़ा अधिक है)। व्यवहार में हम अपनी वार्षिक विशेष चुकौती के अधिकार 5% का उपयोग करने का प्रयास करेंगे, जब तक कि कोई असाधारण घटना न हो।
अधिकतम विशेष चुकौती का मासिक हिस्सा (1 बारहवां हिस्सा) एक अलग खाते में रखा जाता है।
यह हमें वित्त और जीवन की गुणवत्ता के लिए पर्याप्त स्थान देता है, यदि हम वास्तव में हमेशा विशेष चुकौती का उपयोग करते हैं तो हम लगभग 12 वर्षों में ऋण खत्म कर देंगे, जबकि ब्याज अवधि 15 वर्ष की है।